Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [B], [R], [V] [H] épouse [W]

Logement B42 Etage 2

16 Rue des Frères Grimm

44800 SAINT- HERBLAIN

Monsieur [L] [W]

Logement B42 Etage 2

16 Rue des Frères Grimm

44800 SAINT- HERBLAIN

représentés par Maître Gaëlle VIZIOZ, avocate au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 mars 2024

date des débats : 13 juin 2024

délibéré au : 05 août 2024

prorogé au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00123 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MXDR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Maître Gaëlle VIZIOZ + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 juin 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT) a donné à bail à Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W] un local à usage d’habitation dépendant de l’immeuble Loire sis 40 rue de la Razée – Logement n°840 – 44115 BASSE GOULAINE.

Suivant acte sous seing privé en date du 29 mars 2021, HARMONIE HABITAT a donné à bail à Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W] un nouveau logement sis, 16 rue des Frères Grimm – 2ème étage – Appartement B42 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 614,12 €, outre une provision sur charges de 83,11 €.

Le même jour, soit le 29 mars 2021, les locataires ont notifié à HARMONIE HABITAT leur congé relatif au logement de BASSE GOULAINE, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 30 avril 2021.

Le 18 octobre 2021, les époux [W] et la société HARMONIE HABITAT ont conclu un protocole d’accord transactionnel afin de clore un litige portant sur des désordres survenus dans le précédent logement qu’occupaient les époux [W] à BASSE GOULAINE.

Par un courrier recommandé du 20 janvier 2023, les locataires ont mis en demeure HARMONIE HABITAT d’effectuer des travaux dans le logement de SAINT HERBLAIN ou de leur proposer une solution de relogement.

Le 17 octobre 2023, HARMONIE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principe de 2.856,24 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 19 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 29 décembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait assigner Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Juger sa demande recevable et bien fondée ;

— Constater à compter du 18 décembre 2023 la résiliation du bail signé le 29.03.2021 entre les parties ;

— A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 29.03.2021 entre les parties ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W] ainsi que tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— rappeler, en cas de résiliation de bail, qui suivant l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation de la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— condamner in solidum, Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme de 3.686,93 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 08.12.2023, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme mensuelle de 744,39 €, à compter du 18.12.2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme de 11.470 € au titre de dommages-intérêts, avec intérêts légaux à compter du 27.11.2023 ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [W] aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance.

Le 17 avril 2024, une réunion de conciliation s’est tenue à la mairie de SAINT-HERBLAIN. Cependant, aucune conciliation n’a pu être finalisée et un constat d’échec a été dressé en ce sens le 10 juin 2024.

A l’issue d’un renvoi à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024, lors de laquelle HARMONIE HABITAT, valablement représentée par ministère d’avocat et s’en rapportant à ses conclusions écrites, a déclaré se désister de ses demandes principales en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation, les locataires ayant réglé les loyers impayés.

Elle a toutefois maintenu ses demandes relatives aux dommages et intérêts, aux frais irrépétibles et aux dépens et a ainsi sollicité la condamnation solidaire ou, à défaut, in solidum, des époux [W] à lui payer :

— la somme de 11.470 € au titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023, avec l’anatocisme de l’article 1343-2 du Code civil, bien que ces intérêts se capitaliseront par année entière pour produire eux-mêmes des intérêts ;

—  la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les entiers dépens de l’instance.

La société bailleresse a également demandé que Monsieur et Madame [W] soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles et de l’intégralité de leurs écrits, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Elle a par ailleurs précisé que sa demande de dommages intérêts se fondait sur le non-respect de la clause de confidentialité contenue dans le protocole transactionnel indemnisant les locataires des dégâts subis dans le premier logement qu’ils occupaient, ces derniers ayant publié un avis mentionnant l’existence dudit protocole. Elle a ainsi demandé le remboursement de la somme versée à ce titre, soit 6.470 €, ainsi que le versement d’une pénalité de 5.000 €.

En réponse aux arguments des époux [W] qui soutiennent que la clause de confidentialité serait nulle comme restreignant abusivement leur liberté d’expression, elle fait valoir que ladite clause est parfaitement légale, valide et efficiente dès lors qu’il s’agit d’un engagement contractuel librement débattu entre les parties et que celles-ci sont obligées de respecter en raison de la force obligatoire de la convention. Elle ajoute que la clause de confidentialité litigieuse n’interdit pas aux époux [W] d’exprimer leur ressenti, même négatif, sur HARMONIE HABITAT, mais leur fait uniquement interdiction de révéler l’existence du protocole d’accord et du contenu de celui-ci, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une restriction à la liberté d’expression des époux [W].

S’agissant de la demande des époux [W] visant à demander la réduction de la clause pénale, HARMONIE HABITAT soutient que le montant de la pénalité est à la mesure de l’importance qu’elle accordait au respect de leur engagement de non-divulgation par les époux [W], engagement dont elle rappelle encore une fois que celui-ci a été librement débattu entre les parties et accepté par les époux [W].

Elle soutient par ailleurs que si la clause de confidentialité était annulée comme le demandent les époux [W], l’économie de la transaction et la réciprocité des engagements se trouveraient anéantis, de sorte que c’est toute la transaction qui serait annulée, contraignant ainsi les époux [W] à restituer les 6.470 € perçu en contrepartie de leurs engagements.

Enfin, HARMONIE HABITAT, si elle admet l’existence de désordres dans le logement, s’oppose à leur demande de dommages et intérêts, faisant valoir que ces derniers s’opposent à la réalisation des travaux préconisés, les jugeant insuffisants.

Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W], valablement représentés par ministère d’avocat et s’en rapportant à leurs conclusions écrites, ont demandé au juge de :

— les recevoir en leurs conclusions et les déclarer bien fondés ;

— débouter la société HARMONIE HABITAT de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société HARMONIE HABITAT à leur payer la somme de 1.240 € en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamner la société HARMONIE HABITAT à leur payer la somme de 5.000 € en réparation du préjudice moral ;

—  à titre principal, prononcer la nullité de la clause de confidentialité contenue dans le protocole d’accord transactionnel ;

—  à titre subsidiaire, réduire la clause pénale à de plus justes proportions ;

— écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de la société HARMONIE HABITAT ;

— condamner la société HARMONIE HABITAT à payer aux époux [W] une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société HARMONIE HABITAT aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, les époux [W] soutiennent que la société HARMONIE HABITAT a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible en les relogeant dans un logement qui présentait des désordres similaires à ceux du précédent logement qu’ils occupaient, désordres dont elle avait connaissance.

Ils considèrent qu’HARMONIE HABITAT n’a procédé à aucune diligence susceptible de mettre fin aux désordres, et ce pendant plusieurs mois, et ajoutent que la solution envisagée pour remédier à ces désordres, soit la pose d’un isolant et des travaux de mise en peinture, ne traite pas l’origine du pont thermique, soutenant en outre que l’intégralité de l’immeuble est impactée par des infiltrations, et ce depuis sa construction.

Ils contestent avoir refusé la réalisation des travaux, soutenant que la société HARMONIE HABITAT était parfaitement informée de ce qu’ils n’étaient pas disponibles le 2 novembre 2023, date à laquelle la société REPERE s’est présentée, en présence d’un Commissaire de justice.

Ils soutiennent avoir subi, du fait de la présence de moisissures dans une chambre et le salon, et ce depuis mars 2022, un préjudice de jouissance correspondant à 18 % des loyers payés depuis cette date, ainsi qu’un préjudice moral.

Ils sollicitent par ailleurs que soit prononcée la nullité de la clause de confidentialité du protocole d’accord transactionnel, dont ils considèrent qu’elle est manifestement disproportionnée et contraire à la liberté d’expression dès lors qu’elle contient un engagement contractuel uniquement à leur charge, qu’elle est illimitée dans le temps et qu’elle ne précise pas expressément quelles sont les informations qui sont confidentielles.

Ils s’appuient sur des avis google trouvés sur internet pour considérer que les manquements de la société HARMONIE HABITAT sont de notoriété publique, de sorte qu’ils considèrent encore que la clause de confidentialité est injustifiée.

Ils font valoir en outre qu’ils ont publié l’avis litigieux sur internet en réaction à l’immobilisme de la société HARMONIE HABITAT et qu’ils n’ont fait qu’user de leur liberté d’expression, précisant par ailleurs que cet avis n’a été publié que durant quelques semaines avant qu’ils ne le suppriment.

Ils considèrent enfin que la clause pénale dont se prévaut HARMONIE HABITAT est excessive dès lors qu’elle est illimitée dans le temps, qu’elle ne tient pas compte de la durée pendant laquelle l’information relative à la simple existence du protocole a été rendue publique et qu’elle stipule des dommages et intérêts représentant plus de 77% de l’enjeu de la transaction.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux est joint au dossier.

La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024, prorogé au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement des demandes en résiliation de bail et expulsion

Lors des débats, HARMONIE HABITAT a déclaré se désister de ses demandes visant à voir prononcer la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des époux [W] et les condamner au paiement des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation, ceux-ci ayant soldé leur dette de loyers.

Comparant, les époux [W] ont confirmé ces éléments et n’ont formulé aucune contestation sur ce point.

Dès lors, il convient de constater que le désistement ainsi intervenu est parfait s’agissant des demandes en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation.

Sur la validité de la clause de confidentialité du protocole d’accord transactionnel

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1128 du Code civil dispose que : « Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain ».

Dès lors que ces conditions sont respectées, le contrat est légalement formé et il est pourvu de la force obligatoire.

L’article 2044 du Code civil dispose que « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. »

En l’espèce, un protocole d’accord a été signé entre les parties le 18 octobre 2021 et celui-ci contient, en son article 5, une clause de confidentialité rédigée comme suit :

« Le présent protocole revêt un caractère strictement confidentiel.

Les consorts [W] s’interdisent en conséquence d’en révéler l’existence ou le contenu à quiconque (presse, voisinage, amis etc…), sauf devant les juridictions judiciaires dans le cadre d’un litige qui opposerait les Parties ou pour répondre à l’administration fiscale.

Le non-respect de cette obligation de confidentialité engendrerait la résiliation du présent protocole et la restitution de toutes les sommes versées par HARMONIE HABITAT aux consorts [W].

Les consorts [W] s’obligent par ailleurs à verser la somme forfaitaire de 5000 € à titre de dommages-intérêts à HARMONIE HABITAT en cas de manquement à leur obligation de confidentialité ».

Il n’est pas contesté que les parties ont librement débattu des clauses de cet accord transactionnel, les époux [W] n’alléguant par ailleurs d’aucun vice du consentement dont ils auraient pu être victimes. Le contenu de l’accord a en outre un contenu certain et licite.

Dès lors, en vertu du principe de la force obligatoire des contrats, qui repose sur la volonté des parties, l’accord transactionnel du 18 octobre 2021 s’impose aux parties, qui l’ont accepté, et ce dans son intégralité, en ce compris la clause de confidentialité.

Dans ces conditions, il doit donc être considéré que la clause de confidentialité contenue dans le protocole d’accord transactionnel est valable, de sorte que la demande des époux [W] visant à voir prononcer la nullité de cette clause sera rejetée.

Sur la violation de la clause de confidentialité du protocole d’accord transactionnel

L’article 1217 du Code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Aux termes de l’article 1224 nouveau du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les époux [W] ne contestent pas qu’ils ont publié un avis sur Google mentionnant l’existence de l’accord transactionnel et alléguant de nouveaux désordres dans leur logement.

Cet avis, constaté par procès-verbal de commissaire de justice du 2 octobre 2023, est rédigé comme suit :

« (…) J’invite toutes les personnes subissant le même préjudice que moi (humidité moisissures) à déposer une procédure, vous gagnerez à coup sûr (…)

J’ai signé un accord transactionnel avec eux il y a 2 ans contre l’abandon des poursuites de ma part et un relogement sain et un dédommagement.

Rebelote, je les renvoie en justice. Le logement est pire que le précédent (…) ».

Ainsi, il ne fait aucun doute que cet avis, publié fin septembre 2023 et retiré en janvier 2024, divulgue l’existence du protocole d’accord et qu’il s’agit là, de la part des époux [W], d’une violation de la clause de confidentialité du protocole d’accord transactionnel.

Il convient toutefois de relever que cet avis publié par les époux [W] n’est nullement détaillé ou circonstancié, et qu’il ne fait ainsi nullement mention du contenu exact de l’accord, notamment concernant le montant des sommes versées par HARMONIE HABITAT, ni même concernant les désordres que ces sommes étaient destinées à indemniser, l’avis se contentant d’évoquer de l’humidité et des moisissures, sans plus de précision. En outre, il n’est fait état d’aucune indication permettant de localiser l’immeuble en cause.

La clause de confidentialité du protocole d’accord signé entre les parties prévoit, notamment, que « le non-respect de cette obligation de confidentialité engendrerait la résiliation du présent protocole et la restitution de toutes les sommes versées par HARMONIE HABITAT aux consorts [W] ».

Cependant, la clause de confidentialité du protocole d’accord n’est pas une clause résolutoire, de sorte qu’il appartient au juge d’apprécier si les manquements reprochés aux époux [W] sont suffisants pour justifier la résiliation du protocole d’accord transactionnel.

Si le manquement des époux [W] à leur obligation de non divulgation de l’accord est avéré, il n’en demeure pas moins que ce manquement n’est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation du protocole d’accord, laquelle résiliation reviendrait alors à nier tout manquement préalable de la société HARMONIE HABITAT à son obligation de délivrance conforme, et ce alors même qu’elle reconnaît un tel manquement aux termes du protocole d’accord.

Dès lors, la société HARMONIE HABITAT sera déboutée de sa demande visant à obtenir la condamnation des époux [W] à lui restituer la somme de 6.470 € qu’elle leur a versée au titre du protocole d’accord transactionnel.

Sur la sanction de la violation de la clause de confidentialité du protocole d’accord

L’article 1231-5 du Code civil dispose que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce, la clause de confidentialité du protocole d’accord transactionnel contient une clause pénale prévoyant que « Les consorts [W] s’obligent par ailleurs à verser la somme forfaitaire de 5000 € à titre de dommages-intérêts à HARMONIE HABITAT en cas de manquement à leur obligation de confidentialité ».

Il ressort des précédents développements que les époux [W] n’ont pas respecté leur engagement contractuel dès lors qu’ils ont divulgué, dans un avis google, l’existence de l’accord transactionnel les liant à la société HARMONIE HABITAT, de sorte que la clause pénale est applicable.

Il apparaît cependant que cette clause pénale est manifestement excessive au regard des concessions réciproques de chacune des parties contenues dans le protocole d’accord transactionnel, et des sommes versées par la société HARMONIE HABITAT aux époux [W] au titre des divers préjudices matériels et de jouissance subis par ces derniers dans leur ancien logement.

Il convient donc de débouter la société HARMONIE HABITAT de sa demande de condamnation des époux [W] à lui payer une somme forfaitaire de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, et de condamner ces derniers à lui verser une somme de 1.000 €, ce montant apparaissant suffisant à indemniser le préjudice réellement subi par la société HARMONIE HABITAT.

Il convient par ailleurs de prévoir que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et de débouter la société HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [W]

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les époux [W] estiment que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en leur remettant un logement présentant des traces d’humidité et de moisissures depuis leur emménagement. Ils considèrent que ce manquement leur occasionne un préjudice de jouissance et un préjudice moral dont ils demandent réparation.

En réponse, HARMONIE HABITAT déclare qu’elle ne peut être considérée comme ayant manqué à ses obligations de délivrance conforme et ainsi qu’elle ne peut être condamnée au paiement de dommages et intérêts, estimant se heurter au refus irrationnel des époux [W] de permettre la réalisation des travaux préconisés par les professionnels consultés.

Il ressort des pièces produites aux débats que les époux [W] ont signalé au bailleur la présence d’humidité et de moisissures dans le logement par un courrier du 29 mars 2022.

Si les époux [W] soutiennent que la société HARMONIE HABITAT avait connaissance de l’existence de ces désordres avant même qu’ils emménagent dans le logement, il sera relevé qu’ils n’en justifient pas. En effet, s’ils versent aux débats une attestation établie en ce sens par Madame [G], Madame [K] et Monsieur [C], aucune autre pièce ne permet de déterminer la qualité de ces témoins (anciens locataires dudit logement ou voisins des époux [W]), ne serait-ce que la copie d’un contrat de bail.

A la demande de la société HARMONIE HABITAT une expertise a été diligentée par la société SARETEC le 2 juin 2022. Aux termes de son rapport, celle-ci indique que :

« Le dommage allégué concerne des traces de moisissures en plafond :

—  Dans l’angle du salon de la taille d’une pièce de monnaie

—  Dans l’angle de la chambre qui était un peu plus étendue et a été repeinte. Elle n’est plus visible lors de l’expertise.

Les grilles VMC d’entrée d’air du salon sont calfeutrées ce qui empêche le renouvellement de l’air.

La VMC fonctionne correctement en apparence.

Il ne s’agit pas d’infiltration, mais d’un phénomène de condensation au droit des ponts thermiques constructifs, en raison d’un taux d’humidité intérieur trop important.

Les grilles d’entrée d’air doivent impérativement être ouvertes (pas calfeutrées) et la VMC entretenue régulièrement ».

Le 18 novembre 2022, les époux [W] ont de nouveau écrit au bailleur pour leur signaler la persistance d’humidité et de moisissures dans le logement, lui reprochant de faire perdurer la situation en dépit du passage d’un médiateur le 2 novembre 2022 et celle d’un agent de la société par la suite.

Par un courrier du 22 novembre 2022, la société HARMONIE HABITAT a rappelé que le caisson VMC avait été remplacé le 28 octobre 2022, ce qui n’est pas contesté par les époux [W]. Elle a ajouté qu’il avait été constaté dans le logement le 2 novembre 2022, par l’un de ses agents, des traces d’humidité dans le salon et une chambre, dans les mêmes dimensions que celles constatées lors de l’expertise réalisée le 2 juin 2022. La société bailleresse a ajouté qu’un de leurs agents s’était à nouveau rendu au domicile des locataires le 18 novembre 2022 et qu’il n’avait pas constaté d’aggravation de la situation depuis la réparation de l’équipement de la ventilation collective. La bailleresse leur a par ailleurs annoncé le passage d’une société mandatée en vue de vérifier la qualité de l’air intérieur du logement.

Par un courrier recommandé adressé au bailleur le 20 janvier 2023 les époux [W], s’ils ont reconnu les déplacements des salariés de la société HARMONIE HABITAT à leur domicile, se sont plaints de ce qu’aucune expertise ni aucuns travaux n’avait été entrepris malgré la présence persistante d’humidité, de moisissures et de condensation dans le logement, outre la présence de champignons et de moisissures sur la façade extérieure et le problème d’évacuation d’eau au niveau des gouttières.

En réponse, par un courrier du 3 mars 2023, la société HARMONIE HABITAT leur a affirmé, sur la base d’un rapport établi par la société AX’EAU le 14 février 2023, à la suite de son intervention dans le logement le 6 février 2023, qu’il n’y avait pas d’infiltration d’eau dans le logement et que les problématiques identifiées concernaient des phénomènes de ponts thermiques et une bouche de ventilation non fonctionnelle. La société bailleresse a ajouté qu’afin de traiter les désordres soulevés dans le rapport elle missionnait la société IDEX pour la réparation de la VMC et l’entreprise REPERE pour le phénomène de ponts thermiques.

Il est ainsi indiqué dans le rapport d’intervention de la société AX’EAU, établi le 14 février 2023, que les zones de dommage se présentent sous forme de piqûres / moisissures en angle du plafond côté façade / pignon et qu’il n’y a pas d’auréoles révélatrices d’infiltration. Il est également précisé qu’un contrôle des flux d’air n’a pas révélé d’anomalie hormis dans les WC où la VMC n’est pas fonctionnelle. Il est encore fait état de ce que toutes les zones de dommage correspondent à des zones froides (pont thermique) et qu’un phénomène de condensation est à l’origine des dommages.

Il ressort des pièces produites aux débats, notamment d’une facture en date du 22 mars 2023, que la VMC en cause a fait l’objet d’une intervention de la société IDEX le 27 février 2023.

Le 5 octobre 2023, par l’intermédiaire de leur conseil, les époux [W] ont mis en demeure la société HARMONIE HABITAT de procéder à l’isolation de l’appartement, rappelant que rien n’avait été entrepris, depuis l’intervention sur la VMC, pour résoudre le phénomène de ponts thermiques. Ils indiquaient également dans ce courrier qu’il est « inutile de proposer la mise en œuvre d’une simple couche de peinture, même spéciale mais il convient de procéder à la pose d’un isolant par l’intérieur puis aux embellissements ».

La société HARMONIE HABITAT produit toutefois le bon de commande qu’elle a adressé à la société REPERE le 13 mars 2023 pour lui demander d’intervenir pour réaliser des travaux de pose de dépron et mise en peinture des plafonds des trois chambres et du séjour pour cause de ponts thermiques, outre le plafond de la salle de bains.

Elle produit également un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 2 novembre 2023 dans lequel il est établi que ce dernier s’est transporté au domicile des époux [W], accompagné d’un salarié de la société REPERE, et que personne n’était présent pour leur ouvrir. Si les époux [W] avaient prévenu de leur indisponibilité au rendez-vous du 2 novembre 2023 par un courriel du 16 octobre 2023, de sorte que leur absence ne peut leur être reprochée, il convient cependant de relever qu’il est encore mentionné dans ce procès-verbal qu’un précédent rendez-vous, fixé le 5 juin 2023, avait déjà été annulé le 1er juin 2023 par Monsieur [W], celui-ci indiquant alors dans un sms : « finalement on annule le rdv prévu le lundi 5 juin car l’intervention ne prend pas en considération le problème de ponts thermiques. Et tant qu’il n’y aura pas de résolution de ce problème par une isolation des murs la rénovation du plafond ne peut être envisagée (…) ». En outre, le 2 novembre 2023, lorsque le commissaire de justice a contacté Monsieur [W], celui-ci a déclaré qu’il refusait que les travaux soient effectués au sein de son logement car jugés insuffisants, concluant en disant que le dossier était entre les mains de son avocat. Le professionnel de la société REPERE indique pour sa part que le pose de dépron envisagée dans le séjour et les trois chambres est suffisante pour faire cesser les désordres.

Par un nouveau courrier en date du 7 mai 2024, la société HARMONIE HABITAT a informé les locataires de la commande passée auprès de la société REPERE et leur a indiqué que la société prendrait contact avec eux afin de convenir d’une date d’intervention.

En réponse, par un courriel du 14 mai 2024, Monsieur [W] s’est de nouveau opposé à la réalisation des travaux, au motif que ceux-ci seraient insuffisants.

S’il apparaît ainsi, au regard des pièces versées aux débats, que le logement occupé par les époux [W] présente des traces d’humidité et de moisissures depuis au moins leur signalement de mars 2022, ce qui n’est pas contesté par la société HARMONIE HABITAT, il est également justifié de nombreuses interventions de cette dernière depuis cette date pour tenter de résoudre les désordres ainsi constatés.

En effet, des interventions sur les VMC ont eu lieu très rapidement après que les locataires aient signalé les désordres, et si la société REPERE n’est pas encore intervenue ce jour pour remédier au problème de condensation et de pont thermique, c’est en grande partie en raison de l’opposition des époux [W], lesquels ont déjà annulé plusieurs rendez-vous, notamment le 5 juin 2023 et le 2 novembre 2023, au motif notamment que les travaux envisagés leur paraissent insuffisants.

Si les époux [W] estiment ainsi que les désordres de leur logement sont en lien avec des infiltrations présentes dans tout l’immeuble et que les travaux envisagés pour y remédier sont insuffisants, ils ne produisent toutefois aucune pièce probante le démontrant, ne serait-ce qu’un devis établi par une autre entreprise ou un professionnel du bâtiment, et ce alors même que les rapports d’expertise versés aux débats par la société bailleresse concluent tous à l’absence d’infiltration et mentionnent l’existence d’un phénomène de condensation et de pont thermique. Il convient à ce propos de relever que les attestations de témoins produites, établies par des occupants ou des voisins de l’immeuble, dont il n’est pas établi qu’ils sont des professionnels du bâtiment, ne sauraient constituer des documents probants de nature à démontrer l’origine des désordres présents dans le logement des époux [W].

Concernant l’étendue des désordres, le juge rappelle par ailleurs qu’il ne saurait prendre en compte de simples photographies dont il ne sait pas où et quand elles ont été prises, ce d’autant plus que les rapports d’expertise, dont l’un est accompagné de photographies, ne font état que de piqûres et moisissures en angle et ne constatent pas d’auréoles révélatrices d’infiltration.

Ainsi, il ne saurait être reproché à la société HARMONIE HABITAT un quelconque manquement à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible dès lors qu’il est suffisamment démontré qu’elle n’a pas tardé à intervenir lorsque les époux [W] lui ont signalé les désordres de leur logement et qu’elle a missionné plusieurs entreprises, tout d’abord pour identifier la cause des désordres, puis pour engager les travaux nécessaires pour y remédier.

Si lesdits travaux n’ont pas tous été réalisés ce jour, c’est en raison des délais d’intervention de la société REPERE, laquelle a été missionnée par la société HARMONIE HABITAT dès le 13 mars 2023, très rapidement après le rapport d’expertise établi par la société AX’EAU, mais également du fait des locataires, qui ont annulé plusieurs rendez-vous et ont indiqué à plusieurs reprises à la société bailleresse qu’ils s’opposaient à la réalisation des travaux envisagés, qu’ils jugent insuffisants.

Dans ces conditions, il convient donc de rejeter les demandes de dommages et intérêts des époux [W], lesquels échouent à rapporter la preuve d’un quelconque manquement de la société HARMONIE HABITAT à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [W] succombent en l’essentiel de leurs prétentions et il apparaît que le règlement de leur dette locative est intervenu postérieurement à l’assignation aux fins d’expulsion qui leur a été délivrée.

Dès lors, le bailleur ayant été contraint d’initier la présente procédure et d’en supporter le coût afin d’obtenir le règlement de sa créance, il convient de condamner Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W] in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter la société HARMONIE HABITAT et les époux [W] de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT quant aux demandes relatives à la résiliation du bail, l’expulsion de Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W] et leur condamnation au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ;

DECLARE l’instance éteinte sur ces chefs de demandes ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT de sa demande visant à ce que les époux [W] soient condamnés à lui rembourser la somme de 6.470 € versée au titre du protocole d’accord transactionnel ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une somme de 1.000 € (MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts pour la violation de la clause de confidentialité du protocole d’accord transactionnel signé le 18 octobre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W] de leur demande de dommages et intérêts, tant s’agissant du préjudice de jouissance que du préjudice moral ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT et les époux [W] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [H] épouse [W] et Monsieur [L] [W] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET