TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03196 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YFLZ

N° de Minute : 24/00606

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

S.C.I. NORD RENDEMENT

C/

[P] [B]

[E] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. NORD RENDEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey VERHOEVEN, avocat au barreau de DUNKERQUE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [B], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne ;

Mme [E] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/3196 – Page – SD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 mai 2019, la S.C.I NORD RENDEMENT a donné à bail à Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 454 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, pour une durée de 6 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, la S.C.I NORD RENDEMENT a fait signifier à Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] un commandement de payer la somme principale de 1839,33 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 29 septembre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la S.C.I NORD RENDEMENT a fait assigner Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater par l’effet de la clause résolutoire ou au besoin prononcer pour défaut de paiement du loyer la résiliation de la location dont il s’agit ;Dire que, faute de libérer les lieux dans les délais légaux, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion des occupants par tous moyens de droit avec au besoin le concours de la force publique ;Les entendre Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] condamner au paiement :des loyers dus soit la somme de 2346,11 € suivant décompte arrêté à la date du 30 novembre 2023.d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigibles à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux.De la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Dire et juger, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient octroyés qu’en cas de non-respect desdits délais comme en cas de non-paiement de la mensualité courante, la location se trouvera résiliée et la totalité de la dette deviendra exigible immédiatement.Les entendre Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] condamner aux dépens (article 696 du code de procédure civile), lesquels comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de la notification exploc.A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 13 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2024. La S.C.I NORD RENDEMENT, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 2350,06 euros.

Elle s’en est rapportée quant aux demandes de délais de paiement.

Monsieur [P] [B] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite de rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement et indique pouvoir régler l’intégralité de sa dette le mois prochain, proposant de régler la somme de 500 euros en plus de son loyer. Il précise avoir retrouvé un emploi et percevoir 2800 euros de revenus mensuels. Ayant un enfant à charge, il déclare également payer une mensualité de remboursement de crédit de 340 euros, ainsi qu’environ 350 euros de charges courantes.

Régulièrement assignée à personne, Madame [E] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

Par note en délibéré du 30 septembre 2024, Monsieur [P] [B] a produit la preuve du virement du loyer du mois de septembre 2024 à hauteur de 523 euros.

Par note en délibéré du 1er octobre 2024, le conseil de la S.C.I. a transmis au tribunal son dossier de plaidoirie actualisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la qualification du jugement :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [E] [B], assignée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 29 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 13 mars 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I NORD RENDEMENT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 13 mai 2019 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 28 septembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] restent devoir à la S.C.I NORD RENDEMENT la somme de 2222,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après déduction des frais de commandement de payer de 128,03 euros qui relèvent des dépens.

Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, que Monsieur [B] reconnaît par ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] à payer à la S.C.I NORD RENDEMENT la somme de 2222,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024, date de l’assignation, pour la somme de 2346,11 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.C.I NORD RENDEMENT justifie avoir régulièrement signifié le 28 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1839,33 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler la dette.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2023.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] ont un enfant à charge, que Monsieur perçoit des revenus mensuels de 2800 euros et s’acquitte de charges d’un montant mensuel de 350 euros, hors loyer, ainsi que d’un crédit à hauteur d’une mensualité de 340 euros.

Monsieur [P] [B] propose de verser la somme de 500 euros par mois en remboursement de la dette locative, et justifie par note en délibéré du 30 septembre 2024 qu’il a bien procédé au paiement du loyer du mois de septembre 2024.

La S.C.I NORD RENDEMENT s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, il ressort des éléments précités que Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] ont manifesté une volonté réelle de régulariser leur situation financière en proposant de régler la somme de 500 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer leur dette. Il convient de souligner que Monsieur [B] a en outre effectué un versement de 5000 euros le 9 juillet 2024 aux fins d’apurer leur dette.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation des locataires, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement leur seront accordés.

Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] seront ainsi autorisés à s’acquitter de leur dette par 22 mensualités successives d’un montant de 100 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.C.I NORD RENDEMENT pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 523,41 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 29 novembre 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre 2024 inclus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] à payer à la S.C.I NORD RENDEMENT la somme de 2222,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024, date de l’assignation, pour la somme de 2346,11 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I NORD RENDEMENT et Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B], portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 29 novembre 2023 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

ACCORDE à Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] des délais de paiement, et les AUTORISE à se libérer de leur dette locative en 22 mensualités, dont 21 mensualités de 100 euros, et la 22ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 100 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I NORD RENDEMENT à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] à payer à la S.C.I NORD RENDEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 29 novembre 2023 ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [P] [B] et Madame [E] [B] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR