PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 24/04291 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N2CR

Code NAC : 72A

S.D.C. [Localité 15] 1

C/

[F] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [16] 1, sise [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Cazalières, S.A.S. immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 320 407 356, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du Val d’Oise et assisté de M^e Sophie BILSKI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [M], né le 03 août 1962 à [Localité 8] (PAKISTAN), demeurant [Adresse 2]

défaillant

— -==o0§0o==--

M. [F] [M] est propriétaire des lots n°40 et 94 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 12] située au [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 25 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné M. [M] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées pour un montant de 14 232,58 euros.

Par jugement en date du 23 juillet 2020, le tribunal de proximité de Sannois l’a condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er avril 2020, pour un montant de 2 160,25 euros.

Par jugement en date du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise l’a condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées, du 1er avril 2020 au 1er octobre 2021, pour un montant de 5 204,41 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] 1 située au [Adresse 3] 95100 [Adresse 7] (SDC résidence [14]), représenté par son syndic, le cabinet Cazalieres, a fait assigner M. [M] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  6 843,39 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 2 octobre 2021 et le 24 juin 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023,

—  4 558,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [M], qui a déjà été condamné à plusieurs reprises au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges depuis sa dernière condamnation.

M. [M] a été assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres et son adresse ayant été confirmée par un voisin. Il n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

«  Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’état hypothécaire, dont il résulte que M. [M] est propriétaire des lots n°40 et 94 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 avril 2022, 26 juin 2023 et 5 février 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours relatifs aux assemblées des 14 avril 2022 et 26 juin 2023,

— un décompte détaillé arrêté au 24 juin 2024,

— un courrier de mise en demeure, du 27 octobre 2023,

— les contrats de syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte détaillé produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 6 843,39 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 24 juin 2024, sixième appel de fonds 2024 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il convient donc de déduire les frais intitulés « suivi dossier contentieux » et « constitution saisie immobilière » pour un montant total de 1 669 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites.

Concernant les frais intitulés « suivi protocole » pour un montant de 165 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifie pas de la signature d’un protocole d’accord. Elles seront donc écartées du solde réclamé.

Les frais intitulés "AFFAIRE SDC C/[M] DU 12/04/2022« pour un montant de 432 euros, » AFFAIRE SDC C/[M] DU 14/01/2022 « pour un montant de 733 euros, »SDC VALD’ARGENT1 C/[M] DU 26/10/2021« pour un montant de 496 euros, » affaire sdc/rukhsar du 07/10/2022 « pour un montant de 167,46 euros, » affaire sdc/rukhsar du 06/06/2022 " pour un montant de 451,34 euros concernent des frais irrépétibles qui ne dépendent pas de cette procédure, et ne seront donc pas retenus.

Concernant les frais de mise en demeure du 27 octobre 2023 et de relance simple du 16 novembre 2023 ils ne peuvent être retenus dès lors que l’accusé de réception de la mise en demeure n’est pas produit.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit les frais de l’établissement d’état daté du 8 juin 2022 pour la somme de 380 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] à verser au [Adresse 13] la somme de 7 223,39 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires, selon décompte arrêté au 24 juin 2024, sixième appel de fonds 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC résidence [Adresse 9] ne justifie pas de l’envoi par lettre recommandée de la mise en demeure du 27 octobre 2023.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, M. [M] a déjà été condamné à trois reprises pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du [Adresse 13] à hauteur de 600 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [F] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [14] 1 située au [Adresse 5] les sommes de :

—  7 223,39 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires, selon décompte arrêté au 24 juin 2024, sixième appel de fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  600 euros à titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [M] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS