MINUTE N° : 26/00109

JUGEMENT

DU 10 Avril 2026

N° RC 25/01142

DÉCISION

Réputée Contradictoire et en Premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[W] [F]

Débats à l’audience du 29 Janvier 2026

copie et grosse le :

à

EPIC VAL TOURAINE HABITAT,

copie le :

à Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 10 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, immatriculé sous le n°781 598 248 00032 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté à l’audience par Monsieur [X] [N] muni d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [W] [F]

née le 20 Juin 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé le 17 août 2015 à effet du 21 août 2015, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [W] [F], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4] [Localité 5], [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 250,85 euros outre 80,53 euros à titre de provision sur charges et charges de chauffage.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :

— saisi la CAF le 25 juillet 2024 de la situation,

— fait signifier le 31 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [W] [F],

— saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 27 février 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [F] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 744,65 euros arrêté au 03 février 2025 à parfaire des loyers et charges impayés et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyers et charges actualiser à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que sa locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers et charges dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre et renvoyée en raison des réglements en cours.

A l’audience du 29 janvier 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son chargé de pouvoir, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance 497,76 euros hors dépens, en indiquant que les paiements ont repris et que le dernier loyer courant est réglé.

Le bailleur a indiqué accepter en conséquence que des délais suspensifs soit accordés à sa locataire à raison de 50 euros par mois.

Mme [W] [F], ne comparait pas et n’est pas représentée. Le diagnostic social n’a pas été renseigné en l’absence de réponse de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer le mécanisme de clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail, soit deux mois après un commandement de payer infructueux.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit

— le bail conclu le 17 août 2015 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 597,27 euros,

— Un décompte de créance arrêté au 27 janvier 2026.

Il ressort du décompte de créance, qu’il y a lieu d’extourner du montant de la créance visée au commandement de payer, les pénalités d’enquête sociale dont les conditions légales de perception ne sont pas démontrées. La créance exigible au jour du commandement sera donc réduite à 597,27 euros – 38,10 (7,62 x 5) = 559,17 euros.

Selon l’article 1342-10 du code civil en l’absence d’imputation indiquée, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait alors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles pareillement échues, et pour des dettes d’égale nature, sur la plus ancienne.

Or, il résulte de l’historique des versements que postérieurement au commandement du 31 juillet 2024, Mme [F] a réglé par carte bancaire 300 euros le 8 août 2024, 200 euros le 22 août 2024, 400 euros le 7 septembre 2024 et 200 euros le 20 septembre 2024 soit un total de 1.100 euros.

Aussi, compte tenu de la règle d’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies.

En effet, les paiements précités ont permis d’apurer la dette locative visée par le commandement du 31 juillet 2024, et ce dans le délai de deux mois.

Dans ces conditions, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT sera déboutée de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire.

— Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

En l’espèce, le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de prononcer de la résiliation judiciaire du bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Mme [F] a repris régulièrement le règlement des loyers depuis juin 2025 en le majorant de 25 euros par mois pour réduire son retard.

Mme [F] est locataire depuis 2015. Elle s’est efforcée de maintenir, dans une limite modérée, l’arriéré des sommes dues à son bailleur à compter de 2022. Elle a fait à compter de juillet 2024 des efforts manifestes pour rattraper ledit retard.

En conséquence, ces manquements ne peuvent être considérés comme suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

La demande subsidiaire de résiliation du bail sera rejetée de même que la demande subséquente d’expulsion.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [W] [F] est donc redevable des loyers dus au jour de l’arrêté de créance.

En l’espèce, le bailleur revendique une créance de 497,76 euros en produisant un décompte actualisé au 27 janvier 2026.

Mme [W] [F] absente, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le bailleur a exclu de sa créance, les pénalités d’enquête sociale, les frais d’assurance et les frais d’huissier.

La créance de 497,76 euros arrêtée à la date du 27 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 comprise), au titre des loyers échus sera donc retenue.

3) Sur les mesures de fin de jugement

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

REJETTE les demande subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

CONDAMNE Mme [W] [F] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 497,76 euros au titre de la dette locative, arrêté 27 janvier 2026, échéance de décembre 2025 comprise.

REJETTE toutes autres demandes

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,