Du 17 décembre 2024

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02526 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVGP

S.A. NEXITY STUDEA

C/

[S] [Y], [W] [B] [H]

Expéditions délivrées à

M^e PUJOL

FE délivrée à :

M^e PUJOL

Le 17/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 3]

JUGEMENT EN DATE DU 17 décembre 2024

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.A. NEXITY STUDEA – [Adresse 2] [Localité 6]

Représentée par M^e Patrice PUJOL, avocat au barreau de Lyon

DEFENDEURS :

1°) Monsieur [S] [Y] né le 02 Août 2003, demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

Comparant en personne

2°) Monsieur [W] [B] [H] né le 13 Novembre 1946 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8] [Localité 7] – GUADELOUPE

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2022, la société anonyme NEXITY STUDEA a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un appartement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel hors charges de 498 €.

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2022, Monsieur [W] [H] s’est porté caution solidaire du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation et/ou toutes autres indemnités dues par le preneur en vertu du contrat de location, pour la durée du bail initial, éventuellement reconduit ou renouvelé, dans la limite de 9 ans à compter de la signature du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la société NEXITY STUDEA a fait signifier à Monsieur [Y] le 7 mai 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [W] [H] par acte de Commissaire de justice du 15 mai 2024.

Par actes délivrés le 29 juillet et le 5 août 2024, la SA NEXITY STUDEA a fait assigner Monsieur [Y] et Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux aux fins de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire, condamner solidairement Messieurs [Y] et [H] au paiement d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation outre une indemnité de 700 € au titre des frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 29 octobre 2024.

Lors des débats, la SA NEXITY STUDEA représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1717,78 € arrêtée au 22 octobre 2024 (loyer du mois d’octobre inclus) et s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire sollicité par Monsieur [Y].

Il sera renvoyé à l’assignation délivrée par la demanderesse valant conclusions, pour l’exposé complet de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [Y], comparant en personne, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées et demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement (100 € par mois) après avoir exposé sa situation financière et personnelle.

Monsieur [W] [H], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL :

Sur la recevabilité de l’action :

La SA NEXITY STUDEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations

entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties le 9 novembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [Y] le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 1.611,48 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 juillet 2024.

SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

La SA NEXITY STUDEA produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Y] reste devoir la somme de 1.717,78 € à la date du 22 octobre 2024 (loyer du mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme dont le montant n’est pas contesté par Monsieur [Y] correspond à un arriéré locatif objet du bail précité, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [Y] sera en conséquence condamné à payer à la SA NEXITY STUDEA la somme de 1.717,78 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Monsieur [H] s’étant engagé comme caution solidaire en vertu d’un acte conclu le 2 novembre 2022, il sera condamné solidairement au paiement de cette somme avec Monsieur [Y].

Toutefois, il ressort des débats que Monsieur [Y] a repris le paiement du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [Y] pourra être poursuivie et qu’ il sera tenu solidairement avec Monsieur [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 533,43 €.

SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] et Monsieur [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de la dénonciation du commandement de payer du 7 mai 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas accorder d’indemnité à la SA NEXITY STUDEA au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande formée de ce chef sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, à la date du 8 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2022, liant la société anonyme NEXITY STUDEA à Monsieur [S] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Y] et Monsieur [W] [H] à payer à la société anonyme NEXITY STUDEA la somme de 1.717,78 €, au titre de l’arriéré de loyers, de charges locatives et indemnités d’occupation arrêtée au 22 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISE Monsieur [S] [Y] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 100 € chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

○ la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

○ le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

○ à défaut pour Monsieur [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme NEXITY STUDEA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

○ Monsieur [S] [Y] et Monsieur [W] [H] seront tenus de payer solidairement à la société anonyme NEXITY STUDEA une indemnité mensuelle d’occupation égale à 533,43 € à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, les y CONDAMNE solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Y] et Monsieur [W] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 7 et 15 mai 2024, de la dénonciation du commandement de payer du 7 mai 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes formées par la société anonyme NEXITY STUDEA ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE