PREMIERE CHAMBRE

11 Février 2025

N° RG 22/02493 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MPR6

Code NAC : 72A

S.D.C. IMMEUBLE EV4

C/

S.C.I. BO IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 11 février 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 décembre 2024 devant Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] 4 sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic la société SEGINE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 642 032 130 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Pascal PIBAULT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Philippe FIELOUX, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. BO IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe ILLOUZ, avocat au barreau du Val d’Oise

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La société civile immobilière BO IMMO est propriétaire de lots à usage commercial et d’archive numéro 1139 et 1143 au sein du bâtiment A de l’immeuble, pour un total de 637/99 871ème.

L’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le cabinet Emmanuel Touati a représenté la copropriété à compter du 25 novembre 2015. Lors de l’assemblée générale du 26 juillet 2023, le cabinet Ségine a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 29 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 3] et [Adresse 2], à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet Emmanuel TOUATI (au jour de l’assignation), a fait assigner devant ce tribunal la société civile immobilière BO IMMO afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

-57 790,70 euros, au 23 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2022,

-2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manœuvres déloyales,

—  2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé le montant de sa demande, sollicitant la condamnation de la partie adverse à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-72 108,14 euros se décomposant comme suit : 66 099,54 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 30 septembre 2015 et le 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2022, 6008,60 euros au titre des frais nécessaires comprenant le suivi de recouvrement, les frais de mise en demeure et de relance et d’inscription d’hypothèque,

-2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manœuvres déloyales,

-6736 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût de la sommation de payer, de la signification de l’assignation, et de celle du jugement.

Au soutien de ses demandes, le syndicat de copropriétaires fait valoir que la partie défenderesse n’a contesté aucune des assemblées générales, qu’elle doit s’acquitter du paiement des charges afférentes au chauffage et à l’eau chaude qu’elle en ait un usage effectif ou non ainsi que du paiement des charges d’eau froide, les répartitions étant parfaitement conformes aux termes du règlement de copropriété.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, la société civile immobilière BO IMMO, représentée par M^e Illouz, a sollicité le débouté total de la partie adverse, outre sa condamnation à lui verser 10 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Afin de soutenir sa demande de débouté, la société civile immobilière a fait valoir qu’elle ne disposait pas de chauffage dans son local et qu’elle n’avait pas la possibilité de se raccorder au chauffage collectif et à l’eau chaude collective, ce qui justifie l’absence de paiement pour ces services. Elle a ajouté que, disposant d’un compteur d’eau individuel, elle n’était pas tenue du paiement des charges d’eau froide.

L’ordonnance de clôture du 10 octobre a fixé l’affaire au 17 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que la société civile immobilière BO IMMO est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, for-mant les lots 1139 et 1143,

— des bordereaux d’appels de fonds et de provisions, certaines régularisations de charges,

— des procès-verbaux d’assemblée générale du 25 novembre 2015, du 30 novembre 2016, du 1er février 2017, du 20 juin 2018, 26 juin 2019, 26 janvier 2021, 30 mars 2022, 26 juillet 2023, 29 mars 2023, les attestations de non-recours,

— une mise en demeure du 14 mars 2022 reçue le 17 mars suivant, un extrait K bis concernant la société civile immobilière BO IMMO,

— le contrat de syndic, le règlement de copropriété, les statuts de la société civile immobilière, un bordereau d’inscription au service des hypothèques.

* Sur la question du chauffage et des charges d’eau chaude

S’agissant du chauffage, le règlement de copropriété prévoit en son article IX, 6° que : « le chauffage central sera, en période normale, allumée du 15 octobre au 15 avril. Toutefois, si la température le nécessite, le chauffage central pourra être allumé avant le 15 octobre ou poursuivi après le 15 avril. Si ce service leur est nécessaire, les propriétaires des locaux à usage commercial ou de bureaux devront utiliser le chauffage collectif de la copropriété. Dans ce cas, ils supporteront les frais d’installation et de raccordement ».

L’article XII dudit règlement stipule notamment : " les surfaces indiquées dans le tableau ci-après, colonne huit pour les appartements/loges de gardiennage ont pour objet de pouvoir déterminer la consommation d’eau chaude sanitaire imputable au personnel de gardiennage.

Chauffage :

— pour les propriétaires de locaux à usage d’habitation, au prorata de la surface retenue pour ses locaux, ainsi qu’il ressort au tableau ci-après, colonne huit ;

— pour les locaux à usage commercial ou de bureaux raccordés, au prorata de la déperdition calorifique qui aura été retenue pour chacun d’eux ".

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le local de la société civile immobilière BO IMMO est parfaitement raccordé au chauffage collectif au moyen de vannes équipant le lot, ainsi qu’en atteste la société de plomberie Laumonier le 15 septembre 2017, selon laquelle le local commercial « a la possibilité de se raccorder au chauffage collectif et à l’eau chaude collective de la copropriété EV4 dont il fait partie ».

Le syndicat des copropriétaires en déduit que la seule possibilité de se raccorder au chauffage collectif suffit à remplir la condition d’utilité visée par l’article 10 précité, étant précisé que le syndic cabinet Emmanuel Touati a réclamé dès 2015 l’ensemble des charges liées au chauffage et à l’eau chaude.

La société civile immobilière BO IMMO, quant à elle, prétend que son lot de copropriété n’est pas raccordé, en l’absence de robinet d’attente, de vannes ou tés de dérivation permettant un raccordement immédiat et sans travaux importants au réseau de chauffage de la copropriété. À l’appui de son affirmation, elle produit un courrier d’un bureau d’études fluide DELGY du 8 janvier 2024 selon lequel la boutique « fait une surface de 300 m² y compris le sous-sol, les besoins en chauffage sont estimés à 21 kW. Il n’y a sur place aucune arrivée prévue pour se raccorder au réseau. Actuellement la boutique est autonome pour sa production de chauffage qui est électrique. Le règlement de copropriété n’attribue pas de tantième de chauffage à la boutique ». La société civile immobilière BO IMMO ajoute que le bureau d’études souligne la nécessité de faire la demande en assemblée générale pour procéder au raccordement, de s’assurer que la puissance de la sous-station est suffisante pour continuer à alimenter l’ensemble des immeubles et ajoute que le propriétaire devra engager des travaux importants de l’ordre de 20 000 € pour créer un réseau de distribution de chauffage, outre l’équilibrage de l’ensemble des colonnes de chauffage dans les parties communes de la résidence. La société civile immobilière BO IMMO affirme qu’après avoir réclamé le paiement des charges de chauffage, le cabinet Touati a fini par se rallier à la position de l’ancien syndic, abandonnant toute demande en paiement des charges de chauffage et d’eau chaude à l’égard de la SCI BO IMMO.

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires fait tout d’abord valoir que la société civile immobilière BO IMMO n’a pas contesté les assemblées générales approuvant les comptes. Néanmoins, l’approbation du syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale des copropriétaires ne constitue pas une approbation du compte individuel, chaque copropriétaire pouvant valablement contester les charges imputées sur son compte au-delà du délai de deux mois prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, notamment en vertu de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Le principe d’administration de la preuve repose sur la partie qui réclame le manquement à l’exécution d’une obligation. Ainsi, la charge de la preuve de l’existence de la dette à recouvrir repose sur le syndicat des copropriétaires d’après les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du Code civil.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme la société civile immobilière BO IMMO, l’absence de mention du lot de la société défenderesse dans la colonne huit du règlement de copropriété ne signifie pas qu’elle est déchargée du paiement des charges de chauffage puisque ledit règlement de propriété précise que la colonne huit concerne la répartition du chauffage pour les propriétaires de locaux à usage d’habitation.

La question du raccordement est centrale dans le présent litige, dans la mesure où le règlement de copropriété prévoit une facturation des charges de chauffage au prorata de la déperdition calorifique pour les locaux à usage commercial raccordés.

Les parties produisent sur cette question des attestations contradictoires. Le syndicat des copropriétaires produit une attestation d’une société de plomberie précisant que le local commercial a la possibilité de se raccorder au chauffage collectif et à l’eau chaude collective de la copropriété. La société défenderesse produit un courrier précisant qu’il n’y a aucune arrivée prévue pour se raccorder au réseau et que des travaux coûteux de l’ordre de 20 000 € sont nécessaires pour y procéder.

Le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que ce courrier contiendrait de fausses affirmations. Par ailleurs, les éléments de preuve étant contradictoires, il convient de rappeler que la charge de la preuve que les charges de chauffage et d’eau chaude sont imputables à la SCI BO IMMO incombe au syndicat des copropriétaires. Ce dernier n’a pas jugé utile de solliciter une expertise sur ce point ou de fournir un autre document postérieur au mois de septembre 2017. En conséquence, il convient de considérer que celui-ci a failli dans sa charge probatoire et qu’il n’est donc pas possible d’imputer à la société civile immobilière BO IMMO les charges de chauffage ou les charges d’eau chaude. La demande en paiement formulée sur ce fondement sera donc rejetée.

* Sur la question des charges d’eau froide

L’article XII du règlement de copropriété prévoit : « les dépenses de consommation, d’entretien et d’abonnement relatives à la fourniture d’eau froide pour les services communs et celles relatives aux consommations individuelles, dans le cas d’absence de compteurs individuels dans tous les lots pourvus d’un poste d’eau, seront réparties dans chaque bâtiment entre tous les propriétaires de locaux à usage d’habitation, commercial ou de bureaux, au prorata de la surface retenue pour ses locaux, ainsi qu’il ressort au tableau ci-après, colonne huit, étant précisé que pour les locaux à usage commercial et de bureaux, la surface à retenir est celle indiquée à l’article cinq » description des lots «   ».

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société civile immobilière BO IMMO ne rapporte pas la preuve qu’elle possède effectivement un compteur d’eau ni que l’ensemble des lots pourvus de postes d’eau ne sont pas dotés d’un compteur individuel.

De son côté, la société civile immobilière BO IMMO fait valoir qu’elle dispose d’un compteur d’eau individuel, que le contrat conclu par le syndicat des copropriétaires avec la société Freddy prévoit le relevé des compteurs une fois par trimestre, que les commerces de l’immeuble disposent d’un compteur individuel ainsi qu’il résulte des attestations des différents commerçants, que la charge de la preuve repose sur le syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que, lorsqu’elle a acquis les locaux, le compteur divisionnaire a été installé avec l’autorisation du syndic et qu’elle a une consommation extrêmement réduite.

SUR CE,

Ainsi que prévu par le règlement de copropriété, c’est seulement si les lots ne sont pas tous équipés de compteurs individuels qu’il convient de calculer les dépenses afférentes à l’eau froide au prorata de la surface du bien.

Ainsi que rappelé plus haut, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’existence de sa créance et donc de rapporter la preuve que l’ensemble des lots ne sont pas tous équipés d’un compteur individuel d’eau. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires prétend seulement qu’il n’est pas contestable que l’ensemble des lots ne sont pas dotés d’un compteur individuel, sans fournir aucune pièce à l’appui de son affirmation. La seule affirmation, dans un jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 3 mai 2016, selon laquelle les copropriétaires de la résidence ne bénéficient pas tous d’un compteur d’eau individuel, ne permet pas de remplir la charge probatoire, des travaux visant à installer de nouveaux compteurs depuis cette date ayant pu être effectués.

Par ailleurs, la société civile immobilière BO IMMO produit des attestations des commerçants en ses pièces 7,8 et 9 selon lesquels ceux-ci disposent d’un compteur individuel, ainsi que le contrat conclu par le syndicat des copropriétaires avec la société Freddy pour le relevé des compteurs d’eau une fois par trimestre (ledit contrat concernant à la fois les logements, les bureaux et les commerces). Ainsi, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l’administration de la charge de la preuve. Sa demande en paiement au titre des charges d’eau froide sera également rejetée.

* Sur le montant de la créance

Après étude de la pièce numéro 28 fournie par le syndicat des copropriétaires mentionnant les appels de charges, de fonds travaux, les régularisations annuelles de charges et les règlements du 1er octobre 2015 au 1er janvier 2024, il est apparu que :

— aucun document de régularisation des charges pour les années 2020 et 2021 n’est produit aux débats ainsi que pour les années 2012, 2013, 2014 et 2015: néanmoins, aucune partie ne soulève ce point ou ne fournit de calcul détaillé, il conviendra donc de ne pas tenir compte de ces régularisations de charges dans les calculs d’ajustement,

— Il apparaît que les charges de chauffage et les charges d’eau chaude et d’eau froide sont appelées à l’égard de la société civile immobilière BO IMMO du quatrième trimestre 2015 au 1er janvier 2024, à l’exception des deuxième et troisième trimestre 2016, pour un total de 44233,35 euros qu’il conviendra de retrancher de la dette (trop-perçus sur les appels de fonds: 1368,16 euros au quatrième trimestre 2015, 1390,85 euros au premier trimestre 2016, 1326,05 euros au quatrième trimestre 2016, 1347,97 € au premier trimestre 2017, 1349,76 euros au deuxième trimestre 2017, 1442,65 euros au troisième et quatrième trimestre 2017 ainsi qu’aux premier, deuxième et troisième trimestres 2018, 1461,94 euros au quatrième trimestre 2018, ainsi qu’aux premier et deuxième trimestres 2019, 1367,50 euros au troisième et quatrième trimestres 2019, ainsi qu’aux premier, deuxième, troisième, quatrième trimestres 2020, 1367,50 euros également aux premier et deuxième trimestres 2021, 1365,54 euros aux troisième et quatrième trimestres 2021 ainsi qu’aux premier et deuxième trimestres 2022, 1365,54 euros aux troisième et quatrième trimestres 2022, 1343,65 euros aux premier, deuxième et troisième trimestres 2023, 1343,65 euros au quatrième trimestre 2023, 1343,65 euros au premier trimestre 2024),

— s’agissant des régularisations de charges pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2022, il apparaît que doivent être retranchées les somme de 1551,03 euros, de 346,33 euros, de 16,34 euros, de 655,14 euros, de 1697,95 euros au titre des charges de chauffage et d’eau froide régularisées indues, soit un total de 4266,79 euros.

Ainsi, sera retranchée de la dette la somme de 48500,14 euros. En revanche, le surplus des somme correspond aux charges courantes et aux travaux et doit donc être réglé par la société civile immobilière BO IMMO.

Il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière BO IMMO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 17 599,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022, date de réception de la mise en demeure d’avocat, au titre des charges de copropriété du 1er octobre 2015 au 1er janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus.

Sur la demande en paiement des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, en ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit aux frais intitulés « frais de suivi recouvrement », les diligences effectuées par le syndic n’étant pas exceptionnelles et comprises dans la rémunération de celui-ci, ni aux frais intitulés « honoraires suivi dossier avocat », ceux-ci étant compris dans les frais irrépétibles. Il sera fait droit à la demande en paiement des frais de mise en demeure et de sommation de payer à hauteur de 364,53 euros. Il convient de préciser que le dernier décompte de frais produit ne mentionne aucun frais d’inscription d’hypothèque.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement.

La SCI BI IMMO ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute du syndicat des copropriétaires en lien avec un préjudice qu’elle subit.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes formulées au titre des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande formulée par la société BO IMMO sur ce même fondement sera rejetée.

La société civile immobilière BO IMMO, partie qui succombe supportera les dépens de la pré-sente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autre-ment.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société civile immobilière BO IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble EV4 situé [Adresse 3] et [Adresse 2], à [Localité 6] les sommes suivantes :

—  17 599,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022, au titre des charges de copropriété du 1er octobre 2015 au 1er janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus ;

—  364,53 euros au titre des frais nécessaires;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette les demandes formulées au titre des dommages et intérêts ;

Condamne la société civile immobilière BO IMMO aux dépens.

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 11 février 2025

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS