06 Juin 2025

RG N° RG 25/00148 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OFQA

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [Z] [B]

C/

S.A. EMMAUS HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

La société EMMAUS HABITAT, SA d’HLM au cvapital de 2 158 680 €, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°542 101 571, dont le siège social est sis [Adresse 5] à [Localité 7] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame CADRAN, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 11 Avril 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 06 Juin 2025, projet de jugement rédigé par Morgane GUILLABERT, attachée de justice, sous le contrôle du juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation signifiée le 2 janvier 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [Z] [B], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] [Adresse 1] [Adresse 2] à [Localité 8], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 7 février 2024 à la requête de la SA d’H.L.M. EMMAUS HABITAT.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2025.

A l’audience, M. [Z] [B], représenté par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande au juge de l’exécution de :

CONSTATER que le contrat de location a été transféré à Monsieur [B] en sa qualité de descendant vivant avec elle depuis des années et acquittant seul le loyer,A titre subsidiaire :

RECEVOIR Monsieur [P] en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,ORDONNER un délai d’un an au profit de Monsieur [B] pour quitter le logement à compter de la signification du jugement à intervenir,CONDAMNER la société EMMAUS HABITAT à payer à Monsieur [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil,CONDAMNER la société EMMAUS HABITAT aux entiers dépens.

S’agissant de son droit au transfert de bail, il soutient qu’il remplit pleinement les conditions pour en bénéficier puisqu’il justifie avoir habité le logement pendant de longues années, avoir assumé le paiement des loyers et de son lien de parenté avec la locataire en titre, à savoir sa mère. Il allègue que le logement est adapté puisqu’il l’occupe avec sa sœur et son neveu. Il expose également qu’il n’a pu interjeter appel, le délai étant passé faute par son conseil précédent de l’avoir avisé, qu’il n’a pas eu connaissance des significations du jugement et du commandement de quitter les lieux. S’agissant de l’octroi de délais, il fait valoir qu’il n’y a aucune dette et qu’il a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le transfert du bail et en vue de son relogement.

La SA d’H.L.M. EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande au juge de l’exécution de :

DEBOUTER M. [Z] [B] de l’intégralité de ses demandes, moyens et prétentions,Subsidiairement,

CONDITIONNER les éventuels délais au paiement à échéance et dans leur intégralité des indemnités d’occupation courantes, à défaut de quoi, le sursis sera révoqué dès le premier impayé et l’expulsion pourra être poursuivie,CONDAMNER M. [Z] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le juge de l’exécution n’est pas la cour d’appel. Elle rappelle que le décès de la locataire en titre est survenu en février 2019 et que le refus de transfert de bail lui a été notifié le 9 novembre 2020 car il n’avait pas communiqué les justificatifs nécessaires et que le logement était inadapté à sa composition familiale. Elle rappelle que les conditions d’attribution d’un logement social sont strictes, que l’intéressé a refusé une proposition de logement, qu’il a bénéficié de larges délais de fait et qu’il ne justifie pas de recherches de relogement.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 06 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert de bail :

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites.

Il ne dispose d’aucune compétence juridictionnelle pour rejuger le procès et ne peut modifier les droits et obligations tels qu’ils résultent du titre exécutoire qui s’impose aux parties comme à lui-même.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 19 décembre 2023 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, contradictoire, qui a notamment :

— dit que M. [Z] [B] ne peut prétendre au transfert du bail,

— constaté la résiliation du bail au 17 février 2019,

— autorisé l’expulsion de M. [Z] [B] et de tous occupants de son chef,

— condamné M. [Z] [B] à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, ainsi que 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 7 février 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour en exécution dudit jugement.

Aucune des parties n’a interjeté appel à l’encontre de cette décision, qui était déjà exécutoire par provision et qui est en outre devenue définitive.

Dès lors, il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer à nouveau sur la demande de transfert de bail qui a déjà était tranchée par le juge des contentieux de la protection dont la décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée.

La demande de transfert de bail formée par M. [Z] [P] devant le juge de l’exécution est irrecevable.

Sur la demande de délais avant expulsion :

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [Z] [B] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

M.[Z] [B] déclare vivre dans le logement avec sa sœur et son neveu.

Il n’en a pas le droit et le fait qu’il héberge diverses personnes, à sa charge ou non, est inopérant.

Il ne communique par ailleurs aucun élément d’information sur sa situation financière ou professionnelle.

Au vu du décompte produit arrêté au 3 mars 2025, l’indemnité d’occupation courante est réglée et il n’existe aucun arriéré locatif.

M. [Z] [B] déclare avoir réalisé des démarches pour son relogement et justifie avoir adressé un recours en vue d’une offre de logement à la commission de médiation du Val d’Oise qui a été rejeté le 2 août 2024. Il fait état d’ une demande de logement social en cours qui n’est cependant pas versée aux débats.

La SA d’H.L.M. EMMAUS HABITAT mentionne les difficultés générées par cette situation, qui dure depuis plusieurs années. Elle rappelle que le décès de la locataire en titre est intervenu en 2019, soit il y a plus de six ans et que le refus de transfert de bail a été notifié au demandeur en 2020.

Elle produit :

— l’acte de décès de Mme [J] [I] en date du 17 février 2019,

— un courrier en date du 14 mars 2019 aux termes duquel M. [Z] [B] informe le bailleur du décès de Mme [J] [I] et sollicite le transfert du bail à son bénéfice,

— un courrier en date du 1er octobre 2020 aux termes duquel le bailleur invite M. [Z] [B] à produire certains documents manquants en vue de l’examen de sa demande de transfert de bail,

— un courrier en date du 9 novembre 2020 par lequel le bailleur informe M. [Z] [B] qu’il ne remplit les conditions pour pouvoir bénéficier du transfert du bail,

— un courrier en date du 8 mars 2022 par lequel le bailleur rappelle à M. [Z] [B] qu’il ne remplit pas les conditions pour un transfert de bail, qu’il a refusé sans motif légitime deux offres de relogement adaptées à ses besoins et lui demandant de prendre toutes les dispositions utiles pour libérer le logement,

— une sommation de déguerpir, délivrée le 19 mai 2022 à M. [Z] [B]

Le bailleur, s’il est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a très largement assuré sa mission en faisant preuve de patience et en proposant même une solution de relogement à M. [Z] [B].

M.[Z] [B] a déjà bénéficié de très larges délais de fait.

De plus, il ressort des éléments du dossier que le logement est manifestement inadapté au demandeur qui a sollicité un transfert de bail à son seul bénéfice.

Ainsi, M. [Z] [B] n’apporte à l’appui de sa demande de délais aucun élément de nature à justifier l’octroi de ceux-ci.

Ses démarches en vue de son relogement s’avèrent peu nombreuses et récentes.

Il ne démontre pas une réelle mobilisation, ni que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, alors qu’il sait, à tout le moins depuis le jugement de décembre 2023, donc depuis un an et demi, qu’il ne peut se maintenir dans les lieux qu’il occupe sans droit ni titre.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités, d’autant que M. [K] [C] va bénéficier des délais de la trêve hivernale.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

M. [Z] [B], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la SA d’H.L.M. EMMAUS HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Déclare irrecevable la demande de transfert de bail formée par M. [Z] [B] ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [Z] [B] pour le logement qu’il occupe au [Adresse 3] [Adresse 1] [Adresse 2] à [Localité 8] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [Z] [B] aux dépens ;

Condamne M. [Z] [B] à payer à la SA d’H.L.M. EMMAUS HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Fait à [Localité 10], le 06 Juin 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,