DU 15 Juillet 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00521 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLSF

Code NAC : 72I

Syndic. de copro. SDC de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 7] [Localité 8]

C/

Madame [J] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELÉRÉE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. SDC de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SAS Matera [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191, M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1892

DÉFENDEUR

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 1]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 18 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 15 Juillet 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [Z] est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] consistant en appartement et un parking formant les lots n°18 et 75 de la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 novembre 2024, dont le pli a été avisé mais non réclamé, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a mis en demeure Mme [J] [Z] de payer dans un délai de trente jours la somme de 1 337,03 euros au titre des charges de copropriété impayées et échues de l’exercice 2024, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à GOUSSAINVILLE (95190), représenté par son syndic en exercice la société MATERA, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, Mme [J] [Z], notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir condamner Mme [J] [Z] à lui payer, les sommes suivantes :

—  7 063,44 euros concernant les charges et provisions dues pour la période du 1er octobre 2020 au 1er décembre 2025 inclus, et ce suivant arrêté de comptes, certifié conforme en date du 1er avril 2025, assortie des intérêts légaux ;

—  135,59 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance,

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, Mme [J] [Z] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal de paiement des charges :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [J] [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 6], formant les lots 18 et 75 ;

— le contrat de syndic souscrit entre le SDC et la société MATERA le 13 janvier 2025 ;

— le décompte de la créance ;

— les relevés de charges et appels provisionnels de fonds du 1er juillet 2021 au 1er décembre 2025, les régularisations sur charges courantes pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 2 septembre 2020, 26 juin 2021, 15 décembre 2022 et 27 avril 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

— une lettre de mise en demeure du 15 février 2024 et la lettre de mise en demeure en date du 4 novembre 2024 d’avoir à régler les dépenses du budget ainsi voté et rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que Mme [J] [Z] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] verse aux débats un décompte individuel sur lequel il apparait un arriéré de 5.911,11 euros comprenant la dette antérieure et les provisions échues au 1er avril 2025.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, déduction faite des sommes portées au crédit du compte du défendeur, il convient de condamner Mme [J] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 911,11 euros au titre des provisions échues, appels de fonds d’avril 2025, inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux pour l’exercice 2025 non encore échues au jour de l’assignation, soit ceux de mai 2025 à décembre 2025.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires verse le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 27 avril 2024 qui a notamment voté le budget provisionnel pour l’exercice comptable du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et fixé le montant des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux. Les appels de fonds pour la période de mai 2025 à décembre 2025 sont également produits, de sorte que le montant des provisions sur charges à échoir pour l’exercice 2025 s’élève à 1.152,33 euros.

Dès lors, il y aura donc lieu de faire droit à la demande et de condamner Mme [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.152,33 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice 2025 non échues au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;Relance après mise en demeure ;Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d’hypothèque ;Frais de mainlevée d’hypothèque ;Dépôt d’une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles);

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 135,59 euros au titre des frais de recouvrement, soit

—  8,22 euros de frais de relance le 15 février 2024,

—  7,37 euros de frais de relance le 9 décembre 2022,

—  120 euros de mise en demeure avocat le 10 novembre 2024.

S’agissant des frais de relance facturés les 9 décembre 2022 et 15 février 2024, le premier courrier de relance n’est pas produit, ni la preuve de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception du second courrier relance.

En revanche, le demandeur communique le courrier de mise en demeure de l’avocat du 4 novembre 2024, la preuve de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception, la facture de 7,48 euros et la souche de l’AR.

Toutefois, la somme de 120 euros réclamée n’est pas justifiée par une quelconque facture ou par les honoraires du syndic en matière de recouvrement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée, les frais portés indûment au débit du compte de Mme [J] [Z] comme étant antérieurs à la mise en demeure, injustifiés ou excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette, l’augmentent artificiellement ou sont compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7,48 euros au titre des frais exposés par le demandeur.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de Mme [J] [Z] entraine des conséquences financières importantes et des difficultés de gestion pour la copropriété.

Or, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales produits.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [J] [Z] succombe à la procédure et sera donc condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner Mme [J] [Z] à lui payer la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Condamne Mme [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de

5. 911,11 euros au titre des charges de copropriété échus selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appels de fonds d’avril 2025 inclus ;

Condamne Mme [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.152,33 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice 2025 non échues au jour de l’assignation, correspondant aux appels de fonds de mai à décembre 2025 ;

Condamne Mme [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de:

7,48 euros au titre des frais de recouvrement engagés ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Condamne Mme [J] [Z] aux dépens ;

Condamne Mme [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de

1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 15 Juillet 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT