PREMIERE CHAMBRE

07 Janvier 2025

N° RG 23/00474 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M5WR

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 6]

C/

[O] [X]

[I] [P] épouse [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 07 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 12 novembre 2024 devant Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise 23 à [Adresse 2] – 2 à [Adresse 1] et 2 à [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic la société SEGINE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 642 032 130 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [X], né le 15 décembre 1972 à [Localité 8] (Pakistan), demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [P] épouse [X], née le 12 février 1973 à [Localité 7] (Pakistan), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Béatrice VESVRES, avocat au barreau du Val d’Oise

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Par acte en date du 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 1] et [Adresse 3] et [Adresse 3], (SDC [Adresse 6]), représenté par son syndic le cabinet Segine, a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [X] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Dans ses conclusions en date du 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. et Mme [X] à payer les sommes de :

—  5 159,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2022 sur la somme de 9 398,47 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des charges de copropriété, 2ème trimestre 2024 inclus ;

—  3 200 euros à titre de dommages-intérêts.

—  2 400 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [X] ont déjà été condamnés au titre du défaut de paiement des charges de copropriété et n’ont pas respecté des protocoles d’accord antérieurs, ce qui suffit à établir leur mauvaise foi.

Par conclusions notifiées le 29 mai 2024, M. et Mme [X] sollicitent, à titre principal, des délais de paiement sur le solde des charges impayées d’un montant de 3 127,63 euros, sous la forme de 14 mensualités de 220 euros et le solde à la 15ème échéance. Ils sollicitent également le rejet de la demande du syndic au titre des frais nécessaires. En tout état de cause, M. et Mme [X] sollicitent que leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit ramenée à la somme de 500 euros.

M. et Mme [X] soutiennent qu’ils font fait face à de graves difficultés financières, et ont démontré leur bonne foi en apurant la dette initiale de l’assignation.

L’ordonnance de clôture du 26 septembre a fixé les plaidoiries au 12 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [X] sont propriétaires indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 56, 190 et 269,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions de juillet 2020 à mars 2024 ;

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 septembre 2020, 29 juin 2021, 29 juin 2022 et 26 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé jusqu’au 16 mai 2024 faisant apparaître un total de charges de 3 127,63 euros,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du, remise à M. et Mme [X] le 23 décembre 2022 pour le paiement de la somme de 9 398,47 euros.

Il n’est pas contesté par les parties qu’un solde de 3 127,63 euros reste dû par M. et Mme [X], correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire.

En conséquence, les frais intitulés « suivi dossier contentieux » d’un montant total de 1 973,40 euros seront rejetés, ceux-ci n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité et n’étant pas nécessaires au recouvrement de la dette.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Toutefois, il n’est pas contesté que la dette des défendeurs due antérieurement à l’assignation a été intégralement réglé. Ces versement doivent être imputés sur les dettes les plus anciennes, pour lesquelles l’obligation est éteinte, il n’y a donc pas lieu de faire courir l’intérêt au taux légal antérieurement à l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 127,63 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2020 au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. et Mme [X] ont déjà été condamnés par un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 17 décembre 2020 pour un montant de charges impayées de 24 495,25 euros. En outre, un protocole d’accord signé le 9 septembre 2020 n’a pas été respecté par les défendeurs.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que M. et Mme [X] ont des revenus limités dès lors que M. [X] perçoit une pension d’invalidité à la suite d’un accident du travail, qu’ils ont un enfant étudiant encore à charge. Surtout, ils justifient avoir effectué les versements suivants en apurement de leur dette :

—  2 000 euros le 17 janvier 2024

—  1 000 euros le 16 janvier 2024

—  5 479,80 euros le 26 mars 2024 leur bonne foi est toutefois démontrée et il convient de faire droit à leur demande de délais de paiement.

Ils soutiennent avoir également effectué un versement de 1 000 euros en février 2024 qui n’est toutefois pas justifié.

Au vu de ces éléments, il convient donc de retenir que la situation des débiteurs justifie l’octroi de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. et Mme [X] ont déjà été condamnés par le tribunal de Pontoise le 17 décembre 2020, et ont fait l’objet d’une procédure d’exécution forcée, le règlement tardif des sommes dues ayant permis de mettre fin à cette dernière instance. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [X] à verser la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [X], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 1] et [Adresse 3] et [Adresse 3] la somme de 3 127,63 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2020 au 2ème trimestre 2024 inclus, au titre des charges de copropriété et des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023, en 14 mensualités de 220 euros et une quinzième mensualité correspondant au solde, à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, l’ensemble du solde de la dette sera due immédiatement par M. et Mme [X] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 1] et [Adresse 3] et [Adresse 3] sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Condamne M. et Mme [X] verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  150 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. et Mme [X] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 07 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS