TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 08 Août 2025

N° RG 25/01296 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOAX

Jugement du 08 Août 2025

N°: 25/675

[I] [X]

C/

[S] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e GOSSELIN

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Août 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Août 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [I] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e François-Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Titouan GOVEN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [B]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2018, Mme [I] [X] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [B] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Adresse 8]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.300,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [S] [B] le 22 novembre 2024.

Par assignation du 30 janvier 2025, Mme [I] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, déclarer Monsieur [S] [B] occupant sans droit ni titre,Ordonner l’expulsion de M. [S] [B] et de tout autre occupant de son chef ainsi que l’évacuation du mobilier présent dans le logement, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurierCondamner le locataire au paiement des sommes suivantes :2.096,77 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

De dire au cas où des délais de paiement serait accordés que la déchéance sera prononcée au moindre manquement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025.

A cette date, Mme [I] [X] a comparu représentée par son avocat.

Mme [I] [X] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette s’élève à 2.097,76 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et indique que M. [S] [B] a payé les mois de février 2025, mars 2025, avril 2025 et mai 2025.

Pour autant, Mme [I] [X] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [I] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue au contrat de bail se réfère au délai de deux mois. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.300,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, eu égard à la reprise du paiement des loyers avant la date de l’audience, et ce depuis plusieurs mois, il y a lieu d’office d’accorder des délais de paiement au locataire. Au des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, les revenus du foyer de M. [S] [B] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 58 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [I] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé par le bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 398,77 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [X] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu le 1er du mois.

Mme [I] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mars 2025, M. [S] [B] lui devait la somme de 2.097,76 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les demandes accessoires

M. [S] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au vu de la reprise de paiement des loyers, l’expulsion du locataire aurait des conséquences manifestement excessives et ce alors qu’il pourrait demander à bénéficier de la suspension des délais de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés. Par suite, il y a lieu d’écarter d’office l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2018 entre Mme [I] [X], d’une part, et M. [S] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Adresse 7] ([Adresse 3]) est résilié depuis le 19 novembre 2024,

CONDAMNE M. [S] [B] à payer à Mme [I] [X] la somme de 2.097,76 euros (deux mille quatre-vingt-dix-sept euros et soixante-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [S] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 58 euros (cinquante-huit euros), la 36ème échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [S] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE Mme [I] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024 et celui de l’assignation du 30 janvier 2025.

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge