TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TOSONI

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e LOREK et M^e FABRE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/14641

N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBW

N° MINUTE :

Assignation du :

23 novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société ADUXIM

[Adresse 12]

[Localité 10]

Monsieur [X] [H]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1192

DÉFENDERESSES

S.A.S. LA REVANCHE

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Stéphane SZAMES, de la SELARL YDES, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant, et par Maître Cyril FABRE de la SELARL YDES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #K0037

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/14641 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBW

Madame [F] [D] épouse [O]

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1707

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. MANNE INVEST, venant aux droits de Madame [F] [D] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1707

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 02 mai 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 01 décembre 2017, la SAS La Revanche a pris à bail le lot n°1 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 15], décrit au règlement de copropriété comme « un local commercial comprenant boutique, atelier, resserre, lavabos, courette et wc commun avec le lot n°2 ».

M. [H] est pour sa part propriétaire, au sein de cet immeuble, d’un appartement situé au deuxième étage donnant sur la resserre du lot, laquelle est surmontée d’une verrière.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/14641 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBW

Se plaignant des nuisances sonores générées par l’activité de bar à jeux exercée dans ce local, et plus particulièrement dans la resserre, le syndicat des copropriétaires a mandaté un expert acousticien, M. [Y], qui a rendu son rapport amiable le 09 août 2018.

Au vu des conclusions de ce rapport, il a demandé au copropriétaire bailleur, Mme [D] épouse [O], par courriers en date du 03 octobre 2018 puis du 14 novembre 2018, ainsi qu’au locataire, la SAS La Revanche, par courrier en date du 26 septembre 2018, de prendre toutes les mesures pour faire cesser les nuisances sonores.

En l’absence de mesures de nature à faire cesser le trouble, il a alors saisi le juge des référés aux fins d’expertise.

Il a été fait droit à sa demande, par ordonnance en date du 25 juin 2019 ayant désigné M. [V] [W].

Le rapport a été déposé le 12 décembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires et M. [H] ont ensuite, par acte délivré le 23 novembre 2021, fait assigner Mme [D] épouse [O] et la SAS La Revanche afin d’obtenir la réalisation de travaux de nature à mettre fin au trouble ainsi que l’indemnisation des préjudices subis.

Par acte en date du 20 mars 2022, ce bien qui appartenait alors à Mme [F] [D] épouse [O] a été vendu à la SCI Manne Invest.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 03 mai 2022, la SCI Manne Invest est ainsi intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°02, notifiées par voie électronique le 06 février 2024, le syndicat des copropriétaires et M. [H] demandent au tribunal, au visa de la théorie des troubles anormaux du voisinage, des articles R.1334-31 du code de la santé publique et de la loi du 10 Juillet 1965 et plus particulièrement son article 9, de :

« ACCUEILLIR toutes les demandes ainsi que tous les dires, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et de Monsieur [H] ;

DÉBOUTER a contrario Madame [O], la SCI MANNE INVEST et la société LA REVANCHE de l’ensemble de leurs demandes, dires, fins et conclusions.

En conséquence,

CONDAMNER solidairement la société SCI MANNE INVEST et la société LA REVANCHE à réaliser les travaux de réfection et pose du faux plafond autoportant tels que préconisés par Monsieur [W] expert judiciaire, selon une méthodologie et pièces techniques communiquées en Pièces n° 20, 21 ,22 et 23. Les travaux devront correspondre et être conformes à ce que Monsieur [W] a préconisé dans son rapport d’expertise judiciaire du 12 décembre 2020. Ces travaux devront être réalisés sous la conduite d’une maitrise d’œuvre d’Architecte et d’une maitrise d’œuvre Acoustique séparée.

CONDAMNER solidairement la société SCI MANNE INVEST et la société LA REVANCHE à justifier de la conformité de ces travaux par une visite sur place de l’architecte de la copropriété à qui il devra avoir été remis toutes les pièces utiles pour que ce dernier vérifie la réalisation effective des travaux réalisés. Les frais de ce conseil technique de la copropriété seront mis à la charge, solidairement, de la société SCI MANNE INVEST et de la société LA REVANCHE.

ASSORTIR l’exécution de l’intégralité des obligations induites par les travaux à réalisés, tel qu’exposés précédemment d’une astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter la signification de la décision à intervenir (+ 2 mois pour la réalisation effective des travaux, une durée plus importante n’apparaissant pas justifiée, les défendeurs ne faisant rien pour solutionner les problèmes acoustiques depuis des années désormais),

et CONDAMNER solidairement la société SCI MANNE INVEST et la société LA REVANCHE au paiement de cette astreinte dont la liquidation sera laissée à la conduite conjointe de M. [H] et du Syndicat des copropriétaires.

CONDAMNER solidairement Madame [O], la société SCI MANNE INVEST et la société LA REVANCHE à verser à Monsieur [H] la somme de 28.125€ (à février 2024 inclus) en réparation du préjudice de jouissance subi par lui du fait du bruit, à parfaire à la date effective de la fin de la réalisation des travaux, selon les calculs contenus dans le corps des présentes.

CONDAMNER solidairement Madame [O], la société SCI MANNE INVEST et la société LA REVANCHE à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la désorganisation de sa gestion normale et à la somme de 5.000 € de dommages et intérêts à Monsieur [H], pour préjudice moral.

CONDAMNER solidairement Madame [O], la société SCI MANNE INVEST et la société LA REVANCHE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme 12.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à Monsieur [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

CONDAMNER solidairement Madame [O], la société SCI MANNE INVEST et la société LA REVANCHE aux entiers dépens, dont les frais d’expertise judiciaire. »

Dans leurs conclusions n°06, notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Mme [D] épouse [O] et la SCI Manne Invest demandent au tribunal de :

« DONNER ACTE à la SCI MANNE INVEST de son intervention volontaire

METTRE hors de cause Madame [O]

DECLARER la SCI MANNE INVEST recevable et bien fondée en ses conclusions.

Y faisant droit,

A TITRE PRINCIPAL

Vu le règlement de copropriété,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes.

A titre subsidiaire :

Vu le bail commercial,

Vu les articles 1103, 1193, 1194, 1104, 1224 et suivants du Code Civil,

CONDAMNER la Société LA REVANCHE à garantir la Société MANNE INVEST de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, tant au titre de la réalisation des travaux, qu’au titre des dommages et intérêts et indemnités de toute sorte, qu’aux titre de l’article 700 du code de procédure civile

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 1er décembre 2017 aux torts exclusifs de la Société LA REVANCHE

ORDONNER en conséquence son expulsion et celle de toutes personnes de son chef, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Police armée si besoin est,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.

FIXER provisoirement au montant du loyer plus charges le montant de l’indemnité d’occupation que la Société LA REVANCHE devra payer à la SCI MANNE INVEST jusqu’à libération des lieux par remise des clefs.

CONDAMNER la Société LA REVANCHE au paiement de l’indemnité d’occupation

DIRE que le montant du dépôt de garantie restera acquis au profit de la SCI MANNE INVEST

A titre infiniment subsidiaire :

REDUIRE à de plus justes proportions le montant des condamnations éventuellement mises à la charge de la Société MANNE INVEST

En tout état de cause :

CONDAMNER tout succombant à verser à la Société MANNE INVEST une somme de 4.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens.

CONSTATER que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir et l’ORDONNER. »

Dans ses conclusions en défense n°05, notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, la SAS La Revanche demande au tribunal de :

« 1/ A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires et Mr [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions respectives en ce qu’elles sont infondées à l’égard de la Société LA REVANCHE;

— DEBOUTER la SCI MANNE INVEST venant aux droits de Mme [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’égard de LA REVANCHE

2/ A TITRE SUBSIDIAIRE et dans l’hypothèse où la Société LA REVANCHE se trouverait condamnée à quelque titre que ce soit

— CONDAMNER la SCI MANNE INVEST venant aux droits de Mme [O] à garantir la Société LA REVANCHE de toute condamnation mise à sa charge

3/ EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER respectivement le Syndicat des copropriétaires et Mr [H] de leurs demandes au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER tout succombant à verser à la société LA REVANCHE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 juin 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 02 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la SCI Manne Invest

L’article 328 du code de procédure civile prévoit que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/14641 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBW

En application de l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, Mme [D] épouse [O] et la SCI Manne Invest expliquent que cette dernière a acquis de la première le local commercial litigieux et qu’elle vient désormais à ses droits et obligations.

Elles sollicitent donc qu’il lui soit donné acte de son intervention volontaire et que Mme [D] épouse [O] soit mise hors de cause.

Il est exact que le lot dans lequel la SAS La Revanche exploite son activité est désormais, depuis le 20 mars 2022, la propriété de la SCI Manne Invest après avoir été celle de Mme [D] épouse [O].

Par conséquent, et en l’absence d’opposition des parties sur ce point, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SCI Manne Invest.

En revanche, il convient de débouter la SCI Manne Invest et Mme [D] épouse [O] de leur demande de mise hors de cause de cette dernière dans la mesure où elle était propriétaire des lieux jusqu’en 2022, soit durant une période couvrant pour partie celle pour laquelle les demandeurs formulent des demandes d’indemnisation pour troubles de jouissance.

Sur les troubles anormaux du voisinage

L’article 544 du code civil dispose que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Aux termes de l’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »

Enfin, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Il s’en déduit ainsi que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et il appartient à celui qui l’invoque d’établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Pour ce faire, aucune preuve de la faute du voisin n’est à rapporter, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin « occasionnel » occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable.

Le trouble anormal est ainsi celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

Cette action suppose ainsi la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

En l’espèce, les demandeurs se plaignent des nuisances sonores générées par l’activité du bar à jeux installé dans le local loué à la SAS La Revanche, et plus précisément dans la resserre du lot, considérant qu’elles sont constitutives de troubles anormaux du voisinage.

Ils rappellent que si les copropriétaires sont libres d’user de leurs parties privatives comme ils le souhaitent, ce principe est toutefois limité par le fait que cet usage ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Or, ils expliquent qu’en l’espèce le lot dispose d’une partie, donnant sur l’arrière de l’immeuble, constitué d’une ancienne resserre recouverte d’une verrière dans laquelle est reçu le « public attablé, alcoolisé et jouant à des jeux de société », cette utilisation en faisant une véritable caisse de résonnance contrevenant à la tranquillité des copropriétaires, alors qu’elle n’a pas été prévue à l’origine pour recevoir du public mais uniquement pour ranger des outils et autres ouvrages de l’ébéniste, précédent occupant du lot.

Ils précisent en effet que la couverture de la resserre n’a pas été conçue pour retenir les nuisances sonores générées par un bar, tels que les bruits de foules, les rires bruyants, les exclamations des joueurs à des heures tardives, et ils ajoutent que les nuisances sont d’autant plus difficiles à supporter que les chambres des appartements de l’immeuble, et notamment celles du logement de M. [H], donnent sur ce local.

Ils se prévalent des mesurages acoustiques réalisés par l’expert judiciaire en faisant valoir qu’il a considéré que les seuils étaient très largement dépassés et que les exploitants n’ont entrepris aucune action de nature à réduire les nuisances sonores.

Les demandeurs considèrent ainsi que les bruits générés par les clients, aléatoires, répétitifs, incongrus et clairement audibles, sont de nature à perturber la concentration et le repos dans les pièces de vie des appartements et notamment dans celui de M. [H], et qu’ils constituent donc un trouble anormal du voisinage.

Ils précisent en effet que si le bruit généré par l’activité d’un bar à jeux peut être considéré comme normal pour ce type d’établissement, cela n’implique pas pour autant que les bruits ainsi produits ne constituent pas un trouble anormal de voisinage pour la copropriété, en l’absence de travaux d’isolation phonique adéquats du local.

Ils relèvent à cet égard que, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, ces travaux ne lui incombent nullement au titre de son obligation de conservation de l’immeuble puisque la verrière, bien qu’ancienne, remplit encore l’usage qui est le sien de couverture d’une simple réserve et qu’elle n’a jamais été, à l’inverse, en mesure de contenir un bruit prégnant émanant d’un bar.

En réponse aux moyens soulevés en défense, ils répondent que le fait qu’une activité soit autorisée par le règlement de copropriété et par le contrat de bail n’empêche toutefois pas que les locataires doivent l’exercer sans créer de trouble à leurs voisins.

Ils ajoutent que si l’interdiction de troubler la tranquillité des occupants ne figure expressément dans le règlement de copropriété que dans un paragraphe consacré aux parties communes, comme le relèvent les parties en défense, pour autant ce « classement » est souple, plusieurs dispositions, bien que figurant dans ce paragraphe, concernant ainsi en réalité l’usage des parties privatives.

Ils indiquent de plus que le paragraphe expressément dédié à l’usage des parties privatives prévoit que chaque copropriétaire doit jouir en bon père de famille des locaux qu’il occupe et que tel n’est pas le cas du copropriétaire qui cause un trouble anormal de voisinage, particulièrement s’il est établi que ce dernier est dû à une redistribution du local.

Ils soutiennent en effet que l’activité d’ébénisterie, auparavant exercée dans ce lot, ne causait aucune gêne puisque, lors de la mise en copropriété, il existait un mur séparant la partie avant du local, où elle était pratiquée, et la resserre, étant au surplus précisé qu’elle n’était exercée qu’à des heures de « bureaux ».

Or, ils indiquent que ce mur a été supprimé par la bailleresse, de telle sorte que le local s’est retrouvé constitué d’une seule partie et qu’en redistribuant son lot donné à bail, sans faire aucun aménagement, elle a ainsi porté atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Mme [D] épouse [O] et la SCI Manne Invest soutiennent pour leur part que le règlement de copropriété autorise un usage commercial pour l’intégralité du lot n°01, lequel inclut la resserre, et que c’est donc à tort que les demandeurs considèrent que l’usage qui en est fait ne serait pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété.

Elles font également valoir que ce dernier n’indique pas davantage l’impossibilité de recevoir du public dans la resserre et que le fait qu’elle ait, par le passé, été destinée à une activité d’ébénisterie n’empêche nullement d’y exercer désormais une autre activité, en l’absence de toute restriction prévue par le règlement de copropriété.

Elles soutiennent, de plus, qu’aucune clause du règlement de copropriété ne prévoit que les activités exercées dans les locaux commerciaux doivent avoir lieu sans nuisance, les dispositions visées par les demandeurs se rapportant uniquement aux parties communes et celles consacrées aux parties privées stipulant simplement que le copropriétaire devra être de bonne vie et mœurs et jouir en bon père de famille des locaux occupés.

Or, elles font valoir que l’expert a considéré que les bruits générés par l’activité du bar à jeux peuvent être considérés comme habituels et normaux pour ce type d’établissement.

Elles relèvent par ailleurs qu’il n’est nullement établi que les travaux d’ébénisterie réalisés par le passé dans le local provoquaient moins de nuisances que les exclamations et rires de personnes jouant à des jeux de société, sans musique.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/14641 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBW

A cet égard, elles contestent que la distribution intérieure du local ait été modifiée, relevant au surplus que le mur, visé par les demandeurs, n’était en réalité qu’une simple cloison, bénéficiant de surcroît d’une ouverture, et non un mur porteur, de telle sorte qu’il ne pouvait diminuer le bruit provenant de la partie arrière du local.

Elles considèrent qu’en tout état de cause cette suppression est sans incidence puisque cette cloison ne peut avoir d’effet que sur le bruit circulant entre la partie avant et arrière du local alors qu’en l’espèce les troubles sont subis au niveau de la partie arrière.

Elles soutiennent ainsi que l’activité exercée est conforme au règlement de copropriété et pratiquée dans des conditions normales d’utilisation des locaux, telle que rappelée par l’expert judiciaire.

Enfin, aux termes de ses conclusions, la SAS La Revanche ne conteste pas l’existence d’un trouble anormal de voisinage mais uniquement son origine qu’elle attribue au manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Elle considère en effet que son bailleur devait s’assurer qu’elle pouvait exercer son activité de bar à jeux, dont il était parfaitement informé, dans le local donné à bail.

Elle indique que dès lors qu’elle a été alertée des nuisances sonores, elle a fait toute diligence pour solutionner le problème en faisant procéder à un renforcement de l’isolation de la porte arrière du bar, en installant des matériaux acoustiques absorbants sur les parois intérieurs du bar et enfin en consultant un architecte pour le renforcement de l’affaiblissement acoustique de la verrière.

Aux termes de ses constatations réalisées sur place, corroborées par les photographies annexées au rapport, l’expert a indiqué que la partie arrière de la salle du bar est recouverte d’une verrière ancienne et qu’une porte latérale donne sur une courette attenante au bar pour le stockage des poubelles.

S’agissant de la verrière, il a indiqué qu’elle constituait la couverture d’une ancienne resserre et qu’elle était un élément majeur du bar par son aspect et par l’apport de lumière naturelle en fond de salle.

Il a constaté qu’elle était ancienne, non étanche et peu entretenue faisant ainsi état de « volume de verre cassé, entrées d’air, verres anciens et peu épais favorisant une déperdition thermique et acoustique importante, grille métallique de protection extérieure corrodée. »

Il a précisé que l’établissement était ouvert tous les jours sauf le dimanche de 18 heures à 1 heure du matin et que les activités proposées consistent en de la restauration légère, vente de consommations et mise à disposition de jeux.

L’expert judiciaire a indiqué avoir procédé à des relevés acoustiques, dans le logement de M. [H], avec une source sonore de bruit rose de forte puissance afin de déterminer l’affaiblissement acoustique de l’ouvrage, verrière et porte.

Il en ressort, s’agissant des résultats par bande d’octave pour les isolements bruts, que les isolements entre le bar et les pièces de vie du logement de M. [H] sont de l’ordre de 32 dB, fenêtre ouverte.

S’agissant des émergences fenêtres fermées, il a indiqué que « la mesure ne montre aucune émergence globale et un léger dépassement dans la bande d’octave 500 Hz. »

S’agissant des émergences calculées à partir des isolements précités et d’un spectre normalisé de parole, il a indiqué que les émergences fenêtres ouvertes sont importantes, de l’ordre de 14 à 17 dB en global avec des valeurs maximales pour la bande d’octave 500 Hz, autour de 24 dB.

Or, il a rappelé que « le seuil règlementaire à ne pas dépasser, fixé par le code de la santé publique, corrigé par les durées d’apparition du bruit, est de 7 dB (A) avant 22H et de 5 dB (A) de nuit après 22H ».

Il a ainsi indiqué que ces seuils étaient très largement dépassés en l’espèce et que les bruits générés par les clients du bar étaient dès lors très audibles et de nature à perturber la concentration et le repos dans les pièces de vie du logement de M. [H].

Il a précisé que « ces émergences montrent clairement que le bar n’est pas suffisamment isolé pour permettre des activités bruyantes en réunion : paroles, cris… », précisant que « ces nuisances sonores se réverbèrent dans l’ensemble de la courette intérieure et sont de nature à avoir les mêmes conséquences pour les copropriétaires ayant des pièces de vie pouvant être ouvertes sur ladite courette. »

Il a en effet expliqué que « les émergences sonores, objets du litige, ont été calculées à partir des mesurages d’isolements et d’un spectre normalisé de la parole calibré à un niveau de pression acousticien important afin de prendre en compte les bruits les plus forts à l’émission, cris, exclamations… » et précisé : « j’en ai déduit que le bâti actuel, notamment son point faible qui est constitué d’une verrière ancienne n’est pas adapté pour isoler l’appartement de M. [H] des activités bruyantes du bar. »

Il a considéré que « les émergences sonores importantes sont susceptibles de créer une gêne dans les pièces de vie de Monsieur [H]. Les bruits à l’origine sont de nature aléatoire et répétitive, ils sont incongrus dans des pièces de vie de par leur nature (paroles, cris, bruits de couverts). Ils sont clairement audibles par leur intensité. »

Aux termes de son étude acoustique, réalisée le 21 septembre 2020, la société General Acoustics a également conclu que « les niveaux autorisés ne sont pas compatibles avec l’activité de l’établissement dans lequel le niveau moyen se situe à environ 75 dB sur les bandes d’octaves centrées entre 250 et 1000 Hz.

Pour les cas les plus défavorables, le gain à obtenir est de l’ordre de 20 à 25 dB sur les bandes d’octaves centrées entre 250 et 2000 Hz. »

Elle a ainsi considéré que « l’ensemble des mesures confirme les faiblesses d’isolement au droit de la verrière. Même avec les fenêtres fermées, le bruit est perçu par l’extérieur au droit de la verrière. »

Les nuisances sonores dénoncées sont ainsi caractérisées.

Toutefois, ainsi que rappelé précédemment, la responsabilité du voisin ne pourra être engagée que si est établi le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, c’est-à-dire qu’il n’est qualifié d’anormal et n’ouvre droit à réparation que pour autant qu’il dépasse ce que le demandeur est tenu de supporter en termes de conséquences générées par l’exploitation d’un bar, tout occupant d’un logement situé au-dessus d’un tel établissement se trouvant en effet exposé au risque de subir les nuisances inhérentes à ce type d’activité, la proximité d’un tel commerce provoquant inévitablement des désagréments pour le voisinage, tenant à la nature même de l’activité exercée, et cette appréciation se faisant nécessairement in concreto.

Au surplus, la perception d’une nuisance sonore est difficilement objectivable dans la mesure où elle dépend d’un grand nombre de facteurs tels que notamment la distance à la source du bruit, la fréquence sonore, la variation temporelle, la répétitivité, la période de la journée à laquelle elle se produit ou encore la sensibilité individuelle.

Chaque individu dispose en effet de sa propre sensibilité au bruit, en raison de différents facteurs tels que son âge, son histoire, son état physique, et la réaction à une stimulation sonore est également influencée par des représentations individuelles, tenant par exemple au fait qu’il s’agit d’un bruit choisi ou subi.

Il est certes admis que l’exploitation d’un bar est par nature source de bruit en raison de la nature même de l’activité exercée et il est exact que l’expert a considéré que les bruits incriminés en l’espèce pouvaient être considérés comme normaux pour ce type d’établissement.

Toutefois, cela n’implique pas pour autant que ces bruits ne puissent être constitutifs d’un trouble anormal du voisinage pour la copropriété, en l’absence d’adaptation du local.

De plus, le fait que le type d’activité pratiquée soit classiquement génératrice de bruits ne permet cependant pas de s’affranchir des dispositions légales en la matière, ni des règles régissant la vie en copropriété telles qu’elles sont reprises dans le règlement de copropriété, lequel s’impose à tout occupant de l’immeuble dont le locataire, et qui énonce, en pages 61 et 63 que :

« chaque propriétaire ou occupant devra veiller à ce que la bonne tenue de l’immeuble et la tranquillité des autres ne soient troublées en rien de son fait ou de celui des personnes de son entourage ou du personnel à son service » et que « chaque propriétaire ou occupant devra être de bonne vie et mœurs et jouir en bon père de famille des locaux qu’il occupe. »

Les parties en défense relèvent que les premières dispositions figurent dans un paragraphe dédié à l’usage des parties communes et ne pourraient donc trouver à s’appliquer.

Toutefois, comme le soutiennent les demandeurs, ce même paragraphe contient également des dispositions concernant uniquement les parties privatives (« il ne pourra être cassé de bois, ni charbon dans les appartements », « sauf cas exceptionnels et justifiés qui devront faire l’objet d’un préavis de courtoisie aux voisins immédiats, il est interdit, après vingt-deux heures, de jouer du piano et autres instruments de musique »).

Par conséquent, sauf à dénaturer l’esprit du règlement de copropriété, il ne peut être considéré que l’interdiction de troubler la tranquillité de l’immeuble est limitée aux comportements adoptés dans les parties communes et qu’a contrario, ces troubles sont autorisés dès lors qu’on se trouve en parties privatives.

En tout état de cause, ces dispositions ne sont que la simple transposition de celles de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Or la réalité des nuisances subies et le caractère anormal du trouble ne peuvent qu’être constatés, au vu des résultats des opérations d’expertise, en ce que ces nuisances, au vu de leur intensité, de leur durée, de leur répétitivité et de l’altération des conditions de vie qu’elles induisent, dépassent ce que tout voisin est tenu de supporter du fait de l’activité d’un commerce situé en pied de l’immeuble en termes de nuisances sonores.

Le trouble anormal de voisinage est donc caractérisé et la responsabilité de Mme [D] épouse [O], de la SCI Manne Invest ainsi que de la SAS La Revanche est par conséquent engagée sur ce fondement, en raison du lien direct existant entre le trouble subi et leurs agissements en qualité de voisins, s’agissant des propriétaires successifs du lot litigieux, pour les premiers, et du locataire exploitant le fonds, pour la seconde.

Sur la réparation des préjudices subis du fait des troubles anormaux de voisinage

— sur la demande de travaux sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires et M. [H] demandent la condamnation de la SCI Manne Invest et de la SAS La Revanche à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et ils précisent que ces derniers n’ont aucune conséquence sur les parties communes et ne nécessitent donc pas d’autorisation de l’assemblée générale.

La SCI Manne Invest et Mme [D] épouse [O] soutiennent que c’est en réalité l’immeuble qui est mal insonorisé et qui est de ce fait responsable des troubles anormaux de voisinage, de telle sorte qu’il appartient au seul syndicat des copropriétaires de faire le nécessaire pour éviter ces troubles et y mettre fin, en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles indiquent en effet que selon l’expert c’est au niveau de la cour et de la verrière qui la recouvre que se produisent les nuisances sonores par un effet de caisse de résonnance.

Or, elles relèvent qu’il résulte du règlement de copropriété que sont parties communes le sol des cours et courettes ainsi que les couvertures et parties vitrées, de telle sorte que la verrière constitue une partie commune.

Elles considèrent donc que seul le syndicat des copropriétaires a le droit de réaliser ces travaux, et qu’il doit le faire, puisque quand bien même cette cour et sa verrière seraient à usage privatif, il n’est toutefois pas prévu par le règlement de copropriété que le bénéficiaire de cette jouissance privative ait la charge de leur entretien.

Elles soutiennent donc qu’il ne peut leur être enjoint de procéder à de quelconques travaux sur la cour et la verrière, aucun copropriétaire, quel que soit son degré de responsabilité, ne pouvant intervenir directement sur une partie commune.

La SAS La Revanche explique, pour sa part, que dès qu’elle a été alertée des nuisances, elle a fait réaliser les travaux correctifs suivants :

— renforcement de l’isolation de la porte arrière du bar donnant sur la courette par interposition de matériaux absorbants,

— mise en œuvre de matériaux acoustiques absorbants sur les parois intérieurs du bar, à savoir la pose de 11 panneaux acoustiques Isophonic STD ainsi que de 2 voiles acoustiques,

— la consultation d’un architecte pour le renforcement de l’affaiblissement acoustique de la verrière.

L’expert judiciaire a toutefois émis les observations suivantes sur ces aménagements :

« -le renforcement de l’affaiblissement acoustique de la porte arrière du bar est inopérant, les matériaux utilisés sont inadaptés,

— la mise en œuvre de matériaux acoustiques absorbants sur les parois internes du bar n’ont pas d’incidence sur la performance d’affaiblissement acoustique de la verrière

— pièce transmis :

— contrat d’architecte assurant la maîtrise d’oeuvre pour remise en conformité par rapport aux règlementations SSI, PMR et acoustique. Ce contrat n’a pas fait l’objet d’une commande par La Revanche,

— diagnostic acoustique : ne concerne que l’amélioration acoustique interne du local (réverbération), sans incidence aucune sur les nuisances sonores vers le voisinage. ».

Il a ainsi conclu que les exploitants du bar à jeux ne pouvaient donc revendiquer aucune action visant à réduire les nuisances sonores émises vers le voisinage.

Il a en revanche expliqué que dans la mesure où l’atténuation acoustique supplémentaire à obtenir pour mettre en conformité l’établissement était d’une vingtaine de dB en valeur globale, il proposait donc d’installer un faux-plafond autoportant acoustique, notamment au droit de la verrière afin d’en renforcer les performances d’affaiblissement acoustique.

Il a indiqué que ce faux-plafond pourra être constitué d’un complexe plafond plaques de plâtre sur ossature métallique et suspensions élastiques, plénum avec laine minérale ou de tout autre matériau permettant d’obtenir cette performance.

Il a également préconisé le remplacement de la porte donnant sur la courette par une porte ayant une performance d’affaiblissement acoustique, les travaux devant être réalisés sous l’encadrement de la maîtrise d’oeuvre de l’architecte et du bureau d’étude acoustique dont les devis lui ont été communiqués, à savoir le bureau d’étude acoustique General Acoustics et l’architecte [R] [A].

Il a en effet précisé que l’étude acoustique avait été menée à partir des suggestions de sa note aux parties n°1 et que les solutions proposées répondent bien à ses demandes, à savoir un principe de doublage acoustique autoporteur positionné à l’intérieur du local, n’impactant pas les parties communes, et le remplacement de la porte sur la courette par une porte à indice d’affaiblissement acoustique certifié.

Concernant les travaux à réaliser, il a formulé les observations suivantes sur le devis de la société [P] et [C] prévoyant une estimation des travaux de doublage acoustiques demandés :

« ce devis est peu précis et notamment n’indique pas :

— les surfaces à traiter et leurs localisations

— les principes d’étanchéité retenus entre le bâti et cette nouvelle structure

— les épaisseurs de laine minérale

— les éventuelles trappes d’accès

— le respect de la réglementation incendie et plus particulièrement sur l’évacuation des fumées. Je pense que par souci d’économie il n’a pas été proposé de puit de lumière dans ce doublage

— le remplacement de la porte donnant sur la courette par une porte à affaiblissement acoustique certifié

— enfin ce devis n’est ni validé par l’architecte ni par l’acousticien de la maitrise d’oeuvre. »

Il a ainsi proposé que ces travaux soient exécutés sous l’encadrement de la maîtrise d’oeuvre de l’architecte et du bureau d’étude acoustique dont il a obtenu les devis.

Il a toutefois précisé que ces préconisations étaient émises dans le cadre de l’utilisation actuelle des locaux, sans source sonore supplémentaire, plus particulièrement sans musique amplifiée ou autre.

La société General Acoustics a pour sa part indiqué que les mesures effectuées confirmaient les conclusions de l’expert judiciaire et mettaient en évidence « les faiblesses de la verrière comme voie de transmission du bruit entre l’établissement et les logements situés directement au-dessus avec des résultants conformes à ce qu’on peut attendre d’un verre de 4 mm non acoustique qui compose la verrière ainsi que les multiples défaut d’étanchéité à l’air constatés sur site. ».

Elle a conclu que « conformément aux conclusions de l’expert, les traitements seront prioritairement axés sur le renforcement de l’affaiblissement acoustique de la verrière, par la mise en œuvre d’un complexe de doublage (faux-plafond et création de puits de lumière) et le renforcement acoustique de l’issue de secours (mise en œuvre d’une porte acoustique). »

L’ensemble des éléments précédemment exposés démontre donc les troubles anormaux de voisinage que génère l’activité de l’établissement, tel qu’il est exploité par la SAS La Revanche dans le local appartenant à la SCI Manne Invest.

Il apparaît donc nécessaire, afin de faire cesser ces troubles, de procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire et selon les modalités qu’il a retenues afin de permettre une isolation phonique du lot.

Il ne peut être considéré, comme le soutient la SCI Manne Invest, qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de faire cesser les troubles provoqués par la mauvaise insonorisation de l’immeuble.

En effet, la verrière, partie commune aux termes du règlement de copropriété qui répute comme telles les couvertures, est prévue pour assurer le clos et le couvert de la resserre et n’a pas vocation à permettre l’insonorisation du local, transformé pour recevoir du public dans le cadre d’une activité de bar à jeux.

Par conséquent, les travaux, qui n’ont pour but que de permettre une isolation phonique afin de supprimer les nuisances sonores générées par l’activité de la SAS La Revanche, n’incombent pas au syndicat des copropriétaires.

Cependant, alors que ce dernier affirme, en page 18 de ses conclusions, que « aucun de ces travaux n’a d’impact sur les parties communes et ils ne nécessitent donc pas de vote d’autorisation en assemblée générale », il ressort toutefois d’un dire adressé par son conseil à l’expert le 06 novembre 2020 qu’il soutenait le contraire puisqu’il indiquait que « les travaux de pose d’un faux-plafond induisent de « caler » ledit faux-plafond à l’intérieur des gros murs parties communes de l’immeuble. C’est sur ce point qu’une autorisation de la copropriété est (serait) demandée et ce pour répondre au PRENEUR. »

Le devis établi par la société [P] et [C] prévoit, s’agissant des aménagements à réaliser dans la « zone salle/bar » (pièce 23 produite par le syndicat des copropriétaires) :

« structure horizontale autoportante et verticale de type Megastil, de chez Placo constituée de montants Megastil large 200 mm, de lisses Megastil, de sabots, d’étantignoles, d’une double épaisseur de plaque de plâtre ép.13 mm et d’une épaisseur de laine de verre densité 35k/m3.

Doublage cloison côté vestiaire, sanitaire

plafond. »

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

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L’étude acoustique, réalisée par la société General Acoustics, indique s’agissant du doublage acoustique (pièce 21 produite par le syndicat des copropriétaires) :

« en sous-face de la verrière, dans la salle de jeux accessible au public, un complexe de faux plafond sera mis en œuvre, soit sur une ossature autoportante (conseillé), soit par ossature métallique suspendu via plots anti-vibratiles.

L’ossature autoportante pourra être du type MEGASTILL de la société Placoplatre ou équivalent.

On pourra envisager la mise en œuvre d’un portique pour permettre une fixation dans le mur de structure et le doublage de la cloison côté sanitaire si les montants ne peuvent être fixés dans le mur côté sanitaires. »

Elle précise que « les caractéristiques dans la salle de jeux seront les suivantes :

— le plénum créé entre la verrière et le faux-plafond sera de 500 mm minimum, comblé partiellement de laine minérale dans les parties opaques par 200 mm de laine minérale (densité environ 35 kg/m3)

— le plénum en sous-face des parties opaques (toiture zinc) sera de 200 mm minimum comblée de laine minérale (densité environ 35 kg/m3)

— le plénum sous poutres et les jouées pourra être réduit à 100 mm comblé de laine minérale

— le plénum du doublage du mur (cloison) sera de l’épaisseur des ossatures, comble de laine minérale

— les parements de plâtre seront constitués de 2 plaques croisées de BA 13.

Des puits de lumière pourront être créées dans le faux plafond, ceux-ci seront constitués d’une menuiserie ( Rw+C > 34 dB) munie de verre acoustique de type STADIP SILENCE 66.2 ou équivalent justifiant de Rw+C > 36 dB.

Dans les toilettes et dans l’espace de stockage, un faux plafond sur ossature suspendu pourra être mis en œuvre avec les caractéristiques suivantes :

— plénum 200 mm

— plénum comblé de 200 mm de laine minérale (densité environ 35 kg/m3)

— parements [Immatriculation 2] croisés. »

Enfin, s’agissant de la porte de sortie de secours, elle a indiqué qu’elle devra justifier d’un affaiblissement acoustique tel que Rw+C > 40 dB de type PHONIPLUS 45 de la société Doortal ou équivalent et celle des toilettes et des réserves d’un affaiblissement tel que Rw+C > 35 dB de type PHONIPLUS 40 de la société Doortal ou équivalent.

Est joint à ce descriptif un schéma de principe représentant les aménagements à réaliser, accompagnés de la légende suivante, s’agissant du faux-plafond : « structure métallique fixée au mur porteur (puits de lumière à intégrer) ».

Il s’en déduit que l’ossature autoportante doit prendre appui sur les murs du local, le règlement de copropriété réputant en effet parties communes « les fondations, les gros murs de façade, pignons et refends, les murs de séparation et généralement tous les murs et éléments constitutifs de l’ossature et du gros œuvre de la construction », et que l’autorisation de l’assemblée générale est donc requise.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la SCI Manne Invest et la SAS La Revanche à faire procéder aux travaux propres à supprimer les troubles subis, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et en sollicitant, au préalable, de l’assemblée générale toutes les autorisations nécessaires pour les travaux touchant aux parties communes.

La verrière étant une partie commune, l’amélioration de l’étanchéité préconisée par la société General Acoustics et le remplacement des verres cassés, relèvent des travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble incombant au syndicat des copropriétaires et ne peuvent donc pas être mis à la charge de la SCI Manne Invest et la SAS La Revanche.

Au vu de l’ancienneté des troubles et de l’absence de travaux aptes à y mettre fin, il convient d’assortir la condamnation d’une astreinte, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La liquidation d’une astreinte s’effectuant nécessairement à la demande du créancier, il n’y a donc pas lieu de préciser qu’elle sera laissée à la conduite conjointe de M. [H] et du syndicat des copropriétaires.

— sur le préjudice de jouissance subi par M. [H]

M. [H] explique qu’il subit un trouble anormal du voisinage depuis plusieurs années sans qu’il n’ait été rien fait pour y remédier jusqu’à ce jour.

Il considère qu’ils obèrent ainsi la jouissance normale d’un appartement de l’ordre de 10% ou 15% et retient, en l’espèce, une valeur de 15%.

Il rappelle que la Cour de cassation considère que sans procéder à une évaluation purement forfaitaire, la détermination d’une indemnité globale réparant le préjudice de jouissance est totalement régulière.

Au vu de la valeur locative mensuelle de son bien, qu’il estime à 2.500 euros, et d’une durée des troubles qu’il fixe à 74 mois, il évalue ainsi son préjudice de jouissance à la somme de 28.125 euros, à parfaire à la date effective de la fin de la réalisation des travaux, selon les calculs contenus dans le corps de ses écritures.

Les parties en défense s’opposent à cette demande en faisant valoir que l’expert ne retient nullement un trouble de jouissance sur une période de 40 mois et que l’établissement a été fermé entre le 17 mars 2020 et le 15 juin 2020 puis du 06 octobre 2020 au 09 juillet 2021 en raison de la crise sanitaire, de telle sorte que la durée retenue par M. [H] est inexacte.

Elles font également valoir que l’établissement n’était ouvert que de 18 heures à 1 heure du matin et le dimanche que depuis le 12 septembre 2021 et uniquement jusqu’à 22 heures.

Elles contestent enfin le principe de l’indemnisation globale dont se prévaut M. [H] en relevant que le tribunal n’a pas vocation à allouer des sommes forfaitaires, au hasard, ce qui ressort par ailleurs de l’arrêt qu’il cite.

Le trouble subi par M. [H] dans les conditions de jouissance de son logement est établi par les conclusions du rapport d’expertise.

Il incombe toutefois à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, tel que l’énonce l’article 9 du code de procédure civile.

Or, en l’espèce, M. [H] ne produit aucune pièce justifiant de la valeur locative de son bien pas plus qu’il n’explique le pourcentage de 15% retenu pour quantifier le trouble subi.

Par conséquent, faute de preuves permettant de calculer le préjudice subi, il convient de le débouter de sa demande.

— sur le préjudice moral subi par M. [H]

M. [H] explique qu’il subit un préjudice moral qu’il évalue à 5.000 euros du fait de l’attitude fautive des défendeurs, qui ont installé un bar à jeux sous une verrière non isolée, sans prendre en compte la destination de l’immeuble, l’état des lieux ou la proximité des voisins avec la source du bruit et qui n’ont rien fait pour faire cesser les troubles subis, cette inaction relevant, selon lui, de la résistance abusive.

La SAS La Revanche s’oppose à cette demande qu’elle qualifie de fantaisiste, en faisant valoir que « la prétendue faute de La Revanche lui aurait causé un préjudice moral (lequel?) et selon la technique bien connue du « doigt mouillé » cela justifierait une indemnisation à hauteur de 5000 euros. »

Mme [D] épouse [O] et la SCI Manne Invest font, pour leur part, valoir que ce préjudice n’est justifié par aucune pièce et qu’on ne sait ce qu’il recouvre.

M. [H] ne justifie en effet ni même ne décrit le préjudice moral qu’il aurait subi, le tribunal n’étant ainsi pas en capacité de l’apprécier.

Il convient par conséquent de débouter M. [H] de sa demande formulée au titre du préjudice moral.

— sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires explique que les défendeurs n’ont rien mis en œuvre pour faire cesser les troubles subis par la copropriété et considère que cette inaction relève de la résistance abusive.

Il soutient ainsi que cette attitude fautive lui a causé une véritable désorganisation dans sa gestion normale et estime que son préjudice peut être évalué à la somme de 10.000 euros.

La SAS La Revanche fait valoir qu’elle s’est efforcée d’atténuer les troubles et que même si ses aménagements ont été jugés inefficaces par l’expert, elle a toutefois eu le mérite de tenter de résoudre le problème, de telle sorte que la prétendue faute qui lui serait imputable n’existe pas.

Elle conteste également la désorganisation dans la gestion du syndicat des copropriétaires que ce dernier invoque pour solliciter la somme de 10.000 euros, considérant que la demande n’est pas sérieuse et démontre sa volonté de lucre.

Mme [D] épouse [O] et la SCI Manni Invest font également valoir qu’il n’est pas expliqué en quoi consiste la désorganisation dans la gestion normale du syndicat des copropriétaires dont ce dernier fait état.

Un syndicat des copropriétaires peut solliciter réparation du préjudice subi à condition qu’il soit collectif, c’est-à-dire qu’il touche l’ensemble des copropriétaires, et qu’il soit ressenti de manière identique par chacun d’entre eux.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

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Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente d’évoquer « une véritable désorganisation dans sa gestion normale », sans toutefois en justifier ni même l’expliciter, de telle sorte que le tribunal n’est pas en capacité de l’apprécier.

Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande.

Sur les appels en garantie et sur la résiliation judiciaire du bail

La SCI Manne Invest SAS demande à être garantie par la SAS La Revanche de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, tant au titre de la réalisation des travaux qu’au titre des condamnations pécuniaires.

Elle explique en effet que le bail ne prévoit que la vente ou location de jeux et non leur mise à disposition sur place ni la réception d’un public attablé puisqu’il ne mentionne pas de restauration « sur place », le Kbis de la SAS La Revanche mentionnant pour sa part uniquement une activité de « restauration légère associée à la vente de boissons alcoolisées ou non licence petite restauration ».

Elle soutient ainsi que si la société a ensuite procédé à la modification de son Kbis, en 2019, cette dernière est intervenue sans avoir été portée à la connaissance de Mme [D] épouse [O] et lui est inopposable puisqu’elle est intervenue après délivrance de l’assignation en référé, pour tenter de masquer la violation de la destination contractuelle.

Elle relève de plus qu’aucun trouble de voisinage n’existait avant l’installation de la SAS La Revanche et qu’au titre des obligations mises à la charge du preneur dans le bail, figurent celles de prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, de respecter le règlement de copropriété et de ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des autres occupants et voisins de l’immeuble.

Elle considère qu’il appartenait donc à la SAS La Revanche de s’assurer que les conditions d’exploitation de son activité, au regard de l’état des lieux qu’elle a acceptés de prendre en l’état, étaient conformes au règlement de copropriété.

Or, elle indique que la SAS La Revanche n’a émis aucune objection concernant l’état de la verrière, parfaitement visible lors de son entrée dans les lieux, ni sur son isolation phonique alors qu’elle savait qu’elle devrait réaliser des aménagements pour ne pas troubler le voisinage.

La SCI Manne Invest conteste enfin tout manquement de Mme [D] épouse [O] à son obligation de délivrance conforme.

Elle indique en effet que le règlement de copropriété ne prévoit aucune restriction à l’activité commerciale autorisée dans le lot et ne prévoit même pas l’interdiction de nuisances, de telle sorte que Mme [D] épouse [O] était libre de donner à bail son local pour toute activité commerciale, à charge pour le preneur de ne pas causer de nuisances à autrui, avertissement repris dans le bail.

Elle soutient que Mme [D] épouse [O] ne pouvait, à l’avance, connaître les conditions d’exploitation de son locataire ni savoir qu’elles allaient générer des nuisances alors qu’il s’était engagé à ne pas en créer et que le règlement de copropriété n’interdit aucune activité commerciale.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

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Elle considère donc que la volonté des parties était de transférer au preneur le coût des travaux d’isolation phonique puisque le mode d’exploitation choisi provoque des nuisances alors que le preneur s’était engagé à ne pas en produire.

Elle fait valoir que si les nuisances invoquées par les demandeurs étaient retenues par le tribunal, il serait ainsi fait la démonstration de la violation des clauses du bail par la SAS La Revanche de telle sorte qu’elle solliciterait alors sa résiliation judiciaire aux torts du preneur pour violation de son obligation de préserver la tranquillité des autres occupants.

La SAS La Revanche sollicite pour sa part la garantie de la SCI Manne Invest pour toute condamnation mise à sa charge.

Elle indique en effet que le gérant n’étant pas homme de l’art, il ne pouvait se rendre compte que la configuration des lieux n’était pas adaptée à l’activité envisagée et elle précise qu’elle a toutefois fait diligence pour résoudre le problème dès qu’elle a été informée des nuisances subies.

Elle fait valoir que le trouble anormal de voisinage trouve son origine dans le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Elle indique en effet que le bailleur doit s’assurer que son locataire pourra exercer son activité dans le local conformément à la destination du bail, ce qui est bien rappelé dans le contrat de bail signé. Elle soutient qu’il doit donc assumer la charge de la mise en conformité de la verrière afin d’assurer au preneur une jouissance paisible, ce qui ressort par ailleurs du contrat de bail qui prévoit que le bailleur conserve à sa charge les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le bien en conformité avec la réglementation dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Or elle fait valoir que la destination des locaux, telle que précisée dans le bail, est la « vente et location de jeux de sociétés, agrémentées de vente de boisson et de restauration légère ».

Elle considère donc qu’il ne peut être soutenu que l’activité communément appelée « bar à jeux » n’est pas entrée dans le champ contractuel puisque « si les mots ont un sens, vendre ou louer des jeux de sociétés, le tout accompagné de vente de boisson et de restauration légère, cela signifie donc la mise à disposition de jeux de société tout en « grignotant » ».

Elle fait de plus état du courriel adressé au mandataire de Mme [D] épouse [O] le 24 octobre 2017, jour de la signature du bail, dans lequel il était expressément fait état d’une activité de bar à jeux.

S’agissant de l’extrait Kbis, elle indique qu’au 26 décembre 2017, la société n’avait aucune activité et que cette dernière a débuté à la fin du premier trimestre 2018, son Kbis portant dès lors bien mention d’une activité de « restauration, vente et location de jeux de société ».

Concernant la violation des clauses du bail en raison des nuisances sonores, elle considère que si ces dernières existent c’est parce que le bailleur ne lui a pas délivré, en amont, un local conforme à sa destination contractuelle et qu’il lui incombe donc de réaliser les travaux requis puisque le bâti est impropre à sa destination, selon les conclusions du rapport d’expertise.

Elle soutient en effet qu’à défaut de précision expresse contraire dans le bail, les travaux de mise en conformité sont à la charge du bailleur.

Enfin, elle soutient que le bail fait état de restauration légère, qu’il n’est ainsi pas exclu que le public soit attablé et qu’il n’y a pas lieu de distinguer là où le bail ne distingue pas.

Elle ajoute que « la simple lecture de la pièce 7 démontre précisément qu’il est bien entré dans le champ contractuel, le fait que le public soit attablé, sauf à considérer que proposer notamment « 3 tartinades végétariennes, planchette 3 fromage et planchette mixte », c’est de la vente à emporter… ».

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

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Elle indique ainsi que l’expert judiciaire lui-même explique que « la vente et la location de société (que l’on peut comprendre comme utilisables sur place car les boissons et la restauration le sont), est souvent inhérente à l’exploitation d’un bar (421, jeux de cartes…) et ne peut être considérée comme une source sonore supplémentaire inhabituelle. »

La victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location, peut en demander réparation non seulement au locataire mais également au propriétaire des locaux, ce dernier engageant en effet sa responsabilité de plein droit à raison du trouble anormal causé par son locataire, dont il répond.

L’appel en garantie qu’il formulerait à l’encontre de son locataire doit alors être examiné au regard des fautes respectives dans l’apparition ou la persistance du trouble.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le trouble anormal de voisinage provient des modalités d’exercice de l’activité de la SAS La Revanche puisque ce sont les joueurs installés sous la verrière du local qui sont à l’origine des nuisances sonores dénoncées.

Le bail signé le 01 décembre 2017 entre les parties mentionne, s’agissant de la destination des locaux : « vente et location de jeux de sociétés, agrémentées de vente de boisson et de restauration légère ».

Contrairement à ce que soutient la SAS La Revanche, il ne peut se déduire de cette description qu’elle induit nécessairement la mise à disposition de jeux de sociétés sur place ainsi que la consommation de boissons et de plats également sur place, cette précision ne figurant pas au contrat de bail.

En revanche, comme le fait valoir à juste titre la SAS La Revanche, elle a adressé le 24 octobre 2017 au mandataire de Mme [D] épouse [O] un courriel dans lequel elle lui a confirmé son intérêt pour prendre le bien à bail et lui a indiqué, s’agissant de l’activité exercée : « notre activité est relativement atypique puisqu’il s’agit d’un bar à jeux de société ;

Je vous invite à consulter la page de présentation du Nid, dont nous reprenons le fonctionnement », le lien vers la structure citée ainsi que vers divers articles de presse en lien avec cette activité étant mentionnés dans ce courriel.

Le bailleur était donc parfaitement informé, lors de la signature du bail, de l’activité de bar à jeux envisagée dans les locaux.

Pour autant, il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance conforme dans la mesure où le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale, quelle qu’elle soit, sans limitation aucune, dans le lot n°01 et qu’aux termes du contrat de bail, le preneur prend « les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance ».

Ainsi en proposant à la location « un local commercial comprenant boutique, atelier, resserre, lavabos, courette et wc commun avec le lot n°2 », le bailleur a bien mis la SAS La Revanche en mesure d’exercer son activité dans le bien loué conformément à la destination du bail qui prévoyait la « vente et location de jeux de sociétés, agrémentées de vente de boisson et de restauration légère ».

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/14641 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBW

L’appel en garantie de la SAS La Revanche ne peut donc prospérer.

Il doit cependant être relevé que le bailleur a été informé, le 03 octobre 2018, des nuisances occasionnées par son locataire et que par courrier en date du 14 novembre 2018 le conseil du syndicat des copropriétaires a avisé son mandataire que ces nuisances se poursuivaient malgré sa mise en demeure de prendre toutes mesures pour faire cesser les troubles, après dépôt du rapport de l’expert amiable.

Il n’est cependant justifié que de l’envoi d’une unique mise en demeure adressée par le bailleur à son preneur, étant relevé qu’elle a été adressée en mars 2019, soit après la délivrance de l’assignation en référé aux fins d’expertise et que, bien qu’elle fasse état de la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail, non seulement tel n’a pas été le cas mais il n’est au surplus justifié d’aucune autre démarche ni de Mme [D] épouse [J] ni de la SCI Manne Invest, nouveau propriétaire à compter du 30 mars 2022, afin de contraindre le locataire à faire cesser les nuisances sonores dénoncées et ce, alors que ces dernières ont été établies par le rapport d’expertise déposé depuis le 12 décembre 2020.

Par conséquent, il convient également de débouter la SCI Manne Invest de sa demande de garantie.

S’agissant de la demande de résolution judiciaire du bail, bien que le contrat prévoit une clause résolutoire en cas de manquement à l’une des quelconques obligations mises à la charge du preneur, le bailleur sollicite cependant une résolution judiciaire.

L’article 1224 du code civil prévoit ainsi « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Sa mise en œuvre suppose donc, en dehors de l’application de la clause résolutoire, la démonstration d’une inexécution contractuelle suffisamment grave.

En l’espèce, l’inexécution contractuelle reprochée au preneur, porte sur le non-respect de la clause imposant de ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des autres occupants et voisins de l’immeuble, et constitue un manquement au vu de l’intensité des nuisances apparues en 2018, dès le début de l’activité de l’établissement, sans mise en œuvre de mesures correctives efficaces malgré les demandes en ce sens du syndicat des copropriétaires et les préconisation de l’expert dans son rapport d’expertise déposé le 12 décembre 2020.

Toutefois, si ces nuisances ont été caractérisées lors des opérations d’expertise en 2020, il convient de relever que, depuis cette date, le bailleur, qui dispose pourtant de la faculté de mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au contrat, n’a cependant ni mis en œuvre cette procédure ni même adressé une mise en demeure au locataire de faire cesser les nuisances sonores, la persistance de ces dernières, même si elle semble probable en l’absence de travaux correctifs, n’étant cependant nullement justifiée, ne serait-ce que par un constat d’huissier ou des attestations.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

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Par conséquent, alors qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, la SCI Manne Invest, qui n’établit pas la persistance des troubles, ne peut utilement les invoquer à l’appui de sa demande de résiliation du bail.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de résolution du bail et des demandes accessoires à cette dernière (expulsion, transport et séquestration des meubles, fixation du montant du loyer et de l’indemnité d’occupation, paiement de l’indemnité d’occupation et dépôt de garantie).

Sur les autres demandes

Dans la mesure où les seules condamnations prononcées portent sur la réalisation de travaux correctifs dans le local dont Mme [D] épouse [O] n’est plus propriétaire, il n’y a pas lieu de la condamner aux dépens.

Par conséquent, seule la SCI Manne Invest et la SAS La Revanche, qui succombent au litige, sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Tenues aux dépens, elles sont condamnées in solidum à régler au syndicat des copropriétaires et à M. [H], ensemble, la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la décision conduit à débouter la SCI Manne Invest et la SAS La Revanche, de leur demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SCI Manne Invest ;

REJETTE la demande de mise hors de cause de Mme [F] [D] épouse [O] ;

CONDAMNE in solidum la SCI Manne Invest et la SAS La Revanche à réaliser les travaux préconisés par M. [W], expert judiciaire dans son rapport du 12 décembre 2020, selon le devis établi par l’entreprise [P] et [C], sous la maîtrise d’oeuvre de l’architecte Mme [R] [A] et de l’acousticien General Acoustics, dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, en sollicitant, au préalable, de l’assemblée générale toutes les autorisations nécessaires pour les travaux touchant aux parties communes, et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard durant une période d’un mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué ;

DIT que ces travaux, une fois réalisés, devront faire l’objet d’une visite de conformité par l’architecte de la copropriété, destinataire de toutes les pièces utiles permettant de vérifier la réalisation effective des travaux réalisés, et ce aux frais de la SCI Manne Invest et de la SAS La Revanche, à parts égales ;

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/14641 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVOBW

DÉBOUTE M. [X] [H] de sa demande formulée au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI Manne Invest et la SAS La Revanche de leurs appels en garantie ;

DÉBOUTE la SCI Manne Invest de sa demande de résolution du bail conclu avec la SAS La Revanche et des demandes accessoires (expulsion, transport et séquestration des meubles, fixation du montant du loyer et de l’indemnité d’occupation, paiement de l’indemnité d’occupation et dépôt de garantie) ;

CONDAMNE in solidum la SCI Manne Invest et la SAS La Revanche aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

CONDAMNE in solidum la SCI Manne Invest et la SAS La Revanche à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et à M. [H], ensemble, la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SCI Manne Invest et la SAS La Revanche de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 11 juillet 2025

La greffière La présidente