RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00026 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMIX

MINUTE N° :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

c/

[B] [N] [S] [X], [H] [Z] [G] [P]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [B] [N] [S] [X]

Madame [H] [Z] [G] [P]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 4]

[Localité 7]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 25 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [N] [S] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

Madame [H] [Z] [G] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 04 Avril 2025, par Assignation – procédure au fond du 02 Avril 2025 ; L’affaire a été plaidée le 07 Octobre 2025, et jugée le 25 Novembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 avril 2022, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a donné en location à Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Monsieur [B] [N] [S] [X] a donné congé avec effet au 15 mai 2026.

Suite à des échéances impayées, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait délivrer le 10 octobre 2024 à Madame [H] [Z] [G] [P] et à Monsieur [B] [N] [S] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 876,47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois de septembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a fait assigner, Madame [H] [Z] [G] [P] par acte remis à l’étude le 2 avril 2025 et Monsieur [B] [N] [S] [X] par acte remis à l’étude le 2 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers ;

— la condamnation solidaire de Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] au paiement de la somme de 3 022,56 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de février 2025 ;

— l’expulsion de Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 3] ;

— la condamnation solidaire de Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 3] ;

— les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— la condamnation solidaire de Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] à la somme de 300,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la condamnation solidaire de Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] à la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025.

Lors de l’audience, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif, sauf à actualiser les sommes dues à hauteur de 1 142,30 euros, septembre 2025 inclus.

De plus, la demanderesse a accepté la proposition de délais de paiement.

A l’audience, Madame [H] [Z] [G] [P] a sollicité des délais de paiement afin de régulariser sa situation. Madame [H] [Z] [G] [P] a proposé de régler sa dette par des mensualités de 31,73 euros en sus des échéances courantes. Madame [H] [Z] [G] [P] a expliqué que les revenus du foyer étaient de 1 600,00 euros et que le foyer était composé de trois personnes. Elle a souligné avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 19 août 2025. Elle expose avoir fait un virement, le 26 septembre 2026 qui n’est pas pris en compte dans le relevé actualisé.

A l’audience, Monsieur [B] [N] [S] [X] a sollicité des délais de paiement afin de régulariser sa situation. Monsieur [B] [N] [S] [X] est brancardier et perçoit un salaire d’environ 1 170 euros et a proposé de régler sa dette par des mensualités de 31,73 euros en sus des échéances courantes. Monsieur [B] [N] [S] [X] a exposé que son dossier de surendettement avait été clos et a déposé une nouvelle demande.

Le paiement du loyer courant a été repris.

Lecture du rapport d’enquête sociale a été faite à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a par ailleurs été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 4 avril 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Le bail en date du 4 avril 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le 17 juin 2025, Madame [H] [Z] [G] [P] [X] a déposé une demande devant la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise afin de traiter sa situation de surendettement.

Par décision en date du 19 août 2025, la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise a déclaré recevable la demande de Madame [H] [Z] [G] [P].

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été délivré le 10 octobre 2024 alors que la décision de recevabilité a été rendue le 19 août 2025, soit après l’expiration du délai de deux mois prévu dans le commandement.

Dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] le 10 octobre 2024 et qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] n’ont pas réglé leur dette locative réclamée à hauteur de 1 876,47 euros en principal.

La clause résolutoire est donc acquise au 11 décembre 2024.

Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] restent redevables des loyers jusqu’au 10 décembre 2024 et à compter du 11 décembre 2024 le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Cependant, l’article VI 1° de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le débiteur, qui a repris le paiement du loyer et des charges a été déclaré recevable par la Commission mais que les mesures de traitement ne sont pas encore adoptées, le juge du bail accorde des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire pour une durée indéterminée puisque le terme en est fixé jusqu’à l’adoption des mesures ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement.

Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] ont repris le paiement des loyers et charges courants.

Par conséquent, il sera octroyé à Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] des délais de paiement tels que prévus au dispositif. Il convient de préciser que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire.

La dette locative de Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] s’élève à la somme de 1 142,30 euros échéance de septembre 2025 incluse.

La loi prévoit que la solidarité doit être expressément prévue par la loi ou le contrat. En l’espèce, le contrat prévoit expressément la solidarité entre les co-contractants. Par conséquent, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] au paiement de la somme de 1 142,30 euros, correspondant à la dette locative échue jusqu’au mois de septembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. Ainsi, dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] seront occupants sans droit ni titre causant ainsi un préjudice à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT qui ne pourra disposer du bien à son gré.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance des locaux et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer de base annuel prévu par le bail, augmenté des charges et accessoires.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et de condamner in solidum Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] au paiement de cette somme, et ce à compter du 1er octobre 2025 jusqu’au 15 mai 2026 puis Madame [H] [Z] [G] [P] seulement à compter de cette date.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT ne justifie ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X].

Par conséquent, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [B] [N] [S] [X] et Madame [H] [Z] [G] [P], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens, le cas échéant, le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires).

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas manifestement inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés dans la présente procédure. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 4 avril 2022 liant les parties ;

CONSTATE à compter du 11 décembre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 4 avril 2022 liant les parties ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] à payer à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT la somme de 1 142,30 euros, mois de septembre 2025 inclus, en deniers ou quittances valables ;

AUTORISE Madame [H] [Z] [G] [P] à se libérer en mensualités de 31,73 euros le 10 de chaque mois en sus du loyer et des charges courants et pour la première fois le 10 du mois qui suit la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les délais sont octroyés pour une durée indéterminée puisque le terme en est fixé jusqu’à l’adoption des mesures ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement.

AUTORISE Monsieur [B] [N] [S] [X] à se libérer en mensualités de 31,73 euros le 10 de chaque mois en sus du loyer et des charges courants et pour la première fois le 10 du mois qui suit la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] se libèrent des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (mensualité d’apurement et/ou loyer et charges courants) à son échéance :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

— CONDAMNE in solidum Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] à payer à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, à compter du 1er octobre 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ou jusqu’au 15 mai 2026 ;

— CONDAMNE Madame [H] [Z] [G] [P] à payer à l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, à compter du 16 mai 2026, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [Z] [G] [P] et Monsieur [B] [N] [S] [X] aux dépens, le cas échéant, le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 8], le 25 novembre 2025.

La greffière La juge