PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/05177 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N4NA

72A

S.D.C. LE PETIT ROSNE

C/

[E] [C] [Z] veuve [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 4], représenté par Madame [F] [G] demeurant [Adresse 3], administrateur provisoire désigné par ordonnance de Madame la présidente du Tribunal de grande instance de Pontoise en date du 23 avril 2018

représenté par M^e Valérie BAUME, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Philippe THOMAS-COURCEL, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [E] [C] [Z] veuve [J], née le 31 juillet 1961, demeurant [Adresse 1], défaillant

— -==o0§0o==--

Madame [E] [C] [Z] et Monsieur [I] [J] étaient propriétaires indivis du lot n°46 dans la résidence [Adresse 7] située [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Monsieur [J] est décédé le 3 avril 2020.

Par ordonnance du 23 avril 2018, Maitre [G], a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d’administrateur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7]. La mission de l’administrateur a régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance du 12 avril 2024 a prolongé cette mission pour une durée d’un an.

Par ordonnance du 9 mars 2022 le juge des référés du tribunal judicaire de Pontoise a condamné Madame [C] [Z] au paiement des arriérés de charges de copropriété dus au 1er trimestre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, le [Adresse 9] [Adresse 7], représenté par Maître [F] [G], administrateur judiciaire, a fait assigner Madame [C] [Z] veuve [J] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  9 819,65 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 1er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux dépens, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’indivision [C] [Z] – [J] , qui a déjà été condamnée par un précédent jugement au paiement des arriérés de charges de copropriété, régle de façon irrégulière et insuffisante les charges de copropriété appelées par l’administrateur provisoire. Il souligne que le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit une clause de solidarité dans le paiement des charges de copropriété, même en cas d’indivision.

Régulièrement assignée, Madame [C] [Z] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 28 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Madame [C] [Z] est propriétaire en indivision du lot n°46 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— le règlement de copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 19 octobre 2021, 29 juin 2022, 7 septembre 2022, 18 janvier 2023, 20 mars 2023, 1er septembre 2023, 8 décembre 2023 et 13 juin 2024 ayant approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels,

— un décompte arrêté au 10 juillet 2024,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 12 635,94 euros présenté le 7 décembre 2023,

— acte de décès de Monsieur [I] [J],

— l’ordonnance en référé du 9 mars 2022

— l’ordonnance de désignation et les ordonnances de prolongation de la mission de l’administrateur provisoire.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 819,65 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 1er juillet 2024, appel de fonds troisième trimestre 2024 inclus.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le règlement de copropriété (pièce n°2 du demandeur) prévoit dans son chapitre cinquième, article 17 que « dans le cas ou un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis. »

Il convient en conséquence de condamner Madame [C] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9 819,65 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2018, à laquelle les défauts de paiement des copropriétaires ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner Madame [C] [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [Z], partie perdante, supportera les entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [E] [C] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 2] à [Localité 5], les sommes suivantes :

—  9 819,65 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 1er juillet 2024, appel de fonds troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Madame [E] [C] [Z] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS