TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/01825 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YY24

N° de MINUTE : 25/00657

Monsieur [K] [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 12

DEMANDEUR

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], représenté par son syndic, Cabinet Viaduc Copropriété Conseils

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1053

S.A.R.L. ATM & GAILLARD

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

En présence de Madame Laura HEMMER, auditrice de justice.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [D] est propriétaire d’un appartement au 3ème étage au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8].

Dès 1997, les époux [D] ont constaté des infiltrations dans leur appartement en lien avec le mauvais état de la toiture de l’immeuble.

Des infiltrations ont également été constatées dans l’appartement situé en dessous et appartenant à Monsieur [A].

Par ordonnance en date du 19 février 1999, le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant en matière de référés, à la demande des époux [D], a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [W].

Par ordonnance en date du 30 juin 1999, la mission de l’expert judiciaire a été étendue à l’examen des poutres afin de vérifier si l’infestation d’insectes ou parasites du bois avait ou non été favorisée ou amplifiée par les infiltrations d’eau en provenance de la toiture.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 8 décembre 2000.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 février 2001, les consorts [A], copropriétaires majoritaires se sont opposés au vote des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et préconisés par l’expert judiciaire et l’architecte de l’immeuble.

Par ordonnance en date du 25 mai 2001, le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant en matière de référés a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réfection de la toiture et de consolidation de la charpente, ce sous astreinte de 1.000 francs (152,45 €) par jour de retard et l’a condamné à payer aux époux [D] la somme de 20.805 francs (3.171,70 €) au titre du coût des travaux de réfection de son appartement.

Par jugement en date du 4 décembre 2001, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny a condamné le syndicat des copropriétaires à régler aux époux [D] la somme de 102.000 francs (15.549,80 €) au titre de la liquidation de l’astreinte.

Par arrêt en date d u19 décembre 2001, la Cour d’Appel de Paris a confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 décembre 2001 par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny.

Une partie des travaux prescrits par l’expert judiciaire ont été exécutés en 2002.

Se plaignant de la mauvaise exécution de ces travaux, les époux [D] ont, après avoir constaté un affaissement de leur plancher et l’impossibilité de réintégrer leur appartement, fait délivrer une assignation d’heure à heure pour l’audience du 20 novembre 2002 à l’effet de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 4 décembre 2002, rectifiée par ordonnance du 15 janvier 2003, il a été fait droit à leur demande et Monsieur [O] [N] a été désigné pour y procéder.

Faisant suite à l’effondrement du plancher du séjour de l’appartement des époux [D] début mai 2003, le Maire de la commune du [Localité 9] a pris un arrêté de péril concernant cet appartement.

Durant les opérations d’expertise, des travaux de confortation du plancher ont été réalisés.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 1er mars 2005.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 octobre 2006, les époux [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à les indemniser des préjudices subis.

Par acte d’huissier de justice en date d u 10 novembre 2006, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait assigner en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Bobigny la société MONTOIT, entreprise ayant réalisé les travaux, son assureur la MAAF ainsi que [H] [G], architecte et maître d’oeuvre desdits travaux.

Les deux procédures ont été jointes.

Selon jugement en date du 23 octobre 2008, le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer aux époux [D] la somme de 47.111 € en réparation de leur préjudice matériel et de leur préjudice jouissance et il a condamné [H] [G] à garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de la somme de 4.736 € ainsi que la somme de 4.095 € au titre des travaux de reprise.

Par arrêt en date du 4 septembre 2013, la Cour d’Appel de Paris a confirmé le jugement rendu le 23 octobre 2008 par le tribunal de grande instance de Bobigny.

Se plaignant de l’apparition de nouveaux désordres dans les deux chambres et la salle de bain de son appartement, Monsieur [D] a effectué le 6 décembre 2018 une déclaration de sinistre auprès de son assureur la MAIF, laquelle a fait diligenter une expertise extra-judiciaire par le Cabinet François [S] qui a rendu un rapport le 6 juillet 2021 concluant que ces désordres sont la continuité des précédents sinistres.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2021, Monsieur [D] a saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Selon ordonnance en date du 24 novembre 2021, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [C] [T] a été désigné pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 6 décembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 09 février 2024, Monsieur [K] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet Viaduc Copropriété Conseils, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser des préjudices subis du fait de l’endommagement de la structure de l’immeuble ainsi qu’à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée la SARL ATM (AGENCE ATM – AGENCE ATM GAILLARD), ancien syndic de la copropriété, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à le garantir de toute condamnation qu’il pourrait encourir en principal, intérêts, astreinte, frais et accessoire.

Ces deux procédures ont été jointes.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 avril 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 26 mai 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 22 avril 2025, Monsieur [D] demande au tribunal de :

« Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8]) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et le Cabinet ATM & GAILLARD à verser à Monsieur [K] [D] les sommes suivantes :

—  17.987,22 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, avec actualisation suivant l’indice BT 01 entre le 19 juillet 2022 et la date du jugement à intervenir,

—  75.075,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice immatériel du fait de la privation de jouissance de son bien immobilier.

Assortir lesdites sommes de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8]) à faire réaliser, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir au bénéfice de Monsieur [K] [D], les travaux suivants :

— travaux de renforcement de la structure après une étude réalisée par un bureau d’étude structure pour stopper les déformations des poutres fragilisées,

— travaux de retrait des surcharges de ciment et de plâtre du plancher dans les deux chambres de l’appartement de Monsieur [D],

— travaux de retrait des encombrants dans le grenier.

Dispenser Monsieur [K] [D] de participer à la dépense commune de la copropriété qui sera exposée par le syndicat des copropriétaires portant sur les dommages et intérêts qui lui seront alloués, l’astreinte qui sera prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, l’indemnité qui lui sera allouée au titre de l’article 700 du CPC et les dépens exposés dans le cadre de la procédure de référé et dans la présente instance,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8]) à verser à Monsieur [K] [D] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8]) aux dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire et les frais relatifs à l’article 10 du Décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 23 avril 2025, le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], demande au tribunal de :

« A titre principal :

DEBOUTER Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la Société VIADUC COPRO CONSEILS,

A titre subsidiaire :

FIXER à la somme de 1.297,70 € HT soit 1.427,47 € TTC le préjudice matériel de Monsieur [D],

CONSTATER que la société ATM SARL à enseigne ATM &GAILLARD a commis des fautes dans l’exercice de sa mission de syndic de l’immeuble [Adresse 8] et a, de ce fait, engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 9] ;

CONDAMNER l’ancien syndic ATM SARL (ATM&GAILLARD) à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la Société VIADUC COPRO CONSEILS de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

En tout état de cause :

DEBOUTER la société ATM SARL (ATM&GAILLARD) de toute demande dirigée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 9],

CONDAMNER Monsieur [D] à verser la somme de 3.500 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 9] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

CONDAMNER la société ATM SARL à enseigne ATM &GAILLARD à verser la somme de 4.000 euros Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 9] représenté par son syndic en exercice la Société VIADUC COPRO CONSEILS ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA 29 avril 2025, la SARL ATM demande au tribunal de :

« -DEBOUTER le syndicat des copropriétaires et Monsieur [D] de toutes leurs demandes

— Le condamner en 1.500 € en application de l’article 700 et aux dépens.»

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes de Monsieur [D]

Sur la matérialité des désordres,

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire en date du 6 décembre 2023, qui n’a été contesté par aucune des parties, l’expert judiciaire constate dans l’appartement de Monsieur [D] que :

« ● Le sol de la pièce de droite est affaissée (…) désolidarisation de la cloison avec le plafond.

● Il n’y a jamais eu de surveillance sur la structure, malgré les préconisations de suivi, à la suite des expertises.

● L’appartement n’a pas été rénové. les cloisons sont fissurées avec des ouvertures de l’ordre de 1 mm à 1 cm

● La poutre dégagée a perdu 20 % de sa taille,

● Aucune étanchéité sous la baignoire de la salle de bains,

● Le sol de l’appartement se déforme. Les joints de la salle de bains sont décollés,

● A confirmer, mais il semblerait que les tuiles de l’ancienne toiture ont été laissées en place, lors de la rénovation de la nouvelle toiture.

● Le grenier n’est pas isolé en plus d’être encombré de nombreux déchets inflammables. »

La matérialité des désordres dont se plaint Monsieur [D] est donc établie.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670).

Dans le silence de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant réformé l’article 14, ces causes dégagées par la jurisprudence sous l’ancienne rédaction de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent valables.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 6 décembre 2023 que les désordres qui affectent l’appartement de Monsieur [D] sont dus à une « surcharge du plancher réalisé sur des poutres qui ont perdu leurs caractéristiques mécaniques, suite aux infiltrations d’eau de pluie par la charpente et suite à d’anciennes attaques de vrillettes » et il ajoute que l’absence de réalisation des travaux préconisés par le rapport du cabinet [S] est la raison de l’aggravation de ces désordres.

Il précise encore que « les désordres chez Monsieur [D] proviennent du plancher surchargé par les chapes en béton et plâtras successifs posés sur la structure bois déjà fragilisée par les anciennes infiltrations (…) et provenant de la toiture, ainsi que les très anciennes attaques d’insectes qui ont réduit significativement la section de la poutre maîtresse. ».

Cette analyse est d’ailleurs corroborée par l’expertise extra-judiciaire établie par le cabinet [S], qui s’appuyant sur les résultats d’un sondage effectué par la société GERARD à la demande du syndic, met en lumière le fait que dans la chambre de droite, la poutre maîtresse s’est affaissée, que les mortaises sont rompues, que le bois est altéré par les vrillettes.

Aucun élément ne permet d’établir que les chapes de béton et plâtras dans l’appartement de Monsieur [D] ont été réalisés par ce dernier postérieurement aux infiltrations et aux attaques de vrillettes alors que l’expert judiciaire constate que « l’appartement n’a pas été rénové ».

Au demeurant, il est attendu d’une structure d’immeuble qu’elle puisse supporter une chape et un revêtement de sol. A cet égard, il y a lieu d’observer que durant les opérations d’expertise diligentées en 2003 et 2004 par Monsieur [N], le même désordre s’était produit dans le séjour, entraînant la réfection du plancher comprenant sur recommandation de l’expert, le renforcement de certaines solives, la pose d’un dallage béton allégé et la pose d’un revêtement de sol, en l’occurrence des tommettes.

Le rapport d’expertise du 1er mars 2005, permet d’établir que seul l’affaissement du plancher du séjour a été repris et aucun autre document ne permet de démontrer que le reste de la structure de l’appartement de Monsieur [D] a fait l’objet de vérifications que ce soit durant les opérations d’expertise ou plus tard.

Il convient également de souligner que Monsieur [W] dans son rapport d’expertise judiciaire du 8 décembre 2000, relevait déjà que les désordres proviennent d’un lent processus de dégradation et que l’entretien normal des parties communes de l’immeuble a été « abandonné au risque de réduire la stabilité de ses structures et d’aggraver sa vétusté ». Il préconisait de faire effectuer une étude technique du contrôle de l’infrastructure et des structures de l’immeuble (poutraison des planchers) dont aucun des pièces versées aux débats ne permet d’établir qu’elle a été réalisée.

Ainsi, il est établi que les désordres sont dus à la fragilisation de la structure de l’immeuble, en particulier du gros-oeuvre du plancher, à la suite des infiltrations et des attaques de vrillettes ainsi qu’à l’absence de réalisation de tous les travaux nécessaires au renforcement de cette structure, de sorte que les chapes et revêtement de sol des chambres et de la salle de bain sont devenus trop lourds et que le plancher s’affaisse.

Par ailleurs, il résulte du règlement de copropriété que les poutres et solives des planchers, du hourdis piliers intérieurs et plus généralement le gros œuvre des planchers sont des parties communes, de même que la charpente et la toiture.

En outre, si toutes les parties évoquent le refus du copropriétaire majoritaire, Monsieur [A], de voter de nouveaux travaux de réfection du plancher de l’appartement de Monsieur [D], postérieurement au sondage réalisé par la société GERARD à la demande du syndic en décembre 2019, aucune d’entre elle ne produit le moindre procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires permettant de démontrer l’existence de cette opposition.

Dans ces conditions il est suffisamment démontré que les désordres qui affectent l’appartement de Monsieur [D] trouvent leur origine dans une partie commune à savoir le gros œuvre des planchers de l’immeuble [Adresse 8], sans que le syndicat des copropriétaires démontre l’existence d’une faute d’un tiers, d’une faute de la victime ou d’un cas de force majeure qui lui permettrait de s’exonérer de sa responsabilité.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires engage de plein droit sa responsabilité à l’égard de Monsieur [D] au titre de l’affaissement du plancher provoquées par la fragilisation de la structure même de l’immeuble (le gros-oeuvre des planchers) [Adresse 8].

Sur la responsabilité de la SARL ATM, ancien syndic de la copropriété

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et à ce titre, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En application de ce texte, il incombe au demandeur de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Selon l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Ainsi, le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission dès lors que cette faute leur a causé un dommage.

En l’espèce, Monsieur [D] n’explique ni ne justifie de la faute qu’il reproche à la SARL ATM d’avoir commise et qui aurait entraîné les préjudices dont il réclame réparation.

Il n’appartient pas au tribunal de palier à cette carence, de sorte que les demandes de Monsieur [D] à l’encontre de la SARL ATM seront rejetées.

Sur les préjudices

Monsieur [D] réclame :

— la somme de 17.987,22 € TTC au titre des travaux de reprise de son appartement ;

— la somme de 75.075 € au titre de son préjudice de jouissance.

— sur le préjudice matériel

Aux termes de son rapport du 6 décembre 2023, l’expert judiciaire évalue les travaux de reprise des désordres affectant l’appartement de Monsieur [D] à la somme de 17.987,22 € TTC sur la base du devis n°D22050037 émis le 19 juillet 2022 par la société BLUE SELECT lequel est aujourd’hui versé aux débats.

Toutefois, dans la mesure où il ne ressort ni du rapport du Cabinet [S], ni de l’expertise judiciaire que les murs de la salle de bain sont affectés de désordres imputables au syndicat des copropriétaires, la réfection des murs de la salle de bain, en ce compris la fourniture de faïence, ne peut être retenue soit la somme de 4.595,10 € HT.

De la même manière la fourniture et la pose d’un système d’étanchéité liquide, constitue une amélioration de l’existant et non la conséquence de la réparation du dommage, de sorte qu’elle ne peut être retenue soit la somme de 361,50 € HT.

Les autres postes doivent être retenus, y compris la dépose, la repose des équipements sanitaire et le remplacement de certains d’entre eux.

Ainsi, il y a lieu de retenir la somme de 11.395,42 € HT, soit la somme de 12.534,96 € TTC.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera condamné à payer à Monsieur [D] la somme de 12.534,96 € au titre du coût des travaux de reprise des désordres qui affectent son appartement.

Cette somme sera d’une part, actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 06 décembre 2023, date de l’expertise, jusqu’à la date de la présente décision et d’autre part, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, en particulier le rapport d’expertise extra-judiciaire du Cabinet [S] et du rapport d’expertise du 6 décembre 2023, que des sondages ont été réalisés en décembre 2019 dans l’appartement de Monsieur [D] et que c’est à compter de cette date que l’appartement n’a plus été habitable, que l’ampleur de l’affaissement du plancher provoqué par l’affaiblissement de la structure du plancher à la suite des anciennes infiltrations et des anciennes attaques de vrillettes rend l’appartement de Monsieur [D] impropre à sa destination.

Ainsi, l’affaissement du plancher des chambres et de la salle de bain de l’appartement de Monsieur [D] l’ont perturbé dans la jouissance paisible de son bien qu’il ne peut rénover, ni mettre en location avant que la structure du plancher ne soit renforcée.

L’existence de ce préjudice de jouissance a été expressément validé par l’expert judiciaire qui a repris à son compte un dire de Monsieur [D] qui fait état d’un préjudice de jouissance en raison du caractère inhabitable de son appartement.

Au demeurant, il n’est pas sérieux de contester l’existence de ce préjudice alors que le plancher de la chambre et de la salle de bain s’affaissent en raison de la fragilisation du gros-oeuvre du plancher, sachant qu’en 2004, le plancher du séjour s’était tout d’abord affaissé avant de s’effondrer, effondrement ayant les mêmes causes que les désordres qui affectent aujourd’hui les chambres et la salle de bain de l’appartement de Monsieur [D].

La période à prendre en considération est celle du 1er janvier 2020, date à partir de laquelle l’appartement n’a plus été habitable, au mois d’avril 2025 dans la mesure où il n’a pas encore été mis fin aux désordres et l’appartement de Monsieur [D] est toujours inhabitable, soit une période de 63 mois.

Le préjudice de jouissance subi par Monsieur [D] est réel, certain et important, l’appartement n’étant pas en état d’être rénové et donc toujours inhabitable, tant que les travaux de renforcement du gros-oeuvre du plancher n’ont pas été réalisés.

L’expert judiciaire a validé la valeur locative de l’appartement de Monsieur [D] à la somme de 975 € par mois, telle qu’elle résulte de l’avis de valeur établie par la société ORPI.

Toutefois, cet avis mentionne d’une part, qu’il s’agit d’une somme charges comprises, d’autre part, que l’estimation est effectuée « dans l’hypothèse où le bien serait entièrement rénové », ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la valeur locative de l’appartement peut être évaluée à la somme de 475 € par mois hors charges.

Dès lors, le préjudice de jouissance peut être évalué à la somme de 29.925 € (475 € x 63 mois).

En conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer à Monsieur [D] la somme de 29.925 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes d’exécution de travaux pour faire cesser les troubles anormaux du voisinage

Il incombe au juge d’apprécier souverainement la mesure propre à faire cesser les désordres subis par Monsieur [D].

Aux termes du rapport du 6 décembre 2023, l’expert judiciaire préconise :

— l’allègement du plancher par retrait des plâtras et chapes ;

— le désencombrement des combles en retirant l’ensemble des gravas qui pèsent aussi sur la structure et présentent au surplus un caractère hautement inflammable en cas de défaut électrique ;

— la vérification de la structure bois du plancher des chambres et de la salle de bain de l’appartement de Monsieur [D] et son renforcement par un IPN ou par une poutre en bois et une chape légère.

L’expert judiciaire souligne l’urgence à ce que les travaux de renforcement de la structure soient effectués.

Aucune des parties ne produit de document permettant de remettre en cause ces constats et analyses.

Il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser le désencombrement des combles, mais que le reste des préconisations de l’expert judiciaire n’ont pas été suivies d’effet.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera condamné à effectuer, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, les travaux suivants :

— retrait des plâtras et de la chape dans les chambres et la salle de bains de l’appartement de Monsieur [D] ;

— vérification de la structure bois du plancher dans les chambres et la salle de bains de l’appartement de Monsieur [D] ;

— renforcement de la structure bois du plancher des chambres et de la salle de bains de l’appartement de Monsieur [D].

Compte tenu de ce que d’une part, s’agissant de précédents désordres ayant la même cause le syndicat des copropriétaires n’avait finalement effectués les travaux préconisés par l’expert judiciaire qu’après avoir été condamné judiciairement à trois reprises, et d’autre part, les présents désordres sont connus depuis au moins 2019 par le syndicat des copropriétaires qui n’a rien entrepris pour y remédier, en dépit de l’urgence signalée par l’expert judiciaire, de sorte que le prononcé d’une astreinte apparaît indispensable selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à l’encontre de la SARL ATM

Aux termes de l’article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, sans qu’il soit nécessaire d’établir une faute détachable de ses fonctions ;

La responsabilité du syndic à l’égard du syndicat est une responsabilité contractuelle se rattachant aux articles 1231-1 et 1992 du code civil ;

La responsabilité du syndic suppose toutefois, pour le syndicat qui l’invoque, et sur qui pèse la charge de la preuve en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, d’établir la faute personnelle du syndic, un préjudice direct et personnel et un lien causal entre les deux, faute de quoi il succombera dans ses prétentions.

Selon l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

D’une façon générale, il doit faire diligence, être efficace, ne pas se contenter de simples démarches, et répond de ses négligences ; il est tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil dans son champ de compétence.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultats.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] reproche à la SARL ATM d’avoir manqué à son obligation de gestion en ne tenant aucun assemblée générale depuis 2019, en n’ayant pas constitué avocat durant les opérations d’expertise diligentées par Monsieur [T], en ne communiquant pas les éléments relatifs à cette expertise au nouveau syndic et en tardant à faire réaliser les travaux nécessaires.

Il lui reproche également d’avoir manqué à son obligation de recouvrer les charges de copropriété, en particulier auprès de Monsieur [A], copropriétaire majoritaire, ce qui a mis en grande difficulté les finances de la copropriété et d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil, en s’abstenant d’informer les copropriétaires sur l’existence d’une nouvelle procédure intentée par Monsieur [D] et sur les conséquences susceptibles d’en découler.

Aucun élément ne permet d’établir que l’absence de constitution d’avocat durant les opérations d’expertise et la transmission tardive des éléments relatifs à cette expertise au nouveau syndic ont un lien de causalité avec les désordres qui affectent l’appartement de Monsieur [D] et la condamnation du syndicat des copropriétaires à réparer les dommages qui en découlent.

Le syndicat des copropriétaires n’explique, ni ne justifie du lien de causalité entre les manquements allégués (absence d’assemblée générale, absence de constitution d’avocat durant les opérations d’expertise, transmission tardive des éléments relatifs à cette expertise au nouveau syndic, manque de diligence dans le recouvrement des charges de copropriété, absence d’information des copropriétaires sur l’existence d’une nouvelle procédure) et les préjudices dont Monsieur [D] réclame réparation.

D’ailleurs, force est de constater qu’une fois les assemblées générales convoquées et tenues par le nouveau syndic, la constitution d’un avocat, la transmission du rapport d’expertise judiciaire, le recouvrement des charges de copropriété et l’information des copropriétaires quant à l’existence de la présente procédure, les travaux pour remédier aux désordres et mettre fin notamment au préjudice de jouissance de Monsieur [D] ne sont toujours pas réalisés, ni même votés.

En revanche, il résulte du rapport d’expertise extra-judiciaire du Cabinet [S] ainsi que du rapport d’expertise judiciaire du 6 décembre 2023, que la SARL ATM en sa qualité de syndic, a été informé de l’existence des désordres affectant les chambres et la salle de bains de l’appartement de Monsieur [D] au moins en 2019, puisqu’en décembre 2019 des sondages ont été réalisés par la société GERARD qu’elle avait mandaté à cet effet.

Au surplus, il ressort des pièces versées aux débats, que la SARL ATM a été convoquée et qu’elle a été destinataire du rapport d’expertise extra-judiciaire établi par le Cabinet [S] du 6 juillet 2021.

Or, entre décembre 2019 et l’assignation délivrée aux fins de référé-expertise le 24 septembre 2021, soit plus de 18 mois, la SARL ATM ne démontre pas avoir effectué la moindre démarche pour remédier aux désordres dont elle était pourtant informée. Elle ne pouvait en outre ignorer qu’un précédent sinistre ayant les mêmes causes avait entraîné la condamnation du syndicat des copropriétaires, ce qui aurait du l’amener à être d’autant plus vigilante et diligente.

En outre, l’expert judiciaire indique expressément dans son rapport du 6 décembre 2023, que l’absence de réalisation des travaux préconisés par le rapport du cabinet [S] est la raison de l’aggravation de ces désordres.

Dans ces conditions, il est suffisamment démontré que la SARL ATM a manqué à ses obligations en tardant à faire diligenter les travaux de reprise nécessaires, retard qui a participé à l’aggravation des désordres affectant l’appartement de Monsieur [D].

Dès lors, elle engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires à ce titre.

En conséquence, la SARL ATM sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 15 % des condamnations intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice de Monsieur [D].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n° 21/1584).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera garanti à hauteur de 15 % de cette condamnation par la SARL ATM, compte tenue de la faute précédemment caractérisée.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

En l’espèce, l’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [D] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera garanti à hauteur de 15 % de cette condamnation par la SARL ATM, compte tenue de la faute précédemment caractérisée.

Sur la dispense des demandeurs de toute participation à la dépense du Syndicat des copropriétaires au titre des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, eu égard à la solution du litige il y a lieu de prononcer cette dispense au bénéfice de Monsieur [D].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]) à payer à Monsieur [K] [D] la somme de 12.534,96 € (douze mille cinq cent trente-quatre euros et quatre-vingt-seize centimes), actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 06 décembre 2023 jusqu’à la date du présent jugement et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du coût des travaux de reprise des désordres qui affectent le plancher de son appartement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer à Monsieur [K] [D] la somme de 29.925 € (vingt-neuf mille neuf cent vingt-cinq euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]) à effectuer les travaux de retrait des plâtras et de la chape dans les chambres et la salle de bains de l’appartement de Monsieur [D], de vérification de la structure bois du plancher dans les chambres et la salle de bains de l’appartement de Monsieur [D] et de renforcement de la structure bois du plancher des chambres et de la salle de bains de l’appartement de Monsieur [D], conformément aux préconisations résultant du rapport d’expertise judiciaire du 6 décembre 2023, à charge pour lui de justifier de l’exécution de ces travaux dans le délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine passé ce délai d’une astreinte de 300 € par jour de retard pendant 6 mois ;

CONDAMNE la SARL ATM à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]) à hauteur de 15 % des condamnations intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice de Monsieur [K] [D] au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant son appartement et de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°21/1584) ;

CONDAMNE la SARL ATM à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à hauteur de 15 % de la condamnation intervenue ci-dessus à son encontre au titre des dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]) à payer à Monsieur [K] [D] la somme de 7.000 € (sept mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ATM à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à hauteur de 15 % de la condamnation intervenue ci-dessus en faveur de Monsieur [K] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIPSENSE Monsieur [K] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais irrépétibles, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,