PREMIERE CHAMBRE

26 Août 2025

N° RG 23/05302 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NL2H

Code NAC : 72A

S.D.C. [Localité 6]

C/

[L] [K], [I] [J] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 26 août 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 20 Mai 2025 devant Aude BELLAN siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [7], sise [Adresse 4], représenté par Maître [D] [H] administrateur judiciaire demeurant [Adresse 2], nommé par ordonnance de la Présidente du Tribunal judiciaire de Pontoise en date du 23 février 2021, prorogée depuis

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [K], demeurant [Adresse 1], défaillant

Madame [I] [J] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau du Val d’Oise

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Monsieur [L] [E] [K] et Madame [I] [J] [F] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 26 et 52.

Par acte d’huissier en date du 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7], située [Adresse 3] à GARGES LES GONESSE (95140), représenté par Me [H] désigné en qualité d’administrateur provisoire, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [L] [E] [K] et Madame [I] [J] [F] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, 16 821,26 euros au titre des charges de copropriété impayées, la capitalisation des intérêts, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025 (et signifiées à Monsieur [L] [K] à étude le 11 février 2025), le syndicat des copropriétaires a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

—  22 764,07 euros (22 508,59 € au titre des charges et travaux de copropriété et 255,48 € au titre des frais nécessaires), avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022 sur la somme de 9819,72 €,

—  3000 euros à titre de dommages-intérêts,

— outre la capitalisation des intérêts et la condamnation solidaire aux dépens, ainsi que le rejet des demandes de la partie adverse.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’un protocole d’accord a été régularisé le 12 juillet 2024 (prévoyant un échéancier de 12 mois), qui n’a pas été respecté, la demande de délais de paiement devant être rejetée, les revenus de la défenderesse ne permettant pas de faire face à l’échéancier proposé.

Madame [I] [J] [F], suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, a sollicité l’octroi de délais de paiement (échéancier sur 24 mois, sur la base de 23 échéances à 800 € et le solde au 24ème mois), avec imputation des paiements d’abord sur le principal, le débouté du syndicat des copropriétaires s’agissant de la demande de dommages et intérêts, de capitalisation des intérêts et des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, Madame [I] [J] [F] fait valoir qu’elle ne contestait pas le montant de la dette mais souhaitait conserver son appartement. Elle ajoute que le protocole d’accord signé avec le syndicat des copropriétaires ne lui permettait pas de faire face aux échéances prévues étant précisé que son ex compagnon, Monsieur [L] [K], ne règle rien. Elle précise qu’elle a pu signer un nouveau contrat de travail le 1er janvier 2025 en qualité d’infirmière, percevant un revenu mensuel de 2271,56 €. Pour prouver sa bonne foi, elle affirme avoir procédé au règlement de la somme de 2400 € début 2025.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [L] [K] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 10 avril a fixé l’affaire au 20 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [L] [E] [K] et Madame [I] [J] [F] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 26 et 52,

— un jugement du 23 février 2021 désignant Maître [D] [H], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires avec pour mission de rétablir l’équilibre financier de la copropriété, une ordonnance du 17 juin 2022 prolongeant la mission pour une durée de 24 mois, une ordonnance du 12 avril 2024 prolongeant la mission pour une du-rée de 12 mois, une ordonnance du 24 mars 2025 prolongeant la mission jusqu’au 23 février 2027,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 octobre 2018, 19 juin 2019, 11 décembre 2019 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, des décisions de l’administrateur provisoire des quatre juillet 2022, 19 octobre 2023, 4 janvier 2024,30 janvier 2024, 6 mars 2024, 5 décembre 2024, 18 décembre 2024, une décision non datée relative à divers travaux d’entretien,

— le protocole d’accord du 12 juillet 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une lettre recommandée avec accusé de réception du 25 avril 2022 valant mise en demeure de payer la somme de 9819,72 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 22 508,59 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 195,48 euros correspondant aux frais de relance et mises en demeure et aux frais liés au proto-cole d’accord. En revanche, il ne sera pas fait droit aux frais intitulés « caducité protocole », ceux-ci n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il résulte de des dispositions de l’article 1310 du Code civil que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas. En l’espèce, force est de constater que les deux défendeurs ne sont pas mariés, ne permettant pas l’application d’une solidarité légale. Par ailleurs, le règlement de copropriété n’est pas produit aux débats, ne permettant pas de retenir l’existence d’une solidarité conventionnelle. La condamnation sera donc conjointe.

Il convient en conséquence de condamner conjointement Monsieur [L] [E] [K] et Madame [I] [J] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 22 704,07 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2018 au 1er janvier 2025, au titre des charges de copropriété et des frais, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022 sur la somme de 9 819,72 € et à compter du 3 octobre 2023 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Cette capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée. La partie défenderesse ne peut donc solliciter de l’écarter.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Madame [I] [J] [F] fait valoir qu’elle a retrouvé un emploi depuis le mois de janvier 2025 et qu’elle a pu effectuer un paiement à hauteur de 2 400 € en début d’année 2025. Elle produit aux débats son avis d’imposition, une lettre de licenciement, son contrat de travail à durée indé-terminée et sa fiche de paie

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la demande de délais de paiement.

Il convient de rappeler que le juge doit toujours appréhender la demande de délai de paiement non seulement au vu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, il résulte de l’examen du décompte que Madame [I] [J] [F] a effectué des versements réguliers, jusqu’au 1er janvier 2025, ces versements ne couvrant pas l’intégralité des charges courantes et notamment les régularisations de charges qui sont particulièrement importantes (par exemple, 5200 € au titre du solde de l’année 2022). Néanmoins, elle rapporte la preuve qu’elle a retrouvé un emploi stable et le syndicat des copropriétaires n’a pas contesté le règlement de la somme de 2400 € effectué depuis le début d’année 2025. En conséquence, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [I] [J] [F] ainsi que précisé dans le dispositif, étant précisé qu’une clause de déchéance du terme sera prévue.

Par ailleurs, au vu des éléments développés ci-dessus, les paiements effectués s’imputeront d’abord sur le capital.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Monsieur [L] [E] [K] et Madame [I] [J] [F] en lien direct avec un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Sa demande en paiement de dommages et intérêt sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [L] [E] [K] et Madame [I] [J] [F], partie qui succombe, supporteront les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement Monsieur [L] [E] [K] et Madame [I] [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6], située [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 22 704,07 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2018 au 1er janvier 2025, au titre des charges de copropriété et des frais, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022 sur la somme de 9 819,72 € et à compter du 3 octobre 2023 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343 -2 du Code civil ;

Autorise Madame [I] [J] [F] à se libérer de sa part de la dette en échéances mensuelles de 800 €, la dernière échéance étant augmentée du solde restant dû au titre du principal et des intérêts, étant précisé que les échéances devront être payées en plus des charges courantes ;

Dit que les échéances devront être payées le 15 de chaque mois, à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des charges courantes, au terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité;

Dit que les paiements effectués s’imputeront d’abord sur le capital;

Rejette la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [L] [E] [K] et Madame [I] [J] [F] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 26 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS