DU 16 Mai 2025 Minute numéro :

N° RG 24/00603 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NZHN

Code NAC : 30B

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

S.A.R.L. [S] SUPER MARKET

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, Vice-Président

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE,

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 18, M^e Séverine GUILLUY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1100

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [S] SUPER MARKET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Gabriel BARBE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 220, M^e David PINET, avocat au barreau de PARIS

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 11 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 16 Mai 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 12 février 2020, la société IMMOBILIERE 3F, S.A., a donné à bail à la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET un local sis à [Adresse 3], et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2020, moyennant un loyer annuel de 38.000 Euros hors taxes et hors charges, la société bailleresse consentant à titre exceptionnel une franchise de loyers pour les six premiers mois.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 26 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F, S.A., a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 97.079,35 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date de délivrance de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 23 mai 2024, la société IMMOBILIERE 3F, S.A., a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET, sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :

*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

*l’autorisation de faire expulser la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique,

*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la société IMMOBILIERE 3F, S.A., et aux frais de la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET,

*la condamnation de la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET à verser à la société IMMOBILIERE 3F, S.A., une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 6.713 Euros, à compter du 27 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

*la condamnation de la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET à verser à la société IMMOBILIERE 3F, S.A., une somme de 84.861,87 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 26 février 2024, et ce avec intérêts au taux de 2% à compter du premier impayé,

*la condamnation de la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET à verser à la société IMMOBILIERE 3F, S.A., une somme de 12.729,28 euros à titre de dommages et intérêts,

*le dit que la société bailleresse pourra conserver le montant du dépôt de garantie,

*la condamnation de la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET à verser à la société IMMOBILIERE 3F, S.A., une somme de 5.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 avril 2025, la société IMMOBILIERE 3F, S.A., s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes.

La S.A.R.L. [S] SUPER MARKET, représentée, a opposé diverses contestations aux prétentions en demande et sollicité dans ses dernières conclusions :

*A TITRE PRINCIPAL, le débouté intégral des prétentions en demande, la société bailleresse étant mal fondée en ses demandes, sujettes à contestations plus que sérieuses,

*A TITRE SUBSIDIAIRE, la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire au 12 février 2020,

*l’octroi à la société locataire de 24 mois de délais pour satisfaire aux causes du commandement et le dit que la société locataire pourra s’acquitter de sa dette locative en 24 mensualités égales venant à exigibilité le 1er jour de chaque mois et ce à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance,

*EN TOUT ETAT DE CAUSE, le dit et jugé que la clause insérée aux articles VII et X du bail est constitutive d’une clause pénale dont l’application génèrerait des conséquences excessives, et la modération par le juge des référés des pénalités à UN euro chacune,

*la condamnation de la société bailleresse à lui verser une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa défense, la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET expose avoir dû reporter sa prise de possession des locaux, intervenue durant le premier confinement lié à la COVID.

Ces circonstances ont décidé la société bailleresse à reporter par avenant au bail sa prise d’effet au 11 mai 2021. De plus, les travaux d’aménagement du local commercial ont duré jusqu’au 30 avril 2023, et jusqu’au 20 avril 2023 les locaux n’étaient ni reliés à l’eau courante ni raccordés au réseau d’évacuation des eaux usées. De sorte qu’elle estime ne pas devoir de loyers pour la période antérieure au 1er novembre 2022, période où la société bailleresse n’a pas rempli ou pu remplir son obligation de délivrance.

Mais la société bailleresse lui a par la suite envoyé lettres de relance, lettres de mise en demeure et commandement de payer. Et bien que la société locataire ait protesté en faisant valoir ses arguments, elle n’a obtenu aucune réponse.

A l’audience, elle indique que le local est resté durablement dépourvu d’eau courante et de canalisation d’évacuation des eaux usées, ce qui revient pour la société bailleresse à n’avoir pas rempli son obligation de délivrance des lieux loués et, pour en justifier, verse aux débats un constat établi par commissaire de justice.

Elle en déduit que le commandement de payer est nul et de nul effet puisqu’il intégrait les loyers prétendument dus depuis le 11 mai 2021 alors que les lieux n’ont vraiment été délivrés et utilisables qu’à compter du 1er mai 2023. De plus, le décompte versé en demande ne prend pas en compte la franchise de six mois consentie par la société bailleresse.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement, et ajoute s’être acquittée de l’intégralité de ses loyers depuis le 1er mai 2023.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 16 mai 2025.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la société IMMOBILIERE 3F, S.A., et la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 26 janvier 2024, réglé sa dette locative. La clause résolutoire devrait donc être acquise à la date du 27 février 2024.

Mais la société locataire verse aux débats un dossier démontrant que, même si son commerce est aujourd’hui prospère, ce qui lui permet de s’acquitter de ses loyers courants, les débuts de la prise à bail ont été difficiles, d’une part du fait du confinement ordonné pour lutter contre la COVID, ce qui n’est évidemment pas imputable à la société bailleresse, d’autre part du fait que les locaux étaient dépourvus d’eau courante et de canalisation d’évacuation des eaux usées, ce qui a retardé la réalisation des travaux d’aménagement et la jouissance pure et simple des lieux pris à bail.

La société locataire prouve ses allégations par la production d’un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, et en déduit que la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance. Argument qui n’a rien de dilatoire car, en effet, un local à l’aménagement inachevé et dépourvu d’eau courante comme de canalisations d’évacuation des eaux usées est forcément impropre à remplir sa destination, c’est à dire l’accueil du public client.

Aussi cet argument constitue-t-il une contestation sérieuse, excédant manifestement le champ de compétence du juge des référés qui ne pourra que renvoyer les parties à se mieux pourvoir, devant les juges du fond.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu des pièces versées aux débats et de la solution donnée à ce contentieux, de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter les deux demandes antagonistes.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de Madame Clémentine IHUMURE, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort;

CONSTATONS que la S.A.R.L. [S] SUPER MARKET oppose aux prétentions de la société IMMOBILIERE 3F, S.A., de sérieuses contestations, que le juge des référés ne peut négliger et qu’il ne lui appartient pas de trancher car elles excèdent son champ de compétence;

RENVOYONS en conséquence les parties à se mieux pourvoir, devant les juges du fond;

DÉBOUTONS chacune des parties du chef de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses propres dépens;

RAPPELONS que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile;

Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique le 16 Mai 2025;

Et Nous avons signé avec la greffière,

La Greffière

Le Président