Minute n° 172

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00025 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUQB

Mme [U] [K]

M. [T] [K]

C/

Mme [L] [B]

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEURS :

Mme [U] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny XAVIER-BONNEAU, Avocat au Barreau de DIJON

M. [T] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny XAVIER-BONNEAU, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 13 Janvier 2025

DEFENDEUR :

Mme [L] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 31 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2024 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] ont donné en location à Madame [L] [B] un logement meublé type 1 Bis situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer et des charges mensuels de 580 € ;

Madame [B] a manqué à son obligation de régler ses loyers et charges à terme convenu de sorte que 4 mises en demeure lui ont été adressées par LRAR du mois de juillet au mois d’octobre ;

Faute de réaction de la locataire, un commandement de payer lui a été notifié le 18 octobre 2024 pour paiement de la somme de 1 160 € , ledit commandement de payer ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 22 octobre 2024;

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude le 3 janvier 2025 , Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] ont saisi le tribunal judiciaire de DIJON afin de :

A titre principal ,

— constater la particulière mauvaise foi de Madame [B],

— constater que le bail conclu le 1er mai 2024 entre les parties est résolu de plein droit à compter du 18 décembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] et de toute personne introduite de son chef , au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— ordonner la séquestration du mobilier non compris dans le bail, se trouvant dans les locaux occupés dans tel lieu que la défenderesse désignera, à ses frais ;

— supprimer le délai de deux mois aux fins d’expulsion à tout le moins de le réduire

— condamner Madame [L] [B] à régler aux Époux [K] La somme de 1 496,78 € au titre des loyers et provisions pour charges arrêtés au 18 décembre 2024 date de la fin du délai de deux mois laissé par le commandement de payer du 18 octobre 2024 – condamner Madame [B] à leur verser la somme de 823,22 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la période allant du 19 décembre 2024 au 31 janvier 2025, outre la somme mensuelle de 580 €uros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 décembre 2024, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la restitution des clés et complet déménagement du locataire et de tous occupants de son chef ;

— n’accorder aucun délai de paiement à la défenderesse ;

— condamner Madame [B] à leur verser la somme de 3 369,26 € à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices moral et matériels subis ;

A titre subsidiaire ,

— - prononcer la résiliation du bail pour inexécution contractuelle, et ce à compter du 18 décembre 2024 en raison notamment du non règlement dans le délai de deux mois des causes du commandement ;

— prononcer la résiliation du bail meublé conclu entre les parties pour manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations ;

— ordonner la libération des lieux de Madame [B] et de toute personne de son chef ;

— - ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] et de toute personne introduite de son chef , au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— ordonner la séquestration du mobilier non compris dans le bail, se trouvant dans les locaux occupés dans tel lieu que la défenderesse désignera, à ses frais ;

— supprimer le délai de deux mois aux fins d’expulsion à tout le moins de le réduire

— condamner Madame [L] [B] à régler aux Époux [K] La somme de 1 496,78 € au titre des loyers et provisions pour charges arrêtés au 18 décembre 2024 date de la fin du délai de deux mois laissé par le commandement de payer du 18 octobre 2024 – condamner Madame [B] à leur verser la somme de 823,22 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la période allant du 19 décembre 2024 au 31 janvier 2025, outre la somme mensuelle de 580 €uros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 décembre 2024, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la restitution des clés et complet déménagement du locataire et de tous occupants de son chef ;

— n’accorder aucun délai de paiement à la défenderesse ;

— condamner Madame [B] à leur verser la somme de 3 369,26 € à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices moral et matériels subis ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [L] [B] à leur verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens , en ce compris le coût du commandement de payer

Le tout assorti de l’exécution provisoire.

Le 15 Janvier 2025 l’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 4]

L’affaire a été évoquée à l’audience du 31 mars 2025 au cours de laquelle Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K], représentés par leur conseil ont amaintenu l’ensemble de leurs demandes telles qu’exposées dans l’exploit introductif d’instance, sauf à produire un décompte actualisé de la dette locative.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [L] [B] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 , par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Aux termes de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile , le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime, régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

Par ailleurs, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990;

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

Au vu des pièces produites l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique avec avis de réception dans les délais requis

L’assignation sera donc déclarée recevable ;

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 Modifié par La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art. 163

Le locataire est obligé notamment :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Selon les dispositions de l’article 1224 du code civil « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. «

En l’espèce Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] justifient que :

— Madame [L] [B] a été défaillante dans le règlement de son loyer et charges courantes, et ce malgré plusieurs lettres de mises en demeure et de la notification d’un commandement de payer le 18 octobre 2024 ;

— Madame [B] a fourni des faux justificatifs sur sa situation professionnelle ;

— Madame [B] a conservé les allocations logement versés par la CAF destinés aux bailleurs ;

— Madame [B] a manqué à son devoir d’occuper le logement en « Bon père de famille « ayant occasionné des troubles du voisinage.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 19 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer et prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du 19 décembre 2024 ;

Compte tenu de la résiliation du contrat de bail, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] et de tous occupants des lieux de son fait, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et de la condamner à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, soit la somme de 580 €uros à compter du 19 décembre 2024, laquelle indemnité sera indexée et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Sur l’ astreinte

Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] sollicitent que l’obligation de quitter les lieux soit assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision.

Dès lors que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire et qu’à défaut de départ spontané du locataire, une indemnité d’occupation est prévue, la demande d’astreinte sera rejetée ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel :

Les époux [K] sollicitent la somme de 500 € chacun à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 369,26 € au titre de leur préjudice matériel ;

Ils exposent qu’ils ont contracté un prêt immobilier qu’ils doivent rembourser à hauteur de 331,17 € sur le logement loué à Madame [B], qu’ils ont fait plusieurs démarches ( LRAR de mise en demeure , frais de déplacements, frais de péage ) auprès de leur locataire pour récupérer leurs loyers et charges. Ils exposent encore qu’ils craignent que leur bien ne soit plus assuré par la locataire, et qu’il soit rendu en mauvais état, alors qu’il a été loué neuf.

S’agissant des démarches et frais, il s’agit des frais exposés compris dans l’article 700 du code de procédure civile sur lequel il sera statué.

Par ailleurs, les craintes des époux [K] ne sont que des suppositions qui ne sont pas étayés par un constat d’huissier ou d’un état des lieux de l’appartement.

Il convient de rappeler qu’un contrat de bail comporte toujours un risque qui ne peut être dédommagé que par la résiliation du bail aux torts du locataire.

Enfin, les époux [K] ont choisi de faire l’acquisition d’un bien immobilier situé à [Localité 4] alors qu’ils résident dans le département des Bouches du Rhône. Il ne peut pas être reproché par la suite au locataire cette situation qui a été choisie par les bailleurs. Ils pourraient d’ailleurs mandater un professionnel sur place pour la gestion de leur bien sans avoir à se déplacer

Dès lors les demandes indemnitaires seront rejetées.

Sur la demande de résiliation du bail pour manquements graves au bail

Dès lors que la résiliation du bail est prononcée pour le défaut de régularisation des causes du commandement de payer, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, déjà comprise dans la précédente ».

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [B] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

La défenderesse sera également tenue au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, , il est équitable de condamner Madame [L] [B] à régler à Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] la somme de 1 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort :

DECLARE la demande de Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] recevable ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre Madame [L] [B] et Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] à compter du 19 décembre 2024.

ORDONNE à Madame [L] [B] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente décision.

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

DIT que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la présente décision.

ORDONNE la séquestration du mobilier non compris dans le bail, se trouvant dans les locaux occupés dans tel lieu choisi par les requérants, et ce aux frais, risques et périls de la locataire.

CONDAMNE Madame [L] [B] à régler aux Époux [K] La somme de 1 137 € au titre des loyers et provisions pour charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de mars 2025.

REJETTE la demande d’expulsion sous astreinte sur l’obligation d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [L] [B] à verser mensuellement à Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 580 € à compter du 19 décembre 2024, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel.

CONDAMNE Madame [L] [B] à régler à Madame [U] [V] épouse [K] et Monsieur [T] [K] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNE Madame [L] [B] aux frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonciation à la Préfecture.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELLE que Madame[L] [B] sera également tenue au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Marie LANGLOIS, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection assistée de Martine LECOMTE, Greffier,

Le greffier, Le magistrat exerçant à titre temporaire,