04 Avril 2025

RG N° 24/05340 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OA54

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [C] [H] épouse [E]

C/

Société IMMOBILIERE 3F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [C] [H] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Virginie PELLETIER, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Société IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 07 Mars 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 04 Avril 2025.

La présente décision a été rédigée par [A] [J], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 7 octobre 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [C] [H] épouse [E], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à GONESSE (95500), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 6 septembre 2024 à la requête de la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2025.

Mme [C] [H] épouse [E], représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment de sa situation de chômage et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle décrit une situation d’apaisement et fait valoir qu’on ne lui reproche pas de nouveaux troubles de voisinage depuis le jugement d’expulsion, contre lequel elle a interjeté appel. Elle soutient qu’elle est à jour dans le règlement des indemnités d’occupation. Elle sollicite le rejet de toutes les demandes de la partie défenderesse et que les dépens soient supportés par cette dernière.

La S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions développées oralement à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais et réclame 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite que les délais accordés soient conditionnés au paiement de l’indemnité d’occupation. Elle fait valoir que l’attestation produite par la demanderesse ne concerne qu’un seul locataire sur l’ensemble du voisinage. Si les troubles devaient recommencer dans les mêmes proportions, elle soutient qu’elle ne pourra pas assurer la jouissance paisible des lieux loués aux autres locataires de la résidence, et ce en contrariété avec ses obligations de bailleur. Enfin, elle fait état de la mauvaise foi de Mme [C] [H] épouse [E].

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 10 juin 2024 par le tribunal de proximité de GONESSE, réputé contradictoire, qui a notamment :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 7 mai 2003 entre les parties, à compter du 10 juin 2024,

— ordonné à M. [G] [E] et Mme [C] [H] épouse [E] ainsi que tous occupants de leur chef, de libérer les lieux loués et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— débouté la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande d’astreinte et de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L. 412-1 du code de procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M. [G] [E] et Mme [C] [H] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné in solidum M. [G] [E] et Mme [C] [H] épouse [E] à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 10 juin 2024, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte des termes du jugement de résiliation du bail et d’expulsion, que le juge des contentieux de la protection a considéré que le manquement de Mme [C] [H] épouse [E] à son obligation d’user paisiblement de la chose louée était caractérisé et de nature, compte tenu de la gravité et de la récurrence des troubles provoqués par Mme [C] [H] épouse [E] au sein de la résidence, à entraîner la résiliation judiciaire du contrat de location du 7 mai 2003, à compter du prononcé du jugement.

Afin d’établir la preuve du manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible du logement loué, le SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a versé aux débats :

— la copie de deux dépôts de plainte et de deux mains courantes déposées par une locataire de la résidence entre le 24 avril 2013 et le 7 juin 2022 dénonçant des insultes, dégradations, menaces,

— plusieurs attestations de témoins émanant d’habitants de l’immeuble faisant état de nombreuses nuisances causées par l’intéressée,

— une pétition signée par sept habitants de l’immeuble le 8 juin 2022 faisant état de nuisances similaires,

— un procès-verbal dressé par commissaire de justice les 19 et 29 décembre 2022,

— une sommation de cesser les troubles délivrée le 19 décembre 2022,

— un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 10 octobre 2023 rapportant les propos de voisins, indiquant de manière concordante que les nuisances commises par l’intéressée ont repris après une période d’accalmie de quelques semaines,

— un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 8 mars 2024 constatant au 2ème étage la présence de traces de projection et de coulures d’œuf dans les parties commune, rapportant des propos du gardien de la résidence d’après lequel aucune plainte de voisins ne lui a été transmise concernant Mme [C] [H] épouse [E] mais confirmant que cette dernière est à l’origine de désordres constatés dans les parties communes, et rapportant les propos de plusieurs voisins faisant état d’une disparition ou d’une diminution récente des nuisances imputables à la défenderesse.

Cette décision a été signifiée le 1er août 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 6 septembre 2024. Selon déclaration d’appel enregistrée le 06 septembre 2024, Mme [C] [H] épouse [E] a interjeté appel à l’encontre de ce jugement.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [C] [H] épouse [E] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [C] [H] épouse [E] dispose de revenus mensuels de 1 115 euros correspondant aux indemnités chômage et prestations versées par la CAF (APL et prime d’activité), avec un enfant majeur charge, actuellement étudiant. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 7 578 euros.

Selon l’avis d’échéance de décembre 2024 produit par la demanderesse, l’indemnité d’occupation résiduelle, charges comprises, s’élève à 245,11 euros. Il n’est à déplorer aucune dette locative et l’indemnité d’occupation courante est payée.

Mme [C] [H] épouse [E] indique avoir réalisé des démarches en vue de son relogement. Elle justifie d’une attestation de renouvellement régional d’une demande de logement locatif social en date du 03 février 2025 qui mentionne une date de dépôt initial au 27 mai 2022. Toutefois, elle sollicite uniquement un logement de type 3 à [Localité 7] et dans ses différents arrondissements, limitant ainsi le nombre de propositions pouvant lui être faites, et ce d’autant que ses revenus sont peu élevés. Enfin, elle produit un formulaire CERFA de recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement rempli et signé électroniquement le 03 février 2025, dont il n’est pas établi qu’il a été adressé à la commission compétente.

Les démarches réalisées sont insuffisantes pour être relogée rapidement.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il s’oppose à l’octroi de délais en faisant valoir que la poursuite des nuisances par la demanderesse l’empêche d’assurer la jouissance paisible des lieux loués aux autres locataires de la résidence, de sorte qu’il manque à ses obligations de bailleur. Il ne peut en effet être imposé à ce dernier la poursuite de nuisances mettant en péril sa propre situation, de même que la sécurité et la tranquillité des autres habitants de l’immeuble,

Toutefois, Mme [C] [H] épouse [E] décrit une situation d’apaisement et indique que les nuisances ont cessé depuis le jugement d’expulsion. Au soutien de ses déclarations, elle produit deux attestations sur l’honneur en date du 13 décembre 2024, l’une émanant de son fils et la seconde d’un couple résidant au 2ème étage de l’immeuble. Le fils de la demanderesse certifie que « la situation dans l’immeuble s’est apaisée, et nous faisons tout pour entretenir de bonnes relations avec nos voisins et maintenir la tranquillité. Nous souhaitons rester dans notre logement, que nous occupons depuis plus de 21 ans, car nous n’avons nulle part ailleurs où aller ». Quant aux époux [F], ils attestent que l’intéressée « ne fait plus de bruits et ne dérange plus le voisinage depuis le mois de juin 2024 à ce jour » et qu’ils n’ont « pas de différent avec elle ».

Le bailleur ne démontre pas que les nuisances ont persisté depuis le jugement d’expulsion et que Mme [C] [H] épouse [E] a de nouveau manqué à son obligation d’user paisiblement de la chose louée.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [C] [H] épouse [E], il convient d’accorder un délai de six mois, soit jusqu’au 04 octobre 2025, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [C] [H] épouse [E], étant précisé qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéficie, et de la faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [C] [H] épouse [E] un délai de six mois, soit jusqu’au 04 octobre 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne Mme [C] [H] épouse [E] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [H] épouse [E] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéficie ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 04 Avril 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,