N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00476 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNOB

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC

C/

[I] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 08 Octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025 :

Entre :

Société ODHAC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [I] [L]

né le 26 Septembre 1971 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 08 Octobre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2021, à effet au 1er novembre 2021, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 a donné à bail à Monsieur [I] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 281,43 € outre une provision sur charges d’un montant de 57,51 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 281 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 22 mai 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 900,29 € arrêtée au 30 avril 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les sommes de 102,28 € correspondant au coût du commandement de payer et de 13,04 € correspondant à la notification à la CCAPEX ;

— le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 octobre 2025.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 1 169,25 € au 6 octobre 2025. Il s’est opposé à tout délai de paiement compte tenu de l’absence du locataire à l’audience et de l’engagement d’apurement qu’il s’était engagé à tenir à hauteur de 200 € par mois.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [I] [L] n’a pas comparu ni fait représenter.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 17 septembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5], par voie électronique le 26 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, l’OPH ODHAC87 a fait délivrer à Monsieur [I] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 616,77 € reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [I] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 1 169,25 € selon décompte arrêté au 6 octobre 2025.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 188,65 € (115,32 € + 73,33 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [I] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 980,60 € (1 169,25 € – 188,65 €), arrêtée au 6 octobre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 616,77 € à compter du commandement de payer du 19 février 2025, sur la somme de 784,97 € (900,29 € – 115,32 €) à compter de l’assignation du 22 mai 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que le locataire a effectué deux règlements d’un montant de 413 € en août et septembre 2025 et un règlement d’un montant de 392 € en octobre 2025. Toutefois, le locataire, absent, ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’il ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant. Par ailleurs, il ressort de l’enquête sociale que les ressources mensuelles de Monsieur [I] [L] s’élèvent à la somme de 599 € au titre des indemnités chômage.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 avril 2025, Monsieur [I] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 369,31 € (selon quittancement d’octobre 2025) et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [L], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de notification à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [I] [L] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 avril 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [L] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [L] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 la somme de 980,60 € (neuf cent quatre-vingts euros et soixante centimes), arrêtée au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de de 616,77 € à compter du commandement de payer du 19 février 2025, sur la somme de 784,97 € à compter de l’assignation du 22 mai 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 20 avril 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [L] à payer à titre provisionnel à l’OPH ODHAC 87 une indemnité mensuelle d’occupation de 369,31 € (trois cent soixante-neuf euros et trente et un centimes) du 7 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 20 avril 2025 et le 6 octobre 2025 se confondant avec la dette de 980,60 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [L] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de notification à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON