COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 16 Janvier 2026

N° RG 25/01863 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QNFF

Grosse délivrée

à Me [U]

Expédition délivrée

à M. [J]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE situé [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LUCIEN [G] et SYDNEY BREIL “[G] & BREIL”

[Adresse 1]

représenté par M^e Audrey BRUN substituée par M^e Maxence OUARDAZI, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [J] est propriétaire du lot n°56 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 7], sise à [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet [G] & BREIL, a fait assigner Monsieur [O] [J] à comparaître devant le Tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 02 octobre 2025 à 15 heures, aux fins, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et des articles 1231-6 du code civil et 514 du code de procédure civile, de :

— le condamner au paiement de diverses sommes:

* 4473,06 euros au titre du solde de charges de copropriété impayé à la date du 1er avril 2025,

* 327,00 euros au titre des frais de relance exposés,

* 800,00 euros à titre de dommages et intérêts,

* 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Vu les renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 19 novembre 2025 à 9 heures,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément.

Monsieur [O] [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter à l’audience en dépit de la signification de l’acte à l’étude du commissaire de justice et en dépit de sa convocation à la dernière audience par courrier du greffe du 05 novembre 2025.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 16 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1."

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] sollicite dans son assignation le paiement de la somme de 4 473,06 euros au titre des charges de copropriété dues par Monsieur [O] [J] à la date du 1er avril 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [O] [J] ,

— le décompte des sommes dues arrêté à la date du 1er avril 2025 à la somme de 4 473,06 euros,

— le décompte des frais de recouvrement arrêté à la somme de 327,00 euros et établi le 20 mars 2025,

— une lettre de Maître Audrey BRUN, avocat en date du 5 février 2025 mettant en demeure le débiteur, Monsieur [O] [J] de payer la somme de 3 756,16 euros, arrêtée au 04 février 2025, dans les 8 jours de la réception de la présente et à défaut, l’avisant qu’une procédure judiciaire serait engagée à son encontre,

— le procès-verbal des assemblées générales en date des 22 janvier 2024 et 28 octobre 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budget prévisionnels de la copropriété,

— l’état des dépenses de 2023,

— le décompte des charges de 2023,

— les appels de fonds en 2023 et 2024,

— le contrat de syndic en date du 28 octobre 2024 conclu pour une durée de 26 mois prenant fin le 31 décembre 2026.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] que Monsieur [O] [J] reste devoir la somme de 4 473,06 euros au titre des charges de la copropriété dues à compter du 1er avril 2024 et arrêtées au 1er avril 2025.

En ce qui concerne les frais de recouvrement de la créance figurant sur le décompte produit arrêté au 20 mars 2025, seul est justifié à l’examen de l’article 9-1 du contrat de syndic le coût de la mise en demeure de l’avocat du 05 février 2025 comptabilisé le 04 février 2025 pour 68,00 euros.

Les frais de rappel du 30 octobre 2024 pour 59,00 euros ne peuvent être légitimement revendiqués en l’absence de justification de l’existence d’une mise en demeure préalable ainsi que la mise en demeure de Maître [U] du 06 février 2025 dont l’existence n’est pas davantage démontrée.

Monsieur [O] [J] est donc débiteur envers le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] de la seule somme de 68,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, le débiteur ne démontre pas s’être acquitté de ces deux sommes, en dépit de de l’assignation valant mise en demeure de payer.

Il y a lieu par conséquent de condamner Monsieur [O] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] la somme de 4 473,06 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er avril 2025 et celle de 68,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance arrêtés au 20 mars 2025, ces deux sommes assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] sollicite la condamnation de Monsieur [O] [J] au paiement de la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts expliquant que la carence répétée et persistance de ce copropriétaire dans le règlement de ses charges de copropriété lui cause un préjudice distinct du retard dans le paiement de celles-ci.

Il est en effet exact que Monsieur [O] [J] a été précédemment condamné par jugement du 12 juin 2023 de la juridiction de céans à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] la somme de 2 475,80 euros au titre de ses charges de copropriété impayées dues à la date du 1er avril 2023, celle de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] démontre la faute du copropriétaire qui persiste à ne pas régler régulièrement ses charges de copropriété laquelle est génératrice au détriment de la copropriété d’un préjudice financier distinct du simple retard dans le paiement de celles-ci.

En conséquence, Monsieur [O] [J] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] une somme de 350,00 euros en indemnisation de son préjudice financier subi avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [J] succombant sera condamné aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] une somme de 650,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet [G] & BREIL, la somme de 4 473,06 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 et celle de 68,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, ces deux sommes assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet [G] & BREIL, la somme de 350,00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet [G] & BREIL, du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS cabinet [G] & BREIL, la somme de 650,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président