TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

MINUTE N° 25/466

AFFAIRE N° RG 23/01909 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3AQO

Jugement Rendu le 20 Octobre 2025

DEMANDEURS :

S.C.I. Dénommée EG2M

identifiée au SIREN sous le numéro 947 984 191 et immatriculée au RCS de [Localité 10], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [V] [P] [Y]

né le 02 août 1965 à [Localité 17]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [O]

né le 03 octobre 1987 à [Localité 14] (68)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par M^e Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 16 Juin 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Octobre 2025 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [O] est propriétaire d’un immeuble dont la désignation est la suivante :

« Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 5].

Figurant ainsi au cadastre : Section [Cadastre 15] N° [Cadastre 8] Lieudit [Adresse 7] Surface 00 ha 01 a 69 ca Les lots de copropriété suivants :

➢ Lot numéro un (1)

Au rez-de-chaussée, un GARAGE porté sous la lettre V du plan du rez-de chaussée, ayant l’entrée par la [Adresse 16] et un MAGASIN à gauche du garage ayant l’entrée par la [Adresse 16]

Et les cent quatre-vingt-dix millièmes (190 /1000 èmes) des parties communes générales.

➢ Lot numéro dix (10)

Au sous-sol, une CAVE au fond du couloir tel que le lot est déterminé par un liseré bleu foncé sur le plan demeuré annexé au règlement de copropriété

Et les deux millièmes (2 /1000 èmes) des parties communes générales.

➢ Lot numéro quatorze (14)

Au grenier, une PIECE, au fond du couloir à gauche, tel que ce lot est déterminé par un liseré marron sur le plan annexé au règlement de copropriété

Et les deux millièmes (2 /1000 èmes) des parties communes générales. »

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [B], notaire à [Localité 10] le 7 décembre 1957 publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] le 13 janvier 1958, volume 2074, numéro 12. L’état descriptif de division – règlement de copropriété a été modifié aux termes d’un acte reçu par Maître [S], notaire à [Localité 13] le 5 août 1996, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] le 8 octobre 1996, volume 1996 P, numéro 7205.

Selon promesse de vente du 13 décembre 2022 reçue aux minutes de Maître [K] [X], notaire à [Localité 10], M. [J] [O], promettant, s’est engagé à vendre à M. [V] [Y], bénéficiaire, lequel a accepté la promesse en tant que telle, les lots de copropriété ci-avant désignés mais également les meubles suivants d’une valeur totale de 1.000 € à savoir : « meuble bar, tabourets, fauteuils, chaises, machine à laver, sèche-linge, lave vaisselle, four micro-ondes, bacs réfrigérants, tableaux, miroirs, statuts, divers outillages, vaisselle, verreries, serviettes, peignoirs, casiers à vestiaires avec accessoires »

Cet avant-contrat a été conclu aux conditions suivantes :

➢ un prix de vente de 65.000 € : 64.000 € pour l’immeuble et 1.000 € pour les meubles.

➢ à la réalisation de la vente ont été attachées les conditions suspensives suivantes :

1°) condition suspensive d’obtention de prêt, laquelle condition a été à ce jour réalisée ,

2°) condition suspensive de contrôle de fonctionnement des éléments de sauna et de hammam, condition à laquelle M. [V] [Y] a expressément renoncé.

La date de réalisation a été fixée au 15 mars 2023.

En garantie de l’exécution desdites conditions, M. [V] [Y] a versé une indemnité d’immobilisation d’un montant de 3.250 € en la comptabilité du notaire.

M. [V] [Y] a substitué dans tous ses droits la SCI EG2M dont il est gérant, usant à cet effet de la faculté de substitution prévue dans l’acte de promesse de vente du 13 décembre 2022.

Malgré de nombreuses relances et sommations, M. [J] [O] n’a pas consenti à réitérer la vente par acte authentique aux dates successivement fixées aux 18 avril et 12 mai 2023 à l’office notarial de Maître [K] [X].

Un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire le 15 mai 2023.

En l’état de la situation M. [V] [Y] et la SCI EG2M ont assigné, par acte du 25 juillet 2023, M. [J] [O] à comparaître devant le tribunal judiciaire de céans.

Par ordonnance du 26 septembre 2024 le juge de la mise en état a rejeté la demande présentée par M. [J] [O] aux fins de surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de M. [A] ordonné dans une procédure distincte aux fins de réparation d’un dégât des eaux survenu dans les locaux vendus.

Par leurs dernières conclusions M. [V] [Y] et la SCI EG2M ont demandé au tribunal de :

Vu les articles 31 et suivants du Code de procédure civile, 1103, 1104, 1194 et suivants, 1240 et suivants, 1583 et 1589 et suivants du Code civil,

— DEBOUTER M. [J] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Tenant le caractère parfait de la vente,

— CONDAMNER M. [J] [O] d’avoir à se présenter en l’étude de la Société Civile Professionnelle dénommée "[D] [U] et [K] [X], Notaires Associés", titulaire d’un Office Notarial à BEZIERS (Hérault), [Adresse 4], afin de signer l’acte authentique de vente conformément à la promesse synallagmatique de vente du 13 décembre 2022 au profit de la SCI dénommée « EG2M » au prix de 65.000 € et portant :

➢ D’une part, sur les lots 1, 10 et 14 sis dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 12] et figurant ainsi au cadastre : Section [Cadastre 15] N° [Cadastre 8] Lieudit [Adresse 7] Surface 00 ha 01 a 69 ca

➢ D’autre part, sur les meubles suivants : meuble bar, tabourets, fauteuils, chaises, machine à laver, sèche-linge, lave-vaisselle, four micro-ondes, bacs réfrigérants, tableaux, miroirs, statuts, divers outillages, vaisselle, verreries, serviettes, peignoirs, casiers à vestiaires avec accessoires

et ce dès première convocation de l’étude notariale et dans un délai maximum d’un mois sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir.

A défaut et passé un délai d’un mois à compter de la signification du Jugement à intervenir,

— ORDONNER que le Jugement à intervenir vaudra vente au profit de la SCI dénommée « EG2M » au prix de 65.000 € et portant :

➢ D’une part, sur les lots 1, 10 et 14 sis dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 12] et figurant ainsi au cadastre : Section [Cadastre 15] N° [Cadastre 8] Lieudit [Adresse 7] Surface 00 ha 01 a 69 ca

➢ D’autre part, sur les meubles suivants : meuble bar, tabourets, fauteuils, chaises, machine à laver, sèche-linge, lave-vaisselle, four micro-ondes, bacs réfrigérants, tableaux, miroirs, statuts, divers outillages, vaisselle, verreries, serviettes, peignoirs, casiers à vestiaires avec accessoires 18 et ce conformément à la promesse de vente selon acte authentique du 13 décembre 2022.

Si mieux n’aime,

— ORDONNER/PRONONCER la réitération de la vente au profit de la SCI EG2M au prix de 65.000 € et portant :

➢ D’une part, sur les lots 1, 10 et 14 sis dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 12] et figurant ainsi au cadastre : Section [Cadastre 15] N° [Cadastre 8] Lieudit [Adresse 7] Surface 00 ha 01 a 69 ca

➢ D’autre part, sur les meubles suivants : meuble bar, tabourets, fauteuils, chaises, machine à laver, sèche-linge, lave-vaisselle, four micro-ondes, bacs réfrigérants, tableaux, miroirs, statuts, divers outillages, vaisselle, verreries, serviettes, peignoirs, casiers à vestiaires avec accessoires

et ce conformément à la promesse de vente selon acte authentique du 13 décembre 2022.

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 10].

— CONDAMNER M. [J] [O] à payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

➢ 150 € à M. [V] [Y] en réparation du préjudice financier lié à la facture des diagnostics

➢ 6.300 € à la SCI « EG2M » en réparation du préjudice financier lié au surcoût du financement du prêt bancaire ;

➢ 704,60 € à la SCI « EG2M » en réparation du préjudice financier lié aux cotisations d’assurance à la date du 1er juin 2023 ;

➢ 763,80 € à la SCI « EG2M » en réparation du préjudice financier lié aux frais de comptabilité ;

➢ 13.850,60 € au titre de l’indemnité perçue (par M. [J] [O]) par son assureur AXA en remboursement des dégâts matériels relatif aux locaux, objet de la promesse d’achat du 13 décembre 2022, consécutifs au dégât des eaux et pour lesquels aucun travaux n’a été réalisé ;

➢ 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel.

Par ses dernières conclusions en réponse M. [J] [O] demande au tribunal de :

Vu l’article 31 du Code de procédure civile

Vu notamment les articles 414-1 et 1129 du Code civil,

— DECLARER IRRECEVABLE dans les demandes de la SCI EG2M pour défaut de qualité à agir,

— DECLARER nul l’acte du 13 décembre 2022 entre Monsieur [O] et Monsieur [Y] DEBOUTER Monsieur [Y] et la SCI EG2M de l’ensemble de leurs demandes, CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] et la SCI EG2M à verser à Monsieur [O] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] et la SCI EG2M aux entiers dépens .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.

MOTIVATION

I – Les demandes de M. [J] [O]

A. Sur le défaut de qualité à agir de la SCI EG2M

M. [J] [O] estime que la SCI EG2M est dénuée de qualité à agir en n’étant pas signataire du compromis et n’apparaissant pas dans l’acte et qu’en conséquence, la société devra être déclarée irrecevable dans ses demandes.

Le tribunal rappellera d’abord qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir et d’autre part que l’acte de promesse de vente du 13 décembre 2022 prévoit expressément une faculté de substitution totale ou partielle au profit de tout autre personne physique ou morale désignée par le bénéficiaire de l’acte, soit M. [V] [Y] qui a expressément usé de cette faculté pour se voir substituer la SCI EG2M dont il est gérant statutaire.

Il en résulte le rejet de la fin de non-recevoir.

B – Sur l’annulation de la vente en raison d’une altération des facultés mentales de M. [J] [O] au moment de la signature

En droit :

L’article 414-1 du Code civil dispose : « Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. »

L’article 1129 du Code civil dispose : « Conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat. »

En fait :

Dans ses écritures, M. [J] [O] prétend notamment que : « Face à l’insistance de Monsieur [Y] et en raison de ses faiblesses psychologiques au moment de la signature de l’acte, Monsieur [O] a finalement cédé pour signer un compromis de vente, malgré la procédure d’expertise judiciaire en cours, pour prendre le bien en l’état et bénéficier d’un prix dérisoire. » et que : « Monsieur [O] a cédé sur la vente du local durant un important épisode de dépression, après plusieurs mois d’hospitalisation et une invalidité pour une sclérose en plaque. Dans ces conditions, Monsieur [O] justifie qu’au moment de la signature du compromis, celui-ci n’était pas en capacité d’agir avec discernement et clairvoyance. » ; il en conclut que : « En raison de ces troubles psychologiques au moment de la signature du compromis en date du 13 décembre 2022, celui-ci sera déclaré nul. »

À l’appui de ses affirmations M. [J] [O], qui ne bénéficie pas d’un régime de protection, produit seulement :

– un certificat médical incomplet émanant de son médecin traitant daté du 9 août 2023 indiquant qu’il présente « des troubles du comportement qu’il reconnaît et critique » et qu’il peut souffrir notamment d’une dépression déclenchée par l’hormonothérapie entreprise dans une démarche de changement de sexe, ce traitement étant cependant généralement interrompu après quelques mois,

– une prescription médicale datée du 12 octobre 2023 pour de l’Abilify

– les certificats d’hébergement dans un foyer de post cure parisien pour la période allant du 3 novembre 2021 au 11 juillet 2022.

Ces pièces, si elles établissent les difficultés psychologiques et sociales qu’a pu rencontrer ponctuellement M. [J] [O], restent cependant insuffisantes pour établir l’existence d’un trouble mental l’ayant empêché de consentir valablement à la promesse de vente notariée du 13 décembre 2022.

Dès lors la demande d’annulation de la promesse de vente du 13 décembre 2022 sera rejetée.

II – Les demandes présentées par M. [V] [Y] et la SCI EG deuxième

A) Sur le caractère parfait de la vente

En droit, l’article 1583 du Code civil énonce que la vente est parfaite, entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.

L’article 1589 du même code précise que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix .

En fait le tribunal constatera que les conditions relatives à la réalisation de la promesse de vente passée le 13 décembre 2022 entre M. [J] [O] et M. [V] [Y], valablement substitué par la SCI EG2M, ont toutes été réalisées.

Dès lors M. [J] [O] est engagé à vendre à la SCI EG2M au prix de 65.000 € :

➢ d’une part, les lots 1, 10 et 14 sis dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 12] et figurant ainsi au cadastre : Section [Cadastre 15] N° [Cadastre 8] Lieudit [Adresse 7] Surface 00 ha 01 a 69 ca

➢ d’autre part, les meubles suivants : meuble bar, tabourets, fauteuils, chaises, machine à laver, sèche-linge, lave-vaisselle, four micro-ondes, bacs réfrigérants, tableaux, miroirs, statuts, divers outillages, vaisselle, verreries, serviettes, peignoirs, casiers à vestiaires avec accessoires,

et ce conformément aux stipulations de la promesse de vente selon acte authentique du 13 décembre 2022.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [J] [O] à se présenter en l’étude notariale afin de parfaire la vente immobilière et, à défaut, passé un délai d’un mois, de disposer que le présent jugement vaudra vente au profit de la SCI EG2M au prix de 65 000 € augmenté des frais qui sera payé par versement par virement sur le compte du notaire qui a reçu la promesse de vente pour les biens ci-dessus désignés et d’ordonner la publication de ce jugement au service de la publicité foncière de Béziers.

B) Sur les préjudices subis par les acheteurs

La facture des diagnostics immobiliers acquittée le 08/09/2022 par M. [V] [Y] est la conséquence manifeste d’un accord intervenu avec le vendeur et apparaît ainsi insusceptible de s’analyser en un préjudice indemnisable. Cette demande sera rejetée.

Le préjudice financier allégué à hauteur de 6300 € qui serait lié au surcoût de financement du prêt bancaire ne peut être établi par la seule communication des tarifs bancaires accordés à l’acheteur par sa banque au moment où la promesse de vente est intervenue, sans que soit établies les conditions d’un éventuel futur emprunt ; dès lors cette demande sera rejetée.

Faute de preuve du paiement des cotisations d’assurance et des honoraires comptables les demandes de condamnation à ce titre seront rejetées.

Quant à la demande de percevoir l’indemnité d’assurance présentée par la SCI EG2M au motif que la somme de 13 850,60 € perçue par M. [J] [O] avant la promesse d’achat du 13 décembre 2022 avait pour but de remettre en état des locaux vendus, et que cette remise en état n’était pas advenue, le tribunal observera que le prix de vente de l’immeuble a été négocié en l’état par l’acheteur et a nécessairement tenu compte de la dépréciation résultant des dégâts des eaux subis de telle sorte que la perception de l’indemnité d’assurance par le demandeur bénéficiant déjà d’un prix minoré serait de nature à constituer un enrichissement sans cause.

Il en résulte le rejet de ce chef de demande.

III – Les demandes annexes

Il ne paraît pas inéquitable de condamner M. [J] [O], partie succombante, à payer à M. [V] [Y] et à la SCI EG2M la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles engagés pour la présente procédure, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir opposée par M. [J] [O] pour défaut de qualité à agir,

DÉBOUTE M. [J] [O] de sa demande d’annulation de la promesse de vente pour insanité d’esprit,

CONDAMNE M. [J] [O] d’avoir à se présenter en l’étude de la Société Civile Professionnelle dénommée "[D] [U] et [K] [X], Notaires Associés", titulaire d’un Office Notarial à BEZIERS (Hérault), [Adresse 4], afin de signer l’acte authentique de vente conformément à la promesse synallagmatique de vente du 13 décembre 2022 au profit de la SCI EG2M au prix de 65.000 € augmenté des frais notariés et portant :

➢ d’une part, sur les lots 1, 10 et 14 sis dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 12] et figurant ainsi au cadastre : Section [Cadastre 15] N° [Cadastre 8] Lieudit [Adresse 7] Surface 00 ha 01 a 69 ca

➢ d’autre part, sur les meubles suivants : meuble bar, tabourets, fauteuils, chaises, machine à laver, sèche-linge, lave-vaisselle, four micro-ondes, bacs réfrigérants, tableaux, miroirs, statuts, divers outillages, vaisselle, verreries, serviettes, peignoirs, casiers à vestiaires avec accessoires

et ce dès première convocation de l’étude notariale et dans un délai maximum d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut et passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, que le présent jugement vaudra vente au profit de la SCI EG2M au prix de 65.000 € augmenté des frais notariés et portant :

➢ d’une part, sur les lots 1, 10 et 14 sis dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 11] [Localité 5] et figurant ainsi au cadastre : Section [Cadastre 15] N° [Cadastre 8] Lieudit [Adresse 7] Surface 00 ha 01 a 69 ca

➢ d’autre part, sur les meubles suivants : meuble bar, tabourets, fauteuils, chaises, machine à laver, sèche-linge, lave-vaisselle, four micro-ondes, bacs réfrigérants, tableaux, miroirs, statuts, divers outillages, vaisselle, verreries, serviettes, peignoirs, casiers à vestiaires avec accessoires et ce conformément à la promesse de vente selon acte authentique du 13 décembre 2022.

ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de [Localité 10].

REJETTE les demandes d’indemnisation présentées par M. [V] [Y] et la SCI EG2M,

CONDAMNE M. [J] [O] à payer à M. [V] [Y] et à la SCI EG2M la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [O] aux entiers dépens,

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 20 Octobre 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à M^e David BERTRAND, M^e Benjamin EQUIN