DU 24 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00108 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ODOW

Code NAC : 30B

Madame [J] [T]

C/

Madame [I] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Aude BELLAN Vice-presidente

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Madame [J] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline GUERARD-OBERTI de la SCP SCP BACHELET – GUERARD- OBERTI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 151

DÉFENDEUR

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Damien PENETTICOBRA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 258, M^e MALIK GUELLIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1957

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Débats tenus à l’audience du : 26 Août 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 24 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE:

Suivant contrat de bail initial du 14 décembre 1994 renouvelé le 10 janvier 2006, puis le 30 septembre 2013 pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013, Madame [J] [T] a donné en location à Madame [I] [C] et Monsieur [P] [F] divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] aux fins d’exercice de l’activité de pressing.

Par exploit du 13 mai 2024, Madame [I] [C] a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2024, le bail s’étant prolongé par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2022. Par acte authentique du 25 février 2022, le fonds de commerce a été attribué en exclusivité à Madame [I] [C] suite au partage après divorce.

Le 8 octobre 2024, Madame [J] [T] a fait délivrer à Madame [I] [C] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme de 5096,01 euros.

C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 2 décembre 2024 à étude, à la requête de Madame [J] [T] à Madame [I] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties au 9 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— condamner Madame [I] [C] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 5096,01 euros ;

— condamner Madame [I] [C] au paiement d’une somme de 1300 € par mois à titre d’indemnité d’occupation du 9 novembre 2024 jusqu’à une justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

— condamner Madame [I] [C] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Lors de l’audience du 26 août 2025, la partie demanderesse a maintenu ses demandes. Elle a détaillé son calcul qui intègre à la fois la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les charges (étant précisé qu’un remboursement résultant d’un trop versé de provisions a été effectué), outre l’indexation, aboutissant à une somme de 5096,01 euros.

Elle ajoute qu’aucune mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer ne peut être décelée, que le commandement est précis et qu’il n’existe donc aucune contestation sérieuse.

À titre infiniment subsidiaire, si le juge des référés estimait qu’il existe une contestation sérieuse sur la question de l’acquisition de la clause résolutoire, elle sollicite qu’il accorde les sommes dues au titre des loyers impayés à titre provisionnel.

Madame [I] [C], représentée par M^e PENETTICOBRA, a sollicité, à titre principal, une médiation, à laquelle la partie demanderesse s’est formellement opposée.

À titre subsidiaire, elle a sollicité que le juge des référés dise n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses.

À titre plus subsidiaire, elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, dans le cadre de l’octroi de délais de paiement sur 24 mensualités. En tout état de cause, elle a sollicité le rejet des demandes de la partie adverse, outre sa condamnation à lui régler la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Madame [I] [C] a fait valoir qu’aucune modalité de calcul n’était mentionnée tant dans le courrier du 1er juillet 2024 envoyé par la bailleresse que dans le commandement de payer du 8 octobre 2024. Elle a soulevé l’existence d’une contestation sérieuse relative à la mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, la demande de médiation sera rejetée, la partie demanderesse l’ayant refusée.

Sur les demandes principales

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le 8 octobre 2024, Madame [J] [T] a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Sur la validité du commandement de payer

Madame [I] [C] fait valoir qu’elle est locataire depuis plus de 30 ans et que la bailleresse a brutalement décidé au cours de l’été 2024 de réévaluer le montant du loyer et de recalculer la taxe foncière et les charges depuis près de cinq années afin d’invoquer une créance de 5096,01 euros et de faire délivrer précipitamment un commandement de payer.

Néanmoins, si elle ne dépasse pas les limites de la prescription, la bailleresse est en droit de solliciter paiement de l’indexation de loyer dans les cinq ans précédant sa demande et d’ajuster les charges en fonction des dépenses réelles. La seule limite serait l’abus de droit qu’il faudrait démontrer en lien direct avec un préjudice subi par la défenderesse. Force est de constater en l’espèce que cette dernière échoue dans sa charge probatoire consistant à établir l’existence d’un abus de droit de la bailleresse. Aucune mauvaise foi n’est donc démontrée.

En outre, la clause résolutoire visée dans le bail commercial du 14 décembre 1994 prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite ou encore de l’exécution d’une seule des conditions du bail, la clause résolutoire peut être acquise après délivrance d’un commandement de payer. Il n’est pas contesté que le commandement de payer a été justifié par des sommes dues au titre de l’indexation des loyers sur cinq ans, par l’existence d’une dette de taxe foncière entre 2020 et 2023, outre la restitution de trop-perçu au titre des provisions sur charges.

Il résulte des clauses du bail, notamment en page neuf, que le locataire remboursera au bailleur la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il est également prévu en page 14 que les parties ont convenu que le loyer sera réévalué chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance du bail en fonction de la variation annuelle.

En conséquence, le paiement des taxes ainsi que des sommes dues au titre de l’indexation des loyers entrent dans le cadre des « conditions du bail » visées dans la clause résolutoire.

S’agissant du décompte, la partie défenderesse fait valoir qu’il n’y a pas de récapitulatif des paiements encaissés et de leur imputation, ne lui permettant pas d’identifier la cause précise des sommes réclamées ni de vérifier la prise en compte effective de tous les paiements.

Elle ajoute que le décompte est peu clair et nécessitait à tout le moins des informations complémentaires de la part de la bailleresse.

Il est constant que le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de pouvoir en vérifier la conformité et de pouvoir utilement le contester.

En l’espèce, le décompte annexé au commandement de payer mentionne uniquement les loyers dus par année entre 2020 et 2024, sans préciser qu’il s’agit de sommes dues en ajoutant l’indexation annuelle et, a fortiori, sans expliquer le calcul d’indexation.

Par ailleurs, la déduction de la somme de 45 304,92 € ne peut se comprendre que parce qu’il existe un trop-perçu au titre du versement des charges d’un montant de 2282,58 €, cette information n’étant pas mentionnée dans le commandement de payer.

Il semble enfin que la bailleresse n’ait comptabilisé dans son addition que la moitié de l’année 2024, expliquant la somme de 50 104,87 € mentionnée dans le commandement de payer. Enfin, la bailleresse ne mentionne pas les modalités de calcul de la taxe foncière des années 2020, 2021 et 2022.

Il convient donc d’en conclure que le décompte annexé au commandement de payer du 8 octobre 2024 est imprécis, en l’absence d’indication des paiements intervenus et en l’absence de ventilation entre les postes réclamés, ne permettant pas à la preneuse de pouvoir le contester utilement. Il en résulte qu’il existe une contestation sérieuse quant à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette question et s’agissant de toutes les demandes subséquentes, en ce compris la demande d’expulsion sous astreinte et la demande de paiement des indemnités d’occupation.

Il convient de considérer que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire accompagnée d’une demande de délai de paiement est donc devenue sans objet.

Sur les sommes sollicitées à titre de provision

S’il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, il convient de s’interroger sur la question de l’existence d’une contestation sérieuse concernant les sommes dues à la bailleresse.

S’agissant de l’indexation des loyers, et conformément à la clause précitée du bail commercial, il apparaît que l’indice de référence est celui du deuxième trimestre 2012.

Le calcul apparaissant dans les conclusions de la bailleresse au titre de l’indexation du loyer apparaît donc justifié. Néanmoins, la bailleresse ne produit aucun décompte au juge des référés lui permettant de connaître les sommes exactement versées par la preneuse au titre des loyers, étant précisé que si le juge des référés, ainsi qu’il y est invité par la partie demanderesse, se fonde sur le paiement d’une somme mensuelle de 881,25 euros par Madame [I] [C] du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2024, le différentiel (entre le récapitulatif des sommes dues au titre de sa pièce numéro neuf et la somme mensuelle de 881,25 €) diffère des sommes réclamées. Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut donc trancher sur cette question et il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’indexation des loyers.

S’agissant de la taxe foncière, la bailleresse produit aux débats l’avis de taxe foncière pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 émanant du trésor public et mentionnant les montants des taxes d’ordures ménagères pour le bien litigieux.

Néanmoins, il apparaît que les sommes mentionnées sur l’avis d’imposition ne correspondent pas aux sommes réclamées, la quote-part de 13 % évoquée par la partie demanderesse n’étant justifiée par aucun document, pas plus que la quote-part de 47/409èmes.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères.

S’agissant des charges, la partie défenderesse conteste les charges d’eau pour un montant de 1074,19 €, déplorant que la bailleresse n’a communiqué aucune information relative à un compteur individuel, se bornant à faire appel aux services de l’entreprise Multimat, qui manque de sérieux.

Il résulte des clauses du bail du 14 décembre 1994 que « le preneur remboursera, avec chaque terme de loyer, au bailleur, sa consommation d’eau à moins de l’existence d’un compteur séparé. Le preneur s’engage dès maintenant à faire poser un compteur d’eau à ses frais et il installe dans les lieux loués une ou plusieurs machines à laver ».

Ainsi, la clause est suffisamment claire pour ne pas devoir être interprétée, ce qui n’incombe pas au juge des référés. L’existence d’un compteur individuel n’est pas obligatoire puisqu’elle n’est envisagée que comme une éventualité et il appartenait au preneur, au vu des stipulations contractuelles, de le faire poser à ses frais.

Néanmoins, le calcul de la bailleresse n’est pas suffisamment clair pour permettre au juge des référés d’en vérifier l’exactitude, la somme de 1763,94 € au titre du trop-perçu ne pouvant être établie après imputation des paiements par la locataire.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé quant au paiement des charges.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [T] sera déboutée de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera, en revanche, condamnée à payer la somme de 800 euros à ce titre.

Enfin, l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Madame [J] [T] succombe et sera dès lors, condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer les frais de signification de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

REJETONS la demande de médiation,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par Madame [J] [T] ;

CONSTATONS que la demande subsidiaire formulée par Madame [I] [C] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de paiement de la dette en 24 mensualités est devenue sans objet ;

CONDAMNONS Madame [J] [T] à payer à Madame [I] [C] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes et notamment la demande de Madame [J] [T] au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNONS Madame [J] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la signification de l’assignation.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 24 Septembre 2025.

La greffière La Présidente;