PREMIERE CHAMBRE

16 Septembre 2025

N° RG 24/02407 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NYNZ

Code NAC : 72A

S.D.C. LES JARDINS D’EOLE

C/

[Y] [N], [V] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 16 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’EOLE, sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société SERGIC, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [N], demeurant [Adresse 1], défaillant

Madame [V] [K], demeurant [Adresse 2], défaillante

— -==00§00==–

Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [K] sont propriétaires en indivision des lots n°24 et 205 dépendants d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Eole, représenté par son syndic en exercice, la société Sergic a fait assigner Monsieur Monsieur [N] et Madame [K] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  12 360,83 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriétés dues suivant arrêté de compte au 9 janvier 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront également les frais de commandement ou sommation de payer préalable à la présente procédure, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir,

Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [K] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée en audience de plaidoirie au 12 décembre 2024. Le délibéré a été fixé au 13 février 2025.

L’examen du dossier en délibéré a fait ressortir que Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [K] résidaient en Australie, pays partie de la Convention de [Localité 5] du 15 novembre 1965 (article 15 applicable). Il est apparu que le commissaire de Justice a adressé les assignations en double exemplaires accompagnées de leur traduction par lettres recommandées avec demande d’avis de réception en application de l’article 686 du Code de Procédure Civile à l’autorité compétente, à savoir au procureur général [Adresse 9] Australie et que, par courrier du 6 août 2024, la Cour Suprême de New South Wales a bien accusé réception de l’assignation au nom de Madame [V] [K] et indique que les documents seront transmis au défendeur, mais pas de celle concernant Monsieur [Y] [N]. La réouverture des débats a alors été ordonnée afin de permettre au demandeur de justifier de la remise de l’assignation à monsieur [Y] [N], ou à tout le moins, des démarches accomplies auprès des autorités compétentes de l’état de l’Australie pour obtenir ce justificatif.

Lors de l’audience du 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a précisé qu’il avait mis les pièces nécessaires au dossier.

Le délibéré a été fixé au 16 septembre 2025.

MOTIFS

Le syndicat des copropriétaires produit les justificatifs sollicités dans le cadre de la réouverture des débats pour Madame [K]. Dans le document rédigé par les autorités australiennes concernant Mme [K], il est noté que le « Sheriff’s Office » a rencontré à l’adresse déclarée des défendeurs un dénommée [E] [H] déclarant vivre dans les lieux depuis 5 ans. M [N] et Mme [K] vivant en couple, il peut donc en être déduit que Monsieur [N] ne vit pas dans les lieux et que les recherches sont également infructueuses pour lui. Les deux défendeurs ont été assignés par procès-verbal de recherches infructueuses. Le principe du contradictoire est donc respecté.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [K] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 24 et 205,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 novembre 2019, 23 septembre 2021, 14 juin 2022 et 6 juillet 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— des courriers de mise en demeure des 27 août 2022 et 18 avril 2023, sans avis de réception produit au débat, un courrier recommandé du 1er février 2023, revenu avec la mention « destinataire inconnu ».

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 11 659,63 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 180 euros correspondant à deux mises en demeure et à une mise en demeure rédigée par un avocat, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. En effet, les frais intitulés « frais ouverture contentieux », « envoi dossier en procédure » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

La demande de condamnation solidaire ne peut être accueillie, dans la mesure où le règlement de copropriété n’est pas produit au débat, permettant de déduire l’existence d’une solidarité contractuelle. Par ailleurs, la preuve n’est pas rapportée que les défendeurs sont mariés, permettant de déduire l’existence d’une solidarité légale. La condamnation sera donc conjointe.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [K] à verser au syndicat des copropriétaires conjointement la somme de 11 839,63 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, la preuve de la réception des mises en demeure par les défendeurs n’étant pas rapportée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [K] à leur obligation de régler les charges de copropriété ayant engendré un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [K], partie qui succombe supporteront les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Eole, représenté par son syndic en exercice les sommes de :

—  11 839,63 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 ;

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rejette la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [Y] [N] et Madame [V] [K] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 16 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS