TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04827 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JBJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [I]

née le 23 Juillet 1966

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 16 août 1976 l’office public d’aménagement et de construction a donné à bail à Madame [S] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par avenant du 24 janvier 2005, Madame [N] [I] est devenue locataire en lieu et place de Madame [S] [I] de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 186,82 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’office public d’aménagement et de construction a fait signifier à Madame [N] [I] un commandement de payer la somme de 1.371,62 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 31 juillet 2024, l’office public de l’habitat 13 HABITAT a attrait Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion de Madame [N] [I] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [N] [I] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2 657,92 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

* Qu’au cas où le Tribunal entendrait accorder des délais de paiement au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux, ou reprise de possession des lieux par le Commissaire de Justice;

* la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts ;

* la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société 13 HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 4 146,59 euros au 28 octobre 2024.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [N] [I] n’a pas comparu et n’était pas représentée aux débats.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier de la locataire qui ne s’est pas rendue aux convocations du service chargé de l’établir.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [N] [I] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à 13 HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 24 janvier 2005, contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (chapitre VIII article 16). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 1 371,62 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 28 octobre 2024 que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 avril 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence d’informations sur la situation et les capacités de remboursement de Madame [N] [I] d’une part, de l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou la locataire d’autre part, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [N] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis le 20 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [N] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié ; et de condamner Madame [N] [I], à son paiement, soit un montant de 399,59 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 28 octobre 2024, que Madame [N] [I] reste devoir la somme de 4.146,59 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire un montant global de 302,28 euros correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [N] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement d’une somme de 3.844,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 28 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande la société 13 HABITAT de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à la société 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2005, entre l’office public de l’habitat 13 HABITAT d’une part, Madame [N] [I] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé,135 [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir volontairement libérée les lieux et restituée les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu, soit 399,59 euros, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3.844,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 28 octobre 2024 ;

REJETONS la demande de la société 13 HABITAT au titre de dommages-intérêts ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président