PREMIERE CHAMBRE

26 Août 2025

N° RG 24/04964 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N7A5

Code NAC : 63B

S.C.I. [6]

C/

S.E.L.A.S. [4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 26 août 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Madame Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 20 mai 2025 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.C.I. [6], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 7]

représentée par M^e Solange RIVERA, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Christian FOURN, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.S. [4], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3], défaillante

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Mme [N] [B] était propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 32 et 4 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Cet appartement a été donné à bail à M. et Mme [X] par acte en date du 21 septembre 1998 pour une durée de 3 ans commençant à courir à compter du 1er octobre 1998.

Mme [N] [B] a notifié un congé pour vendre aux locataires par acte d’huissier le 12 février 2018 pour la fin du bail soit le 30 septembre 2019.

Le congé délivré 19 mois avant le terme du bail comportait une offre de vente au prix de 520 000 euros.

Par acte authentique en date du 28 janvier 2019 reçu par Maître [K] [P], notaire associé de la SELAS [5], exerçant anciennement en SCP, Mme [N] [B] a vendu à la SCI [6], dont M. [F] [S] est associé et détient 95% des parts, les lots de copropriété 32 et 4 situés [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le prix de 520 000 euros.

Les locataires n’ont pas quitté les lieux à la date du 30 septembre 2019. Ils ont quitté les lieux le 30 septembre 2022 à la suite d’un congé pour reprise notifié par la SCI [6] le 23 mars 2022.

Reprochant à l’office notarial un manquement à ses obligations professionnelles, la SCI [6] a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SELAS [4] et sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui verser les indemnités suivantes :

—  40 000 euros à titre de dommages et intérêts en préparation du préjudice moral,

—  90 313,44 euros au titre de dommages et intérêts en réparation des différents préjudices financiers,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au visa de l’article 1240 du code civil, elle explique que l’office notarial a manqué à son obligation de conseil en fournissant une information erronée sur l’exercice du droit de préemption des locataires. Elle considère que l’office notarial a commis une faute en établissant l’acte notarié le 28 janvier 2019 au détriment de ce droit de préemption qui affectait la validité de la vente. Elle expose qu’elle a dû négocier avec les locataires afin qu’ils ne contestent pas la vente et qu’elle a dû accepter leur maintien dans les lieux pour trois ans de plus. La demanderesse expose que la faute de l’office notarial est à l’origine de ses préjudices notamment d’avoir à continuer à louer un appartement pour loger le gérant de la SCI [6], alors que l’achat de l’appartement devait lui servir de résidence principale.

La SELAS [4], régulièrement citée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025 et l’affaire plaidée le 20 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de constitution du défendeur

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Régulièrement assignée à personne morale, la SELAS [4] n’a pas comparu. Dès lors, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité du notaire

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que :

«  Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

[…]

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local […] ".

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. Il est par ailleurs tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Il doit aussi, dans le cadre de ses missions, veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige. Il est également tenu de faire preuve de loyauté et de prudence au regard des parties, ainsi que des actes et opérations qu’il réalise.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente (page 19) que le vendeur fait les déclarations suivantes :

«  DROIT PREEMPTION DU LOCATAIRE

Le bien est actuellement loué au profit de Monsieur et Madame [X] [V] […].

Le vendeur a donné congé pour vendre locataire par exploit d’huissier délivré par Maître [D] [I], huissier de justice à [Localité 7] à Monsieur et Madame [X] en date du 12 février 2018 demeuré annexé avec effet au 30 septembre 2019 pour un prix de 520 000 euros.

Que par suite, le droit de préférence pour l’acquisition audit prix ouvert au locataire s’est éteint par suite de l’écoulement du délai de deux mois, à courir de la date de réception de la lettre de congé adressé par le bailleur en date du 30 mars 2018 était clos à ce jour.

Le vendeur déclare n’avoir reçu, à ce jour, aucune réponse du locataire à sa notification.

En conséquence, l’absence de réponse de la part du locataire pendant le délai d’exercice de son droit de préemption équivaut au refus de l’ordre de l’offre de vente conformément aux dispositions de l’article 15-II précité. Le locataire s’est trouvé déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local à l’expiration du délai de préavis.

DISPOSITIONS SPECIFIQUES AU CONGE DE VENTE POUR VENDRE

[…]

La jurisprudence considère unanimement qu’un congé délivré par anticipation au locataire n’est pas nul mais que ses effets sont reportés sans que le bailleur ne puisse rétracter unilatéralement son offre.

Ainsi il est ici précisé à l’acquéreur, qui reconnaît en avoir été pleinement informé par le notaire soussigné, que le locataire peut exercer son droit de préemption jusqu’au terme des deux premiers mois du préavis décompté à rebours du terme du bail.

L’acquéreur reconnait avoir été bien informé des textes ci-dessus relatés par le notaire soussigné et requérir ce dernier de recevoir l’acte.

Il signe sous ce rappel afin de reconnaitre avoir bien reçu tous les conseils adaptés du notaire ".

Il est démontré de ce qui précède que le droit de préemption des locataires n’a pas été régulièrement purgé en ce qu’à la date de la signature de l’acte de vente, le délai n’a pas commencé à courir, outre que ce congé pour vente était nul du fait de l’impossibilité pour le locataire de l’exercer.

Le notaire instrumentaire, en sa qualité d’officier ministériel, a engagé sa responsabilité en s’abstenant de procéder régulièrement à la purge du droit de préemption des locataires ou de vérifier que la venderesse l’avait régulièrement purgé et en omettant de contrôler la validité du congé pour vente, ce d’autant qu’il a fait régulariser l’acte de vente avant même le début du délai de deux mois imparti au locataire pour exercer son droit de préemption.

En outre, le notaire instrumentaire, en sa qualité de mandataire en charge de la vente, tenu d’un devoir de conseil, a engagé sa responsabilité en fournissant des informations contradictoires sur l’exercice du droit de préemption en écrivant que « le locataire s’est trouvé déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local à l’expiration du délai de préavis » et informant en même temps l’acquéreur que « le locataire peut exercer son droit de préemption jusqu’au terme des deux premiers mois du préavis décompté à rebours du terme du bail ».

Sur les demandes indemnitaires

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire considérait que le congé pour vendre était nul et qu’ils n’ont pas quitté les lieux de ce fait. L’acquéreur expose que pour éviter une procédure en nullité de la vente, il a dû accepter un renouvellement du bail pour un nouveau terme de trois ans.

Il ressort de ces éléments que le lien de causalité entre le maintien dans les lieux du locataire et la faute du notaire est établi.

L’acquéreur explique avoir subi un préjudice moral et des préjudices financiers dus au retard dans la prise en possession de l’appartement, à une augmentation des coûts de matériaux s’agissant des travaux de rénovation et au paiement de loyers pour loger M. [F] [S].

Sur le préjudice moral

M. [F] [S], associé majoritaire de la SCI [6], affirme avoir subi un préjudice moral lié à l’impossibilité de mettre en œuvre son projet immobilier afin de s’installer dans l’appartement acquis et sollicite la somme de 40 000 euros en réparation de celui-ci.

En l’espèce, M. [F] [S] a incontestablement subi un préjudice moral résultant de l’anxiété et de l’incertitude d’une procédure en annulation de la vente qu’auraient pu intenter les locataires et également de la contrariété dans ses projets de vie.

Ce préjudice moral doit être justement indemnisé à hauteur de 15 000 euros.

Sur les préjudices financiers

Sur la majoration du coût des travaux

L’acquéreur explique que faute d’avoir été en mesure d’entreprendre les travaux en 2020, le retard de trois ans dans l’exécution de ces travaux de rénovation de l’appartement a eu pour conséquence une majoration du prix des travaux de plus de 40%. Il sollicite la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 40 423,91 euros représentant le surcoût des travaux compte tenu de l’augmentation des prix des matériaux, de l’inflation générale des coûts de construction, de l’évolution des prix de l’immobilier et de la complexité et spécificités des projets de rénovation.

S’il n’est pas contestable que les prix des matériaux ont connu une forte inflation entre septembre 2019 et mars 2022, la SCI [6] ne justifie pas du montant du surcoût des travaux qu’elle a engagés, puisqu’elle ne fournit aucun document justificatif du coût des travaux envisagés en 2020 (devis, esquisse, attestations), ou tout autre document permettant de chiffrer précisément la différence entre les frais estimés lors de l’acquisition du bien et ceux réellement exposés, par exemple l’attestation d’un architecte, d’un entrepreneur ou d’un maître d’œuvre.

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’acquittement des loyers pendant trois ans

L’acquéreur fait valoir qu’il a dû continuer de louer un logement pendant trois ans au bénéfice de son associé, M. [F] [S]. Il verse aux débats un contrat de bail en date du 18 décembre 2014 pour la location d’un appartement situé [Localité 7] moyennant un loyer de 965 euros charges comprises.

Il justifie des loyers acquittés entre octobre 2019 et septembre 2022, délai durant lequel il a été contraint de louer un appartement au lieu de pouvoir prendre possession de l’appartement acquis. Le montant des loyers payés s’élève à 37 621,19 euros.

Toutefois le préjudice financier indemnisable sera diminué des montants perçus par la SCI au titre des loyers qui s’élèvent à la somme totale de 43 141 euros durant les trois années d’attente (2020,2021 et 2022).

En outre, les charges et frais appelés par la copropriété auraient en toute hypothèse été réglé par M. [F] [S] et ne seront donc pas pris en compte.

Dans ces conditions, il y’a lieu de considérer que le préjudice financier a été réparé par l’encaissement des loyers couvrant l’intégralité des frais de relogement de M. [F] [S].

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais du congé pour reprise

La SCI [6] produit le congé pour reprise qu’elle a dû délivrer le 23 mars 2022, cette dépense d’un montant de 170,92 euros est justifiée.

Sur les frais d’avocat

La SCI [6] sollicite le remboursement des factures d’honoraires d’avocat d’un montant total de 1 944 euros. Or, ces frais relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et seront traités à ce titre.

Sur la demande de remboursement des émoluments du notaire

Les émoluments sont les tarifs réglementés correspondant à la rémunération du notaire.

En l’espèce, l’acte de vente encoure la nullité du fait de la faute du notaire, qui a manqué à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté.

Il convient donc de faire droit à la demande de la SCI [6] et de condamner la SELAS [4] à rembourser les émoluments perçus.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur qui succombe devra supporter les dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SELAS [4] sera condamnée à payer à la SCI [6] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucune des circonstances de l’espèce ne justifie qu’il soit fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la SELAS [4] à payer à la SCI [6] les sommes de :

—  15 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  170,92 euros au titre des frais de notification du congé pour reprise ;

—  7 760,42 euros au titre des émoluments du notaire ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SELAS [4] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS