TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LECOMTE-SWETCHINE (B0178)

M^e MAYER (B1103)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/03050

N° Portalis 352J-W-B7F-CT4IK

N° MINUTE : 2

Assignation du :

16 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [O] épouse [B]

[Adresse 3]

[Adresse 10] [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Cédric LECOMTE-SWETCHINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0178

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. SUPERETTE LE [Localité 11] (RCS de [Localité 12] n°818 825 606)

[Adresse 6]

[Localité 8]

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES “MJA” (RCS de [Localité 12] n°440 672 509) prise en la personne de Me [C], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société SUPERETTE LE [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentées par M^e Laurent MAYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1103

Décision du 22 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/03050 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4IK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2000, Mme [A] [W], aux droits de laquelle se trouve Mme [K] [O] épouse [B], a donné à bail commercial à M. [E] [T], aux droits duquel s’est trouvé M. [N] [R], des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 13], pour une durée de neuf années du 1er février 2000 au 31 janvier 2009, l’exercice d’une activité d’alimentation générale » et un loyer annuel de 17 487 francs, soit 2 665,88 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte sous seing privé en date du 15 février 2016, M. [N] [R] a cédé à la société SUPERETTE LE [Localité 11] son fonds de commerce d’alimentation générale. Le contrat de cession stipule que le droit au bail des locaux dans lesquels est exploité le fonds de commerce a été consenti à M. [N] [R] par Mme [A] [W], représentée par sa nièce Mme [K] [O] épouse [B], par acte sous seing privé en date du 26 mars 2009, pour une durée de neuf années à compter du 27 février 2009, pour l’exercice d’un commerce d’alimentation générale et moyennant un loyer annuel de 3 600 euros hors taxes et hors charges, soit 300 euros par mois.

Par acte d’huissier de justice signifié le 03 mai 2018, Mme [K] [O] épouse [B] a donné congé à la société SUPERETTE LE [Localité 11] pour le 31 décembre 2018, en lui offrant le renouvellement du bail pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 7 200 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte d’huissier de justice signifié le 24 décembre 2019, Mme [K] [O] épouse [B] a délivré à la société SUPERETTE LE [Localité 11] un commandement visant la clause résolutoire de lui payer la somme de 7 920 euros correspondant aux loyers restant dus de janvier à novembre 2019 ainsi que la somme de 880 euros correspondant aux charges dues, outre les frais de procédure et le coût de l’acte, soit une somme totale de 9 305,06 euros.

Par une ordonnance en date du 23 juin 2020, rendue à la demande de Mme [K] [O] épouse [B] et au contradictoire de la société SUPERETTE LE [Localité 11], le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné par provision la société SUPERETTE LE [Localité 11] à payer à Mme [K] [O] épouse [B] la somme de 12 000 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêtés au 31 mars 2020 (1er trimestre 2020 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020, date de l’assignation. Le juge des référés a également considéré que le commandement de payer du 24 décembre 2019 ne pouvait produire effet au motif qu’à défaut de contenir le décompte détaillé permettant au preneur de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur ainsi que le non respect allégué de la stipulation relative à la spécialisation du bail commercial, il ne pouvait être considéré que le bailleur avait fait preuve de la bonne foi requise pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 10 juillet 2020, Mme [K] [O] épouse [B] a délivré à la société SUPERETTE LE [Localité 11] un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme totale de 13 654,25 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges restant dus de janvier 2019 à juillet 2020, outre les frais de procédure de 646,06 euros et le coût de l’acte de 88,19 euros.

Par une ordonnance en date du 14 décembre 2020, rendue à la demande de Mme [K] [O] épouse [B] et au contradictoire de la société SUPERETTE LE [Localité 11], le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [K] [O] épouse [B], notamment d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement d’un arriéré de loyer et provisions sur charges. Le juge des référés a notamment jugé « Que la situation des parties est incertaine, soit qu’elles soient liées par un bail renouvelé et le cas échéant résilié, soit que l’occupation des locaux litigieux soit sans droit ni titre, en l’absence de l’acceptation du renouvellement contenu dans le congé, qui ne peut être tacite, et de l’effet de ce dernier ; qu’une telle analyse relève du juge du fond. ».

Suivant jugement en date du 10 février 2021, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société SUPERETTE LE [Localité 11] et désigné en qualité de liquidateur judiciaire la société MJA, prise en la personne de Me [I] [C].

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 16 février 2021, Mme [K] [O] épouse [B] a assigné la société SUPERETTE LE [Localité 11] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle général 21/03050.

Mme [K] [O] épouse [B] a également assigné en intervention forcée la société MJA, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société SUPERETTE LE [Localité 11], par acte d’huissier de justice signifié le 08 mars 2021. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle général 21/03940.

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 juin 2022, Mme [K] [O] épouse [B] a délivré à la société SUPERETTE LE [Localité 11] un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail de lui payer la somme totale de 5 600,18 euros correspondant au solde à payer à compter du jugement de liquidation judiciaire du 10 février 2021, ainsi que de se conformer à la destination du bail, à savoir d’exploiter les lieux loués à usage d’alimentation générale.

Par un arrêt du 06 juillet 2021, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du tribunal de commerce du 10 février 2021 et, statuant à nouveau, ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société SUPERETTE LE [Localité 11] en désignant en qualité de mandataire judiciaire la société MJA, prise en la personne de Me [I] [C].

Selon jugement du 1er mars 2023, le tribunal de commerce a arrêté le plan de redressement de la société SUPERETTE LE [Localité 11] et désigné en qualité de commissaire à l’exécution du plan la société MJA, prise en la personne de Me [I] [C].

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023), Mme [K] [O] épouse [B] demande au tribunal de :

« JUGER que la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 16 juillet 2022 et que le bail liant Madame [K] [O] épouse [G] et la SARL SUPERETTE LE [Localité 11] est résilié depuis cette date ;

JUGER que la SARL SUPERETTE LE [Localité 11] est occupante sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2022 ;

JUGER que le fonds est exploité en boucherie halal au mépris des dispositions du bail ;

En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de la SARL SUPERETTE LE [Localité 11] et celle de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique,

FIXER au passif de la SARL SUPERETTE LE [Localité 11], représentée par la SELAFA MJA en la personne de Maître [I] [C] demeurant [Adresse 1], en qualité de mandataire judiciaire, au titre des loyers et charges, à la date du jugement de liquidation du 10 février 2021, la somme de 11 756,66 € ;

CONDAMNER la SARL SUPERETTE LE [Localité 11], représentée par la SELAFA MJA en la personne de Maître [I] [C] demeurant [Adresse 1], en qualité de mandataire judiciaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges en cours, soit 374,50 €, à compter 17 juillet 2022, jusqu’à la restitution effective des locaux ;

CONDAMNER la SARL SUPERETTE LE [Localité 11], représentée par la SELAFA MJA en la personne de Maître [I] [C] demeurant [Adresse 1], en qualité de mandataire judiciaire, à payer à Madame [K] [O], épouse [B] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SARL SUPERETTE LE [Localité 11], représentée par la SELAFA MJA en la personne de Maître [I] [C] demeurant [Adresse 1], en qualité de mandataire judiciaire, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris :

• Les frais du commandement délivré le 10 juillet 2020 ;

• Ceux du commandement du 16 juin 2022 ;

• Ceux du constat délivré le 17 décembre 2019 ;

• Deux du constat du 20 septembre 2022

qui pourront être directement recouvrés par Maître Cédric LECOMTE-SWETCHINE conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024), la société SUPERETTE LE [Localité 11] demande au tribunal de :

«- ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 juillet 2020 en raison d’un décompte erroné.

— Dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 juillet 2020 ne mentionne pas le non-respect de la situation relative à la spécialisation du bail.

— ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 juin 2022 en raison d’un décompte erroné.

— DEBOUTER Madame [K] [O] épouse [B] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— DEBOUTER Madame [K] [O] épouse [B] de sa demande de fixation au passif et de condamnation aux loyers postérieurs à la liquidation judicaire fondée sur un loyer révisé faute d’avoir respecté la procédure de révision du loyer.

— CONSTATER que l’ordonnance de référé du 23 juin 2020 du Juge des référés du Tribunal judicaire de Paris n’a pas au principal l’autorité de la chose jugé.

— ORDONNER la rétractation de l’ordonnance de référé du 23 juin 2020.

— CONSTATER que la société SUPERETTE LE [Localité 11] est de bonne foi.

— CONSTATER que la société SUPERETTE LE [Localité 11] justifie de difficultés financières.

En conséquence,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail.

— OCTROYER rétroactivement à la société à la société SUPERETTE LE [Localité 11] la possibilité de s’acquitter de l’arriéré de loyer en 24 mensualités égales.

— DEBOUTER Madame [K] [O] épouse [B] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

— CONSTATER le paiement par la société SUPERETTE LE [Localité 11] des causes du commandement de payer.

En conséquence :

— JUGER ne pas avoir lieu à prononcer l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 16 juin 2022

— Condamner Madame [K] [O] épouse [B] au versement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Par ordonnance du 07 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience juge rapporteur du 06 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger » et « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] d’annulation du commandement de payer du 10 juillet 2020

La société SUPERETTE LE [Localité 11] demande au tribunal d’annuler le commandement de payer du 10 juillet 2020 au motif qu’il comporte un décompte erroné.

Cependant, si Mme [K] [O] épouse [B] a introduit la présente instance en acquisition de la clause résolutoire en invoquant le commandement délivré le 10 juillet 2020 resté infructueux, elle a fait délivrer un autre commandement le 16 juin 2022 sur lequel elle fonde à présent sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, la demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] d’annulation du commandement de payer du 10 juillet 2020 sera déclarée sans objet.

2- Sur la demande de société SUPERETTE LE [Localité 11] d’annulation du commandement de payer du 16 juin 2022

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est acquis que pour produire ses effets, le commandement de payer doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, et notamment lorsqu’il s’agit du paiement des loyers, préciser le montant, la cause, la nature et la date d’exigibilité de la somme réclamée. Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible.

En application de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

En l’espèce, aux termes du commandement de payer du 16 juin 2022, Mme [K] [O] épouse [B] demande à la société SUPERETTE LE [Localité 11] le règlement d’une somme de 5 600,18 euros correspondant au solde à payer à compter du jugement de liquidation judiciaire du 10 février 2021.

Elle indique au préalable qu’à défaut de paiement du nouveau loyer de 7 200 euros proposé par son congé avec offre de renouvellement du 03 mai 2018, l’ancien loyer reste applicable.

Elle expose demander le paiement d’un loyer qu’elle qualifie de « loyer réévalué » d’un montant annuel de 4 172,74 euros en mai 2018, 4 262,85 euros en mai 2019, 4 428,06 euros en mai 2020 et 4 493,14 euros en mai 2021 euros.

Puis elle présente le décompte de la créance invoquée de 5 600,18 euros ainsi qu’il suit :

Après jugement de liquidation judiciaire du 10 février 2021

Mars 2021

1 107,02 €

1 107,02 €

Juin 2021

1 123,29 €

2 230,31 €

Septembre 2021

1 123,29 €

3 353,60 €

Décembre 2021

1 123,29 €

4 476,89 €

Mars 2022

1 123,29 €

5 600,18 €

TOTAL

5 600,18 €

Cependant, il apparaît que le contrat de bail du 29 mai 2000 prévoit un loyer annuel de 17 487 francs, soit 2 665,88 euros par an, 222,15 euros par mois ou 666,45 euros par trimestre, et l’acte de cession du fonds de commerce du 15 février 2016 mentionne un loyer annuel de 3 600 euros hors taxes et hors charges, soit 300 euros par mois ou 900 euros par trimestre.

En outre, si Mme [K] [O] épouse [B] fait état d’un « loyer réévalué » chaque année, elle n’indique pas le fondement de cette réévaluation annuelle ni selon quelles modalités elle a déterminé le montant du loyer réévalué.

Il apparaît également que le contrat de bail du 29 mai 2000 ne prévoit que la possibilité d’appliquer la révision triennale légale. Ainsi, en application des articles L.145-37, L. 145-38 et R.145-20 du code de commerce, le bailleur ne peut réclamer le paiement du loyer révisé que si le montant du loyer révisé a été accepté par le locataire et ce, au terme d’une procédure qui oblige le bailleur à notifier au locataire sa demande de révision par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’acceptation du locataire, le bailleur doit engager une procédure judiciaire s’il veut voir appliquer le loyer révisé.

Par conséquent, non seulement Mme [K] [O] épouse [B] ne peut réclamer chaque année un loyer révisé mais de plus elle ne justifie pas que la société SUPERETTE LE [Localité 11] a accepté le loyer révisé qu’elle réclame ou qu’elle a obtenu un jugement qui fixerait le montant du loyer révisé dû par celle-ci au montant réclamé.

Dès lors il n’est pas justifié de l’exactitude de la créance de 5 600,18 euros mentionnée au commandement.

La société SUPERETTE LE [Localité 11] soutient que le loyer mensuel s’élevait à la somme de 222,15 euros par mois en application du contrat de bail du 29 mai 2000 mais ne conteste pas ne pas avoir payé les loyers trimestriels réclamés en mars 2021, juin 2021, septembre 2021, décembre 2021 et mars 2022, soit une somme totale de (222,15 x 3 x 6 =) 3 998,70 euros.

Dans ces conditions, il convient de considérer non que le commandement de payer du 16 juin 2022 doit être annulé, ainsi que le soutient la société SUPERETTE LE [Localité 11], mais qu’il ne peut produire effet que pour la somme exigible de 3 998,70 euros.

La demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] d’annulation du commandement de payer du 16 juin 2022 sera rejetée.

3- Sur la demande de Mme [K] [O] épouse [B] d’acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement du 16 juin 2022 et sur ses demandes subséquentes

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, Mme [K] [O] épouse [B] se réfère au contrat de bail du 29 mai 2000 qui stipule une clause résolutoire selon laquelle « Faute d’exécution de l’une des clauses du bail, notamment faute de paiement d’un seul terme de loyer, des intérêts de retard, des charges accessoires, et des frais de commandement ou de mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit, un mois après une mise en demeure par simple lettre recommandée ou un commandement resté infructueux. Le preneur pourra être expulsé par ordonnance du juge des référés auxquels les parties donnent expressément compétences, sans préjudice des droits du bailleur pour loyers échus dommages-intérêts et frais. » et qui n’est pas contestée par la société SUPERETTE LE [Localité 11].

a) Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour non respect de la destination du bail

Aux termes de l’acte signifié le 16 juin 2022, Mme [K] [O] épouse [B] expose à la société SUPERETTE LE [Localité 11] qu’il a été constaté, selon procès-verbal d’huissier de justice du 17 décembre 2019 joint à l’acte, que les locaux loués sont utilisés à usage de boucherie avec une enseigne Boucherie [Localité 9] et lui fait commandement de se conformer à la destination du bail, à savoir d’exploiter les lieux loués à usage d’alimentation générale, dans le délai d’un mois à compter de la date de signification de l’acte.

Il est rappelé que selon le contrat de bail du 29 mai 2000 les locaux sont loués à usage d’ « alimentation générale ».

L’acte ce cession de fonds de commerce du 15 février 2016 mentionne qu’il est cédé à la société SUPERETTE LE [Localité 11] un fonds de commerce d’alimentation générale mais aussi que le droit au bail des locaux dans lesquels est exploité le fonds de commerce a été consenti pour l’exercice d’un commerce d’alimentation générale.

Or, aux termes de son procès-verbal en date du 17 décembre 2019, Me [J] [V], huissier de justice, indique s’être rendue à l’adresse des locaux loués et avoir constaté qu’il s’agissait d’une boucherie à l’enseigne « Boucherie [Localité 9] » avec une rôtissoire à l’extérieur.

De même, selon son procès-verbal en date du 20 septembre 2022, Me [S] [F], commissaire de justice, a constaté la présence dans les locaux loués d’une boucherie à l’enseigne « Boucherie [Localité 9] ». Il précise que sous le store banne, en imposte du volet roulant, figurent les inscriptions « POULET ROTI » et «VIANDE HALAL », qu’une grande vitrine réfrigérée contenant différents morceaux de viande est installée à l’entrée du local et sur la quasi-totalité de sa largeur et qu’une rôtissoire professionnelle fonctionne à l’extérieur.

La société SUPERETTE LE [Localité 11] ne conteste pas exercer une activité de boucherie dans les locaux loués.

Il ne peut cependant être considéré que l’activité de boucherie est incluse dans l’activité de commerce d’alimentation générale ainsi qu’elle le soutient. En effet, le commerce d’alimentation générale peut se définir comme un commerce de détail non spécialisé à prédominance alimentaire alors que le commerce de boucherie constitue au contraire un commerce spécialisé, qui s’adresse à une clientèle spécifique souhaitant acheter de la viande et qui nécessite des aménagements particuliers (chambre froide, vitrine réfrigérée) et le respect de certaines normes, notamment en matière d’hygiène et de conservation des produits.

Il ne peut pas non plus être retenu que la société SUPERETTE LE [Localité 11] exerce une activité d’alimentation générale à destination d’une large clientèle car si l’une des photographies figurant au procès-verbal du 20 septembre 2022 montre qu’elle vend des produits qui paraissent être des produits d’alimentation, ces produits sont en quantité réduite. Les autres photographies montrent d’ailleurs qu’en faisant apparaître en caractères apparents les mentions « BOUCHERIE [Localité 9]», « POULET ROTI » et «VIANDE HALAL » sur la devanture et le store, la société SUPERETTE LE [Localité 11] se présente comme exerçant un commerce de boucherie et souhaite attirer une clientèle voulant acheter de la viande. De surcroît, il ressort du jugement du tribunal de commerce de Paris du 1er mars 2023 que l’activité de commerce d’alimentation générale a été exercée environ une année après l’acquisition du fonds de commerce puis que la société SUPERETTE LE [Localité 11] a entrepris des travaux pour transformer le local en boucherie et réouvert le commerce début 2019 après les travaux de transformation.

Enfin, le procès-verbal de constat susvisé du 20 septembre 2022 prouve que dans le délai d’un mois à compter du commandement du 16 juin 2022, la société SUPERETTE LE [Localité 11] ne s’est pas conformée à la destination du bail en exploitant dans les locaux loués un commerce d’alimentation générale ainsi que cela lui était demandé.

Par conséquent, la clause résolutoire doit être considérée comme acquise et le contrat de bail résilié de plein droit à la date du 16 juillet 2022 à vingt-quatre heures, et ce sans qu’il soit nécessaire de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

b) Sur les demandes subséquentes

La société SUPERETTE LE [Localité 11] ne pouvant se maintenir dans les locaux loués sans droit ni titre, son expulsion et celle de tout occupant de son chef sera ordonnée, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il est de principe que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant la perte de la valeur locative du local ainsi que le préjudice résultant du maintien dans les lieux et qu’il est d’usage de fixer au montant du dernier loyer en cours, outre taxes et charges.

Par conséquent, la société SUPERETTE LE [Localité 11] sera condamnée à payer à Mme [K] [O] épouse [B] une indemnité d’occupation, qui sera fixée au montant du loyer, majoré des taxes et charges, auquel cette dernière aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 17 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective du local par la remise des clefs ou l’expulsion.

4- Sur la demande de Mme [K] [O] épouse [B] d’inscription de la dette de loyers et charges au passif du règlement judiciaire de la société SUPERETTE LE [Localité 11]

Selon l’article L.622-24 du code de commerce, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire.

L’article L. 622-26 du même code prévoit qu’à défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L. 622-6. Ils ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande.

Les créances et les sûretés non déclarées régulièrement dans ces délais sont inopposables au débiteur pendant l’exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus. Dans les mêmes conditions, elles sont également inopposables aux personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie.

En l’espèce, Mme [K] [O] épouse [B] sollicite l’inscription au passif de la société SUPERETTE LE [Localité 11] de la somme de 11 756,66 euros au titre de l’arriéré des loyer et charges qu’elle restait devoir à la date du jugement de liquidation judiciaire du 10 février 2021.

Le jugement du tribunal de commerce de Paris du 1er mars 2023 adoptant le plan de redressement mentionne que la créance du bailleur a été contestée et n’a pas été admise au passif de la liquidation judiciaire.

Toutefois, à défaut de précision sur cette décision de non-admission, il n’est pas avéré qu’il appartient à présent au tribunal de fixer la créance au passif du redressement judiciaire.

Par conséquent, la demande de Mme [K] [O] épouse [B] d’inscription au passif de la société SUPERETTE LE [Localité 11] de la somme de 11 756,66 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges qu’elle restait devoir à la date du jugement de liquidation judiciaire du 10 février 2021 sera rejetée.

Surabondamment, et ainsi que cela a été expliqué dans les développements précédents, il est relevé que Mme [K] [O] épouse [B] ne peut solliciter le paiement d’un loyer révisé annuellement alors que la révision légale et prévue au contrat de bail ne peut être que triennale et qu’elle ne prouve pas avoir obtenu l’accord de la société SUPERETTE LE [Localité 11] quant au montant du loyer révisé ou, à défaut d’un tel accord, un jugement fixant le montant du loyer révisé.

5- Sur la demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] de rétraction de l’ordonnance de référé du 23 juin 2020

Selon l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 488 du même code dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Par une ordonnance en date du 23 juin 2020, le juge des référés a notamment condamné par provision la société SUPERETTE LE [Localité 11] à payer à Mme [K] [O] épouse [B] la somme de 12 000 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêtés au 31 mars 2020 (1er trimestre 2020 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020, date de l’assignation.

S’il est acquis q’une ordonnance de référé ne s’impose pas au juge du fond saisi aux mêmes fins, il demeure que se dernier n’a pas le pouvoir « d’ordonner la rétraction » d’une ordonnance de référé précédemment rendue.

Si la société SUPERETTE LE [Localité 11] estimait que le juge des référés avait commis une erreur en la condamnant au paiement de la somme de 12 000 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêtés au 31 mars 2020 (1er trimestre 2020 inclus), il lui appartenait d’interjeter appel de l’ordonnance rendue.

Par conséquent, la demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] d’ordonner la rétraction de l’ordonnance de référé du 23 juin 2020 sera rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

La société SUPERETTE LE [Localité 11], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement du 16 juin 2022 (72,48 euros TTC selon mention du coût figurant sur le procès-verbal de signification du commandement), avec recouvrement direct au profit de M^e Cédric LECOMTE-SWETCHINE, avocat.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner la société SUPERETTE LE [Localité 11] à payer à Mme [K] [O] épouse [B] la somme de 5 000 euros qui inclut les coûts des constats des 17 décembre 2019 (325,49 euros TTC selon facture du 02 janvier 2020) et 20 septembre 2022 (396 euros TTC selon facture du 23 septembre 2022).

La demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] de condamnation de Mme [K] [O] épouse [B] à lui payer la somme de 3 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare sans objet la demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] d’annulation du commandement de payer du 10 juillet 2020 ;

Rejette la demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] d’annulation du commandement de payer du 16 juin 2022 ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail liant Mme [K] [O] épouse [B] et la société SUPERETTE LE [Localité 11] pour les locaux sis à [Adresse 13], à la date du 16 juillet 2022 à vingt-quatre heures ;

Ordonne l’expulsion de la société SUPERETTE LE [Localité 11], et celle de tout occupant de son chef, des locaux loués sis à [Adresse 13], à défaut de restitution volontaire de sa part dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société SUPERETTE LE [Localité 11] à payer à Mme [K] [O] épouse [B] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré des taxes et charges, auquel cette dernière aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 17 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective du local par la remise des clefs ou l’expulsion ;

Rejette la demande de Mme [K] [O] épouse [B] d’inscription au passif du redressement judiciaire de la société SUPERETTE LE [Localité 11] de la somme de 11 756,66 euros au titre de l’arriéré des loyer et charges qu’elle restait devoir à la date du jugement de liquidation judiciaire du 10 février ;

Rejette la demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] d’ordonner la rétraction de l’ordonnance de référé du 23 juin 2020 ;

Condamne la société SUPERETTE LE [Localité 11] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement du 16 juin 2022 avec recouvrement direct au profit de M^e Cédric LECOMTE-SWETCHINE, avocat ;

Condamne la société SUPERETTE LE [Localité 11] à payer à Mme [K] [O] épouse [B] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SUPERETTE LE [Localité 11] de condamnation de Mme [K] [O] épouse [B] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 12] le 22 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER