RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00032 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMI6

MINUTE N° :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

c/

[Y] [O]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Monsieur [Y] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 5]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 13 novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Régine ROY VAN-DAELE, 1ère Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 11 septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 21 mars 2025, par Assignation du 05 mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 11 septembre 2025, et jugée le 13 novembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2024, la SCI [Adresse 7] a consenti à Monsieur [Y] [O] un bail d’habitation portant sur un logement situé à [Adresse 6].

Suivant contrat du cautionnement «VISALE» signé électroniquement le 31 mai 2024, la SAS Action Logement Services s’est engagée, dans le cadre du dispositif «VISALE », à prendre en charge au profit de la propriétaire des lieux le paiement des loyers impayés par le locataire.

Se prévalant d’un défaut de paiement des loyers, la société Action Logement Services, a fait assigner Monsieur [Y] [O], par acte d’huissier en date du 5 mars 2025, afin de solliciter, avec exécution provisoire :

— L’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, à titre subsidiaire la résiliation judiciaire ;

— L’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, la séquestration des meubles ;

— Sa condamnation au paiement :

— De la somme de 2.570 euros, au titre de l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 octobre 2024 sur la somme de 1.360 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— D’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer majoré des charges, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre ;

— Et de la somme de 800 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

— Outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 11 septembre 2025, la société Action Logement Services a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3.710 euros arrêté au terme de juillet 2025 inclus. Elle indique que le dernier règlement est intervenu en février 2025 pour un loyer de 520 euros. Elle a maintenu ses demandes pour le surplus.

Monsieur [Y] [O] fait valoir qu’il travaille en INTERIM et perçoit un salaire mensuel de 1.400 euros. Il ajoute avoir eu des difficultés suite à l’expiration de son titre de séjour. Il indique disposer d’un titre de séjour jusqu’en mars 2026. Il sollicite des délais de paiement et propose d’apurer sa dette par des versements mensuels de 50 euros en plus des termes courants de son loyer.

La société Action Logement Services s’en remet à la décision du Tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée au sous-préfet, par acte reçu le 10 mars 2025, soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la recevabilité de la partie demanderesse à demander l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article L. 313–19 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance numéro 2016–1408 du 20 octobre 2016 relative à la réorganisation de la collecte de la participation des employeurs à l’effort de construction, les statuts de la société par actions simplifiées Action Logement Services, ayant pour associé unique l’association Action Logement Groupe, ont été approuvés par le décret numéro 2016–1769 du 19 décembre 2016, son immatriculation au RCS étant intervenue le 22 décembre suivant ;

Conformément à l’article six de ladite ordonnance du 20 octobre 2016, la société Action Logement Services est désormais autorisée à collecter les participations des employeurs, les organismes associatifs naguère agréés aux fins de procéder à cette collecte s’étant vu retirer leur agrément à compter du 31 décembre 2016 par un arrêté ministériel du 28 octobre 2016, ce qui a entraîné de plein droit leur dissolution à cette même date et le transfert de leurs biens, droits et obligations à la nouvelle société ;

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

Il en résulte qu’en cas de paiement par la caution entre les mains du créancier, celle-ci est substituée au créancier au sein du rapport juridique qui unissait ce dernier au débiteur principal ; que le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement et que ce recours permet à la caution de bénéficier de toutes les garanties dont le créancier lui-même était titulaire ;

Le droit pour un propriétaire d’engager une action en acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être considéré comme un droit intimement attaché à la personne du subrogeant ;

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE mentionne en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire et mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiable et contentieux à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail » ;

Le contrat de cautionnement en date du 31 mai 2024 signé électroniquement entre la société Action Logement Services et la SCI Le Ponceau, propriétaire des lieux, stipule : « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyers, à hauteur du montant des sommes versées (…) la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, informer régulièrement le bailleur des procédures contentieuses en cours (…) s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution cas d’assignation pour résiliation du bail » ;

Il résulte de l’ensemble de ces considérations que la partie demanderesse, caution ayant versé au bailleur les loyers impayés par la locataire, est subrogée dans tous les droits du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 2306 du Code civil et aux dispositions conventionnelles citées ci-dessus ; que la partie demanderesse a donc qualité pour agir à l’encontre de la locataire en résiliation du bail et en expulsion ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer, resté sans effet ;

Par exploit du 22 octobre 2024, la société Action Logement Services, a fait commandement à Monsieur [Y] [O] d’avoir à payer les loyers et charges impayés pour 1.360 euros ;

La dette n’a pas été payée dans les deux mois suivant le commandement de payer ;

La résiliation du bail est acquise depuis le 23 décembre 2024, soit deux mois après le commandement de payer, resté infructueux ; qu’il convient de condamner la partie défenderesse au paiement des indemnités d’occupation à compter de cette date ;

Il sera fait droit à la demande d’expulsion.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

S’étant maintenu dans le logement, après l’acquisition de la clause résolutoire, le 23 décembre 2024, Monsieur [Y] [O] est redevable envers la société Action Logement Services d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et charges prévus au contrat de bail, dans la limite de ce que la partie défenderesse aura réglé au bailleur à ce titre ;

Il sera condamné à payer une telle indemnité depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la date de son départ des lieux, dans la limite de ce que la partie défenderesse aura réglé à la bailleresse à ce titre ;

La société Action Logement Services justifie du défaut de paiement des loyers et charges ainsi que de l’indemnité d’occupation dus par la production du contrat de bail, du commandement de payer du 22 octobre 2024 et d’un décompte ;

La partie demanderesse produit aux débats une quittance subrogative électronique, remplissant les conditions légales permettant d’attester de sa sincérité ; que ladite quittance subrogative a été émise le 1er août 2025 pour un montant total de 3.710 euros, au titre des loyers impayés et reliquats de loyers impayés suivants : août, septembre, octobre, novembre et décembre 2024 et janvier, février, juin et juillet 2025 inclus ;

Il en ressort que le montant de la dette locative se chiffre à la somme de 3.710 euros ;

En conséquence, Monsieur [Y] [O] sera condamné à payer à la société Action Logement Services la somme de 3.710 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation suivants : août, septembre, octobre, novembre décembre 2024 et janvier, février, juin et juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 1.360 euros et à compter du 13 novembre 2025 pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

Cependant, au vu de la situation économique du débiteur et des engagements de régularisation pris à l’audience, il convient d’autoriser Monsieur [Y] [O] à s’acquitter de sa dette dans les conditions précisées au dispositif de la présente, conformément à la faculté prévue par les articles 1343-5 du code civil. Par application de l’article 24 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ci-dessus, mais seront rétablis de plein droit en cas d’éventuelle défaillance de Monsieur [Y] [O] dans le respect des modalités de paiement. Dans ce dernier cas, l’indemnité mensuelle pour l’occupation des locaux entre la date de résiliation du bail et la libération effective des lieux sera fixée au montant du loyer et de ses accessoires tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié.

Sur les autres demandes

Dans la mesure où Monsieur [Y] [O] succombe à l’instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer en date du 22 octobre 2024 ;

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il ne soit pas fait droit à la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juges des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que la société Action Logement Services a qualité pour agir en résiliation du bail en expulsion dans le cadre de la présente procédure ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à payer à la société Action Logement Services en deniers ou quittances valables, la somme de 3.710 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation suivants : août, septembre, octobre, novembre, décembre 2024 et janvier, février, juin et juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 1.360 euros et à compter du 13 novembre 2025 pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [Y] [O] à se libérer de sa dette en 35 versements mensuels de 50 euros outre un 36ième versement devant apurer la dette en principal et intérêts et qui s’ajouteront aux termes courants du loyer, le premier versement devant intervenir à la première date d’échéance du loyer suivant la signification du présent jugement, le montant de la dernière échéance devant être ajustée au regard du solde de la dette ;

RAPPELLE que si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités ci-dessus, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

RAPPELLE que le délai et les modalités d’exécution ci-dessus n’affectent pas l’exécution du contrat de location et notamment ne suspendent pas le paiement du loyer courant et des charges ;

DIT qu’à défaut d’un seul règlement à la date d’échéance, la totalité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise au bailleur, et dans ce cas :

— Autorise la société Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de libération volontaire des locaux situés à [Adresse 6] ;

— Autorise la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la Loi du 9 juillet 1991 et du Décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de Monsieur [Y] [O] ;

— Condamne Monsieur [Y] [O] à verser à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié augmenté de ses accessoires jusqu’à parfaite libération des locaux.

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer en date du 22 octobre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi fait à [Localité 9] le 13 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE