N° RG 24/00924 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O7W4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [L] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christophe BEAUREGARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, M^e Cécile PALAVIT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christophe BEAUREGARD

M^e Claire lise BREGOU

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 juin 2022, Monsieur [X] [D] a donné à bail à Monsieur [M] [L] [N] un box de stockage situé [Adresse 2].

Estimant que les biens stockés dans ce local avaient été endommagés du fait de l’effondrement du faux plafond, Monsieur [M] [L] [N] a, selon exploit de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, fait assigner Monsieur [X] [D] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, afin de le voir condamner à lui verser la somme de 8969,99€ à titre principal, outre 890€ à titre de dommages-intérêts, ainsi que cette même somme sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À cette audience, Monsieur [M] [L] [N], représenté par son avocat, demande :

Y venir le requis susnommé et qualifié,

Vu les dispositions des articles 1713, 1719 et 1721 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise amiable et contradictoire du 17/12/2022.

Considérant les dommages subis du fait de l’effondrement du faux plafond et du plancher haut du local loué au requérant par M. [D].

Considérant le montant des préjudices subis par Monsieur [M] [L] [N] arrêté contradictoirement à la somme de 8 969,99 €.

Condamner Monsieur [X] [D] au paiement de ladite somme de 8 969,99 € à titre principal,

Condamner M. [D] au remboursement des loyers indûment payés octobre 2022 à mai 2023, soit la somme de 640 €.

Condamner Monsieur [X] [D] au paiement une somme de 890 € à titre dommages et intérêts.

Condamner Monsieur [X] [D] aux entiers dépens d’instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Rejeter les demandes reconventionnelles de M. [D] au titre d’une prétendue dette locative.

Jugeant que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir.

Faire application des dispositions de l’article 1343-1 du Code Civil et jugé que toutes sommes susceptibles d’être versées par le requis sur les sommes susvisées, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral.

Faire application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil (Anatocisme).

Juger que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans Ie jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article L 111-8 du Code des procédure civiles d’exécution devront être supportées par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

En défense, Monsieur [X] [D], également représenté par son avocat, conclut comme suit :

Vus les articles 1719 et suivants du civil,

Vus les articles 1103, 1363, 1289 et 1290 du code civil,

Vu le bail conclu entre les Parties

Vu le commandement de payer signifié Ie 20 novembre 2024

Vues les pièces versés au débat

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER intégralement Monsieur [L] [N] de ses prétentions et demandes;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— PROCEDER à une estimation réaliste du préjudice de Monsieur [L] [N] au regard des

justificatifs et factures fournies au soutien de son préjudice;

— DECLARER Monsieur [L] [N] responsable de son préjudice pour défaut d’assurance;

— DETERMINER un échéancier de paiement permettant à Monsieur [D] de régler la somme que le Tribunal appréciera en plusieurs échéances ne dépassant pas 400 euros par mois, afin d’éviter une situation de surendettement.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER Monsieur [L] [N] au paiement de sa dette locative s’élevant à 1520 € au jour de la notification des présentes conclusions, dette à parfaire au jour du jugement ou du départ du locataire le cas échéant, en tenant compte des intérêts de retard au taux légal;

— PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement du locataire;

— CONDAMNER Monsieur [L] [N] à débarrasser l’intégralité de ses effets personnels du box et de le restituer libre de tout mobilier dans les 15 jours qui suivront la signification de la décision ;

— A défaut et à l’issue de ce délai, AUTORISER le bailleur a faire déplacer les effets du locataire a ses frais, dans un espace de stockage professionnel prévu a cet effet;

— CONDAMNER Monsieur [L] [N] au remboursement des frais d’huissier engages pour faire signifier une sommation de payer soit la somme de 125,81 €

— Le cas échéant, PROCEDER à une compensation entre les sommes dues par les parties;

— CONDAMNER Monsieur [L] [N] aux entiers dépens de l’instance et à la somme de 1000 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les demandes au titre de l’indemnisation de son préjudice

En vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Par ailleurs, l’article 1721 de ce même code prévoit qu’ il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

De plus, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin il convient de rappeler que le tribunal ne peut refuser d’indemniser un préjudice dont il constate l’existence en son principe en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies et que la production de facture n’est n’est pas le seul élément de preuve qui puisse être retenue.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de constatation relative aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages établis suite à une réunion d’expertise contradictoire le 12 décembre 2022 en présence de Monsieur [M] [L] [N], d’un expert de son assurance la MMA, de Monsieur [X] [D] et d’un expert de son assurance BPCE assurance IARD que : « Les dommages ayant atteint les biens mobiliers stockés dans un cellier dont M. N'[C] est locataire suivant un bail d’espace de stockage depuis le 23/6/22 au RDC de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], propriété de M.[D] [X], ont eu pour origine l‘effondrement du faux-plafond isolé d’une ancienne chambre froide dont une ou des solives pourries à cœur se sont rompues brutalement. II était solidaire du plafond/plancher du 1er étage construit en solives bois et remplissage briques. La cause des dommages est un effondrement d’une partie immobilière dans l‘espace privatif loué. Les biens mobiliers atteints sont recouverts par la masse des matériaux. ».

Il mentionne en page 2 au titre de l’évaluation des dommages imputables au sinistre un montant total de 8969,99 € correspondant à la valeur du mobilier à neuf et retient une vétusté à hauteur de 656€ . Il indique que le total des dommages matériels, vétusté déduite, doit s’élever à 8313,99 €.

Si les parties ne contestent pas que les désordres soient la conséquence d’un effondrement du plafond, Monsieur [X] [D] remet en cause l’évaluation du préjudice matériel en mentionnant notamment que certains objets n’ont pas la valeur mentionnée et ont été surévalués, que d’autres tels que l’outillage avec une mention « etc » ne permet pas de retenir leur présence, ou encore que rien ne justifie de la présence de ces objets dans les lieux puisque le procès verbal mentionne que « les biens mobiliers atteints sont recouverts par la masse des matériaux ». Il fait valoir également que certains objets n’ont pas été sinistrés comme en justifie une photographie prise par Monsieur [X] [D].

Toutefois, il convient de relever, d’une part, que ce procès-verbal est signé des deux experts d’assurance de Monsieur [M] [L] [N] et de Monsieur [X] [D] et qu’aucune mention n’est dans la case « observation(s) des experts ».

D’autre part, ce procès-verbal de constatation prévoit en annexe un document intitulé « annexe détail de chiffrage » qui pour certains biens sont mentionnés au centime près et mentionne les dates d’achat.

Enfin, Monsieur [X] [D] n’a jamais réellement remis en question le montant du préjudice puisqu’il indiquait dans un courrier du 30 mai 2023, soit plus d’un an après le sinistre, que «Mon objectif est bien évidemment de payer à monsieur [L] [N] la somme qui lui est due sans pour autant me sentir extorqué et de récupérer mon bien qui est toujours occupé par les affaires du locataire qui ne paye plus les loyers depuis le dégât. …………

Mon locataire perd des objets matériels d’une valeur certaine pour lesquels il est assuré chez vous.

Quant à moi, je perds :

o les loyers (480€). PJ

o la valeur du montant des travaux obligatoires à faire pour renforcer le plafond (4320€). PJ

o et pour finir je dois la somme de 8969.99€ de dommages.»

Dès lors, même en l’absence de facture, il convient de considérer que Monsieur [M] [L] [N] rapporte la preuve de son préjudice qui doit être établi à la somme de 8313,99 € tenant compte du coefficient de vétusté prise en compte pour certains objets.

Le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en mentionnant, sans en apporter la preuve par ailleurs que son locataire n’était pas assuré pour ce box.

Ainsi, Monsieur [X] [D] sera condamné à verser cette somme à Monsieur [M] [L] [N].

Sur la demande de dommages-intérêts supplémentaires

Si Monsieur [M] [L] [N] réclame l’allocation de la somme de 890 € à titre de dommages-intérêts, il n’indique pas dans ses conclusions à quoi correspond ce préjudice et n’explicite pas non plus son montant. En conséquence de quoi il ne peut qu’être débouté de ses demandes

Sur la demande principale en remboursement de loyer

Monsieur [M] [L] [N] réclame le reversement des loyers d’octobre 2022 à mai 2023 et verse aux débats pour ce faire des quittances de loyer, avec mention des dates de versement, démontrant ainsi le paiement de la somme de 80 € par mois.

De son côté, le bailleur ne justifie pas de la date de réalisation des travaux.

Ainsi, il convient de considérer que les travaux ont bien été réalisés concomitamment au courrier de Monsieur [X] [D] du 30 mai 2023.

Dès lors Monsieur [D] sera condamné à reverser à Monsieur [M] [L] [N] la somme de 61 € au titre du mois d’octobre 2022 compte tenu de la date du sinistre fixé au 7 octobre 2022 puis 80 € au titre des loyers suivants jusqu’en mai 2023 (80*7=560), soit la somme totale de 621€.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, l’une étant de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort de la combinaison des dispositions des articles 1224 et 1225 du même code que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

Conformément aux articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer des dommages et intérêts.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 27 novembre 2024 vise cette clause. Il est demeuré infructueux pendant plus deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025, date de résiliation dudit bail.

Devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [M] [L] [N] sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la dette locative

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [M] [L] [N] se trouve redevable de la somme de 1520 euros en arriéré de loyers échus, arrêté au mois de décembre 2024 compris.

Monsieur [M] [L] [N] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 1 520 euros à Monsieur [X] [D].

Sur la demande reconventionnelle au titre de la compensation

Il ressort des dispositions de l’article 1347 et suivant du code civil que la compensation et d’extinction simultanée obligations réciproque entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoqué à due concurrence à la date ces conditions se trouvent réunies.

Elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles […] et l’article 1348 du même code dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et qu’à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, la compensation ayant été demandée par Monsieur [X] [D], il convient de l’ordonner et ainsi de dire que ce dernier est redevable à l’égard de Monsieur [M] [L] [N] de la somme de 8313,99 euros au titre du préjudice de matériel, outre la somme de 621 € en restitution des loyers versés du 7 octobre 2022 au mois de mai 2023 et de dire que Monsieur [M] [L] [N] est redevable à l’égard de Monsieur [X] [D] de la somme de 1520 € au titre des loyers dû au 20 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 inclus et ainsi de condamner Monsieur [X] [D] à verser à Monsieur [M] [L] [N] la somme de 7414 99 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’absence de justificatif de revenus et charges, il est impossible de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance à l’exclusion des frais de sommation de payer d’un montant de 125,80 € qui seront mis à la charge de Monsieur [M] [L] [N].

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Monsieur [X] [D] sera condamné à verser à Monsieur [M] [L] [N] à la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [X] [D] est redevable à l’égard de Monsieur [M] [L] [N] de la somme de 8313,99 euros au titre du préjudice de matériel et de la somme de 621 € en restitution des loyers versés du 7 octobre 2022 au mois de mai 2023 ;

DIT que Monsieur [M] [L] [N] est redevable à l’égard de Monsieur [X] [D] de la somme de 1520 € au titre des loyers dû , mensualité de décembre 2024 inclus ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [X] [D] à verser à Monsieur [M] [L] [N] la somme de 7414 99 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

PRONONCE la résiliation du bail intervenu entre Monsieur [X] [D], d’une part, Monsieur [M] [L] [N] , d’autre part, et portant sur un local de stockage situé [Adresse 2] et ce aux torts exclusifs de Monsieur [M] [L] [N] à compter du 27 janvier 2025;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [M] [L] [N] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à compter du 27 janvier 2025;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les quinze jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [M] [L] [N] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 27 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux dépens de la présente instance à l’exclusion des frais de sommation de payer d’un montant de 125,80 € qui seront mis à la charge de Monsieur [M] [L] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à verser à Monsieur [M] [L] [N] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [D] de ses autres demandes ;

DEBOUTE Monsieur [M] [L] [N] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,