PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/05935 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NYNH

72A

S.D.C. PRINCIPAL DE LA RESIDENCE [8]

S.D.C. SECONDAIRE A RESIDENCE [8]

C/

Société REVISEACROSS LIMITED

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Syndicat principal des copropriétaires de la résidence [8], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société COGEVA PM, ayant son siège social [Adresse 4]

Syndicat secondaire A des copropriétaires de la résidence [8], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société COGEVA PM, ayant son siège social [Adresse 4],

représentés par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Société REVISEACROSS LIMITED, dont le siège social est sis [Adresse 6], défaillante

— -==o0§0o==--

La société REVISEACROSS LIMITED est propriétaire des lots n°35, 36, 38,274, 275, 276 et 328, dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 10], soumis au régime de la copropriété, constitué d’un syndicat principal mais aussi d’un syndicat secondaire.

Par jugement en date du 18 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné la société REVISEACROSS LIMITED au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées dues au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble ABP Ordinal pour la période du 2ème trimestre 2013 au 1er novembre 2016 et au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées dues au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble Ordinal A pour la période du 1er trimestre 2013 au 1er octobre 2016 inclus.

Par acte de commissaire de justice des 10 et 12 septembre 2024, le [Adresse 11] et le syndicat secondaire A des copropriétaires de la résidence [8], représentés par leur syndic, la société COGEVA PM, ont fait assigner la société REVISEACROSS LIMITED devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer :

* au syndicat principal :

—  85 175,20 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 19 avril 2024, majoré des intérêts légaux à compter du 28 novembre 2022 pour le surplus,

-8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-2 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* au syndicat secondaire A :

-95 516,25 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 23 avril 2024, majoré des intérêts légaux à compter du 2 décembre 2022 pour le surplus,

-12 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ils sollicitent en outre la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Assignée conformément aux dispositions de la Convention de La Haye du 15 novembre au regard de sa domiciliation au Royaume-Uni et assignée à étude au regard de sa domiciliation chez la SCI DALMAR, le nom de la société ne figurant pas sur la boîte à lettres mais l’adresse [Adresse 5] ayant été confirmée par le gardien de l’immeuble.

La société REVISEACROSS LIMITED n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 5 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Pour le syndicat principal

Le syndicat principal des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la société REVISEACROSS LIMITED est propriétaire des lots n°35, 36, 38,274, 275, 276 et 328 ;

— un extrait de compte arrêté au 1er avril 2024, 2eme appel de fonds 2024 inclus;

— extrait du grand livre pour la période du 19 octobre 2020 au 26 juillet 2022 ;

— relevé de compte de l’ancien syndic pour la période du 1er août 2015 au 1er octobre 2020 ;

— les bordereaux d’appels de fonds, provision travaux et factures pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2024 ;

— courrier de mise en demeure de payer la somme de 88 183,68 euros en date du 28 novembre 2022 revenu avec la mention pli avise et non réclamé ;

— courrier de mise en demeure de payer la somme de 51 108,56 euros du 20 février 2023 ;

— courrier de mise en demeure de payer la somme de 51 108,56 euros en date du 28 février 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 septembre 2020, 22 décembre 2021 ,30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et voté les budgets prévisionnels 2023 et 2024,

— une attestation de non-recours en date du 23 janvier 2024 relative aux assemblées générales des 22 septembre 2020, 28 septembre 2021, 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023 ;

— un contrat de syndic.

Force est de constater que l’attestation de non recours du 1er septembre 2023 contient une erreur concernant les dates des assemblées générales.

L’attestation indique que l’assemblée générale en date du 28 septembre 2021 n’a fait l’objet d’aucune contestation, alors que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires a été tenue le 22 décembre 2021. Aucune contestation de cette AG n’est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

L’extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat principal des copropriétaires de 85 175,20 euros correspondant aux charges impayées et frais dont une reprise de solde de l’ancien syndic YXIME de 35 192,60 euros pour la période du 1er août 2015 au 1er octobre 2020.

Toutefois, il convient de déduire des sommes réclamées au titre des charges impayées la somme de 14 550,65 euros consistant en charges de copropriété et provision pour la période avant le 1er novembre 2016 inclus, ayant déjà fait l’objet d’une condamnation antérieure par le tribunal de grande instance de Pontoise en date du 18 septembre 2018 et pour laquelle le syndicat principal des copropriétaires dispose déjà d’un titre.

Concernant les charges de copropriété et provisions pour la période du 02 novembre 2016 au 31 décembre 2018, il ressort des éléments produits que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du quantum de sa créance. En effet, n’ont pas été versés aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017 et 2018.

En conséquence, le syndicat principal des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible au titre de la période du 02 novembre 2016 au 31 décembre 2018 et sera débouté de sa demande concernant la reprise de solde de cette période.

Il convient ainsi de déduire du décompte la somme de 8 327,80 euros concernant la dette pour la période du 2 novembre 2016 au 31 décembre 2018 inclus.

Par ailleurs, il convient également de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et pour lesquelles il sera statué ultérieurement, soit en l’espèce la somme de 96 euros.

En conséquence, au vu du décompte de charges produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant de 62 200,75 euros au titre des charges dues pour la période du 02 novembre 2016 au 1er avril 2024, 2ème appel de fonds 2024 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les frais de relance et mise en demeure des 15 et 28 novembre 2022, les avis de réception ne sont pas produits de sorte qu’il n’est pas justifié qu’ils aient été adressés et seront donc écartés.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la mise en demeure par lettre recommandée du 20 février 2023, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit 42 euros.

* Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble ABP Ordinal produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à la société REVISEACROSS LIMITED, avisé le 1er décembre 2022 et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » (L’AR n°2C 168 897 01051 concerne la mise en demeure du 28 novembre 2022 et non la mise en demeure du 20 février 2023).

Les intérêts courent à compter du 2 décembre 2022.

Il convient en conséquence de condamner la société REVISEACROSS LIMITED à verser au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble ABP Ordinal la somme de 62 242,75 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement pour la période du 2 novembre 2016 au 1er avril 2024, 2ème appel de fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022.

Pour le syndicat secondaire A

Le syndicat secondaire A des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un extrait de compte arrêté au 1er avril 2024, 2eme appel de fonds 2024 inclus;

— un extrait du grand livre pour la période du 19 octobre 2020 au 26 juillet 2022;

— le relevé de compte de l’ancien syndic pour la période du 1er août 2015 au 1er octobre 2020 ;

— les bordereaux d’appels de fonds et factures pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2024;

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 105 181,31 euros en date du 2 décembre 2022 présenté le 5 décembre 2022 et revenu avec la mention pli avise et non réclamé ;

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 108 672,05 euros en date du 28 février 2023 revenu avec la mention destinataire inconnu à l’adresse ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 décembre 2021, 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et voté les budgets prévisionnels 2023 et 2024,

— les attestations de non recours relatifs aux assemblées générales des 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023,

— un contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

L’extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat secondaire A des copropriétaires de 95 516,25 euros correspondant aux charges impayées et frais dont une reprise de solde de l’ancien syndic YXIME de 89 442,99 euros pour la période du 1er août 2015 au 1er octobre 2020.

Toutefois, il convient de déduire des sommes réclamées au titre des charges impayées la somme de 52 524,90 euros consistant en charges de copropriété et provision pour la période avant le 1er octobre 2016, inclus, ayant déjà fait l’objet d’une condamnation antérieure par le tribunal de grande instance de Pontoise en date du 18 septembre 2018 et pour laquelle le syndicat secondaire dispose déjà d’un titre.

Concernant les charges de copropriété et provisions pour la période du 02 octobre 2016 au 31 décembre 2019 il ressort des éléments produits que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du quantum de sa créance. En effet, n’ont pas été versés aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018 et 2019.

En conséquence, le syndicat secondaire A des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible au titre de la période du 02 octobre 2016 au 31 décembre 2019 et sera débouté de sa demande concernant la reprise de solde de cette période.

Il convient ainsi de déduire du décompte la somme de 27 532,39 euros concernant la dette pour la période du 2ème novembre 2016 au 31 décembre 2019, inclus.

Par ailleurs, il convient également de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et pour lesquelles il sera statué ultérieurement, soit en l’espèce la somme de 54 euros.

En conséquence, au vu du décompte de charges produit, le syndicat secondaire A des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant de 15 404,96 euros au titre des charges dues pour la période du 02 octobre 2016 au 1er avril 2024, 2ème appel de fonds 2024 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les frais de relance 28 novembre 2022, l’avis de réception n’est pas produit de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elle soit adressée, les frais seront donc écartés.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la mise en demeure par lettre recommandée du 2 décembre 2022, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit 42 euros.

* Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires secondaire A produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à la société REVISEACROSS LIMITED, avisé le 5 décembre 2022 et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Les intérêts courent à compter du 6 décembre 2022.

Il convient en conséquence de condamner la société REVISEACROSS LIMITED à verser au syndicat secondaire A la somme 15 446,96 euros au titre des charges dues pour la période du 2 octobre 2016 au 1er avril 2024, 2ème appel de fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il est établi que la société REVISEACROSS LIMITED a déjà été condamnée pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements persistants ont causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires du syndicat principal et syndicat secondaire A étant contraints de procéder à des avances spéciales de trésorerie votées en assemblées générales extraordinaires en date du 21 décembre 2022.

Il convient donc de condamner la société REVISEACROSS LIMITED à verser à chaque syndicat des copropriétaires la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société REVISEACROSS LIMITED, partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, les syndicats des copropriétaires se sont trouvés contraints de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société REVISEACROSS LIMITED à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3] les sommes de :

—  62 242,75 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement pour la période du 2 novembre 2016 au 1er avril 2024, 2ème appel de fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022 ;

—  7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société REVISEACROSS LIMITED à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 2] [Localité 7] les sommes de :

—  15 446,96 euros au titre des charges dues pour la période du 2 octobre 2016 au 1er avril 2024, 2ème appel de fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2022 ;

—  7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société REVISEACROSS LIMITED aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS