TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeurs

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01909 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4D

N° MINUTE :

2025/5

JUGEMENT

rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TROIS MOUSQUETAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1683

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Papa SALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0583

Madame [D] [J] [Y] [N], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01909 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4D

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 août 2018, la SCI TROIS MOUSQUETAIRES a consenti à M. [X] [T] et à Mme [D] [N], pour une durée renouvelable de trois ans, un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] à PARIS (75018), 4ème étage, porte gauche, moyennant le versement d’un loyer initial de 1200 euros outre une provision sur charge mensuelle de 100 euros.

La SCI TROIS MOUSQUETAIRES leur a fait délivrer un congé pour vendre par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, à effet au 24 août 2024.

Elle les a ensuite mis en demeure de quitter les lieux par courrier du 28 août 2024, puis leur a fait délivrer une sommation de quitter les lieux le 23 septembre 2024 à laquelle ils n’ont pas déféré.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, la SCI TROIS MOUSQUETAIRES a fait assigner M. [X] [T] et Mme [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la validation du congé délivré, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, de voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation au paiement des somme suivantes :

une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel (1320.40 euros) et des charges (100 euros) à compter du 25 août 2024 jusqu’à libération du logement, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux.

Lors de l’audience du 6 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI TROIS MOUSQUETAIRES, représentée par son conseil a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle maintient l’ensemble de ses demandes et sollicite le rejet des prétentions adverses.

Elle indique que le congé qu’elle a fait délivrer aux preneurs est valable au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 198, qu’il a bien été signifié à chacun d’entre eux, qu’en outre, le prix de vente qui y est mentionné est justifié par les estimations réalisées par une agence immobilière et par la comparaison avec les prix pratiqués dans le secteur.

M. [X] [T], représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées à la barre, aux termes desquelles il demande au juge de :

déclarer le congé nul, voire inopposable,débouter la SCI TROIS MOUSQUETAIRES de ses demandes, condamner la SCI TROIS MOUSQUETAIRES aux dépens. Oralement et à titre subsidiaire, il demande un délai d’un an pour quitter les lieux.

Il estime que le congé délivré par la bailleresse est frauduleux au regard du prix de vente proposé, parfaitement prohibitif et largement supérieur à l’estimation de la chambre des notaires qu’il founrit.

Mme [D] [N], bien que régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le bail consenti le 25 août 2018 à M. [X] [T] et à Mme [D] [N] a commencé à courir le jour même pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit par période de trois ans de sorte qu’il est venu à expiration le 24 août 2024 à minuit, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Un congé pour vendre leur a été signifié par acte d’huissier délivré le 8 février 2024, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il contient une description précise des lieux, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 460 000 euros, qu’il constitue ainsi une offre de vente et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas fait usage de leur droit de préemption dans le délai légal de deux mois.

M. [X] [T] conteste cependant la validité du congé au motif que le prix proposé serait prohibitif, pour être largement supérieur à la valeur réelle du bien.

La SCI TROIS MOUSQUETAIRES, produit, pour justifier le prix de mise en vente, le mandat exclusif de vente confié à l’agence century 21 qui a fixé le prix de vente, en février 2024, à 480 000 euros pour un appartement de 50,71 m², composé de deux chambres au 4ème étage de l’immeuble, desservi par un ascenseur et comprenant une cave.

Elle verse également un extrait du site internet gouvernemental DVF estimant la valeur foncière d’un appartement de 50 m² situé sur la parcelle correspondante à 481 600 euros.

Ces estimations apparaissent plus précises que celle faite par la chambre des notaires et produite par le défendeur qui indique que le prix médian au m² pour un appartement qui revêt des caractéristiques équivalentes dans le quartier de [Localité 5] est de 7 333 euros, alors que l’appartement litigieux se situe de l’autre côté du [Adresse 4], que le quartier auquel il est fait référence.

En tout état de cause, le défendeur échoue à rapporter, compte-tenu de la différence de prix au m² qui en résulte et des justificatifs apportés par la demanderesse, la preuve de l’intention frauduleuse de la SCI TROIS MOUSQUETAIRES et à faire la démonstration d’un quelconque grief puisqu’il ne s’est pas manifesté pendant le délai imparti pour faire une offre d’achat, même à la baisse.

Par conséquent, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis apparaît bien valable sur le fond et le bail s’est trouvé résilié par l’effet de celui-ci le 24 août 2024 à minuit.

M. [X] [T] ne conteste pas s’être maintenu dans les lieux au-delà de cette date et s’y trouver toujours avec Mme [D] [N] de sorte qu’ils en sont occupants sans droit ni titre depuis le 24 août 2024 à minuit et qu’il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En application des articles 1103 et 1217 du code civil, ainsi que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la fin du bail. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les défendeurs sont redevables, depuis le 25 août 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (actuellement 1320,40 euros de loyer et 100 euros de charges) et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions.

En l’absence de toute demande portant sur un quelconque arriéré d’indemnités, M. [X] [T] et Mme [D] [N] seront condamnés, in solidum, en deniers ou quittance, à verser cette indemnité d’occupation à compter du 7 juin 2025 (lendemain de l’audience), jusqu’à libération effective du logement, volontaire ou des suites de l’expulsion.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L 413-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum peuvent être accordés par le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sous réserve de leur bonne foi notamment et s’ils ne sont pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [X] [T] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux mais ne fait état, hormis la décision d’aide juridictionnelle dont il bénéficie en totalité, d’aucune pièce justifiant de sa situation ou des difficultés à trouver une solution de relogement.

Il sera donc débouté de cette demande, étant rappelé que les occupants de bonne foi des lieux dont il est ordonné l’expulsion ont vocation à bénéficier du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du sursis à expulsion pendant la trêve hivernale prévu par l’article L 412-6 de ce code.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [T] et Mme [D] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût de la sommation de quitter les lieux qui n’est pas un acte essentiel de la procédure.

En revanche, l’équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les requérants seront déboutés de leur demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit, s’agissant des décisions rendues en première instance et conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour vente délivré par la SCI TROIS MOUSQUETAIRES le 8 février 2024 à effet au 24 août 2024 à minuit, portant sur l’appartement donné à bail à M. [X] [T] et à Mme [D] [N] le 25 août 2018 situé [Adresse 2] à PARIS (75018) 4ème étage, porte gauche, est valide,

CONSTATE, par conséquent, que M. [X] [T] et Mme [D] [N] en sont occupants sans droit ni titre depuis 24 août 2024 à minuit,

AUTORISE, par conséquent, la SCI TROIS MOUSQUETAIRES à faire procéder à leur expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le délai prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la trêve hivernale, a vocation à s’appliquer,

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est réglé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 25 août 2024, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (actuellement 1320.40 euros de loyer et 100 euros de charges), payable et révisable dans les mêmes conditions,

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [D] [N], in solidum, en deniers ou quittance, à verser à la SCI TROIS MOUSQUETAIRES cette indemnité d’occupation à compter du 7 juin 2025 jusqu’à la libération effective de logement,

DÉBOUTE M. [X] [T] et Mme [D] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

DÉBOUTE la SCI TROIS MOUSQUETAIRES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [D] [N] in solidum aux dépens à l’exclusion du coût de la sommation de quitter les lieux,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01909 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4D