PREMIERE CHAMBRE

26 Août 2025

N° RG 23/02194 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NCXF

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[K] [S], [V] [C] épouse [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 26 août 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 13 Mai 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL LA CROIX MALO, immatriculée au RCS d’Alençon sous le numéro 453 268 203 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [S], né le 15 août 1970 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [C] épouse [S], née le 03 novembre 1972 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Raja DEMIR, avocat au barreau de Nanterre

Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 8, 9, 45 et 46.

Par acte d’huissier en date du 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires De la résidence [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic la société LA CROIX MALO, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, 24 060,51 euros au titre des charges de copropriété impayées, la capitalisation des intérêts, les frais, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

—  30 624,30 euros, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2022, la capitalisation des intérêts, 902,24 € au titre des frais,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens, ainsi que le rejet des demandes de la partie adverse.

Le syndicat des copropriétaires explique que les assemblées générales n’ont pas fait l’objet d’un recours, que les copropriétaires s’étaient engagés à régler mais qu’ils ne l’ont pas fait, que leur comportement fautif fragilise la situation financière de la copropriété dont elle grève sérieusement le budget. Il s’oppose à la demande de délais de paiement, précisant que les copropriétaires ne règlent pas leurs charges depuis de nombreuses années et qu’ils ne versent aucune pièce relative à leur situation financière.

Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S], suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, ont sollicité :

— le débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes, en l’absence de décompte détaillé des sommes demandées et en l’absence de justificatifs relatifs à un éventuel préjudice subi par la copropriété du fait des impayés, outre sa condamnation au paiement de la somme de 1800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 17 726,25 € non justifiée dans le décompte, de la somme de 2 020,80 € au titre de l’exercice de l’année 2023, des demandes relatives au paiement des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et des dépens,

— des délais de paiement de 24 mois compte tenu de la situation personnelle et professionnelle des copropriétaires,

— rappeler que chaque partie conservera ses dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S] font valoir que le syndic a toujours refusé tout dialogue avec eux, qu’ils n’ont pas été destinataires des convocations des procès-verbaux de certaines assemblées générales, que le syndic prélevait des charges de copropriété sans effectuer les travaux correspondants. En raison de tous ces man-quements, les époux [S] ont décidé, dans une procédure distincte de la présente procédure, d’assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de résolution de l’assemblée générale dont la résolution approuvant les comptes de la copropriété de l’exercice de la période du 1er janvier au 31 décembre 2023. Ils ont contesté le paiement de certaines charges et notamment : le paiement d’un solde antérieur de 17 726,25 €, le paiement des charges afférentes au poste « étude rénovation immeuble », les frais d’avocat et d’huissier, les sommes dues au titre de l’exercice de l’année 2023, outre l’application de la TVA à 20 %. Ils ont également déploré que le syndicat des copropriétaires ne produise pas l’ensemble des éléments indispensables à la demande de recouvrement. À titre subsidiaire, ils ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 24 mois.

L’ordonnance de clôture du 13 février a fixé l’affaire au 13 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 8, 9, 45 et 46,

— des bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mars 2018, 8 juillet 2019, 22 février 2021, 26 octobre 2022, 20 mars 2023, 7 mars 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— des attestations de non recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une sommation de payer les charges de copropriété du 16 mai 2022 mentionnant la somme de 22 387,95 €.

Sur les contestations de la dette par les époux [S]

Sur la question de l’existence d’un solde antérieur

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, dans ses dernières écritures, que la dette est parfaite-ment justifiée et qu’il produit le décompte des sommes dues depuis l’origine de la dette, l’en-semble des appels de fonds pour charges et travaux de 2015 à 2020 justifiant la reprise de solde de 17 726,25 €, l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes pour la période concernée et l’ensemble des attestations établissant que les assemblées générales ayant approuvé les comptes sont définitives.

Les copropriétaires défendeurs précisent que le reliquat de 17 726,25 € n’est pas justifié, qu’il existe des irrégularités relatives aux justifications des comptes.

Après examen de l’ensemble des pièces, notamment des décomptes depuis le 1er janvier 2015, des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds et de provisions, le tribunal a pu relever les éléments suivants :

— pour l’année 2015 : la ligne débitrice nommée « solde antérieur ancien syndic » pour la somme de 1050,39 € n’est pas justifiée, pas plus que la ligne « régularisation de charges 2014 » pour la somme de 159,48 € ou les « travaux électricité mise à la terre » pour des sommes respectives de 214,86 € et 5,37 €, les appels de fonds et documents de régularisation n’étant pas produits aux dé-bats. Par ailleurs, force est de constater que l’appel de fonds « travaux obligatoires quatrième trimestre 2015 » à hauteur de 539 € n’est pas produit aux débats,

— pour l’année 2016 : l’ensemble des appels de fonds et provisions a été produit,

— pour l’année 2017 : il apparaît que des frais (pour des sommes de 22,50 € et 290 €) ont été imputés, ils seront traités dans le paragraphe correspondant et seront donc retirés du principal de la dette. Une ligne débitrice intitulée « répartition de charges » pour un montant total de 1993,95 € n’est pas justifiée. Par ailleurs, aucune des parties ne s’explique sur la ligne créditrice à hauteur de 1694 € intitulée « annulation appels de fonds ». Ce crédit fait aux copropriétaires sera donc consi-déré par le tribunal comme étant justifié, aucune des parties ne le contestant (il en sera de même pour les années suivantes).

— Pour l’année 2018 : des frais sont imputés (à hauteur de 158 €, 140 € et 90 €). Par ailleurs, ne sont pas justifiés les débits de 25,80 € (« vente deux émetteurs ») et de 1956,75 € (« répartition de charges »).

— Pour l’année 2019 : des frais sont imputés à hauteur de 290 € et 202,33 €. Par ailleurs, la ligne débitrice « répartition de charges » à hauteur de 3181,10 euros n’est pas justifiée. Un crédit de 1694 € intitulé « annulation appels de fonds » est encore mentionné.

— Pour l’année 2020 : des frais sont imputés à hauteur de 290 €. La ligne débitrice « répartition de charges » pour une somme de 2058,35 € n’est pas justifiée. Une somme créditrice à hauteur de 1990,44 € intitulée « annulation appels de fonds » est également mentionnée.

Sur les autres contestations

Les copropriétaires défendeurs prétendent également qu’il n’y a pas de justificatifs relatifs au libellé des écritures « étude rénovation immeuble ». Ils contestent également l’application d’une TVA à 20 % pour les prestations du syndic.

Il résulte des pièces versées aux débats que les justificatifs relatifs au libellé des écritures « étude rénovation immeuble » sont versés aux débats, et notamment les appels de fonds correspondants. Les contestations relatives à l’application d’une TVA à 20 % concernent les frais et seront donc traitées dans le paragraphe correspondant.

S’agissant des sommes dues au titre de l’exercice de l’année 2023, il n’est pas contesté que les époux [S] ont saisi le tribunal judiciaire de Pontoise suivant assignation du 23 mai 2024 aux fins de contestation de l’assemblée générale du 7 mars 2024 (et notamment en arguant du défaut de respect du règlement de copropriété sur la répartition des charges et du calcul imprécis des charges relatives à la consommation d’eau) (RG 24/3515).

Il résulte de la lecture des résolutions de l’assemblée générale du 7 mars 2024 que l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2023 (recettes et dé-penses de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et de la situation financière au 31 décembre 2023) et a approuvé le budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Ce litige n’ayant pas encore été tranché, le tribunal ne peut statuer sur les sommes dues au titre de l’exercice de l’année 2023 (4 trimestres pour un total de 2 020,80 €).

Il y a donc lieu de surseoir à statuer sur les demandes correspondantes.

Les époux [S] font également valoir que les procès-verbaux d’assemblée générale de 2019, 2021, 2022 n’ont pas été correctement notifiés, que les charges de ménage n’ont pas été correcte-ment imputées, que les procès-verbaux de 2018 et 2020 approuvent les comptes de plusieurs an-nées sans aucune explication.

Néanmoins, force est de constater que les époux [S] n’ont nullement contesté les assemblées générales précitées dans les délais requis par la loi. Leur contestation de ces chefs sera donc rejetée.

Sur la somme due au titre des charges de copropriété pures

En conséquence, au vu des défauts de justification ci-dessus mentionnés, il apparaît que, sur la reprise de solde à hauteur de 17 726,25 €, il convient de déduire la somme de 12 667,88 €. Le tri-bunal considérera donc que la reprise de solde n’est justifiée que pour la somme de 5058,37 euros.

Par ailleurs, il apparaît que l’appel de fonds pour le premier trimestre 2023 à hauteur de 505,32 € n’est pas produit aux débats. Cette somme sera déduite du montant de la dette.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 430,30 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 264,28 euros correspondant à une mise en demeure et à la sommation de payer les charges de copropriété, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement. Par ailleurs, les frais intitulés « transmission avocat » et « transmission huissier » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

La contestation relative à l’application d’une TVA à 20 % s’agissant des frais intitulés « constitution et transmission dossier avocat » est donc sans objet, la demande en paiement de ces frais ayant été rejetée par le tribunal.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S], solidairement en vertu des dispositions de l’article 220 du Code civil, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 694,58 correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2015 au 1er octobre 2024, hors charges de l’année 2023, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2022.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux an-nées, le paiement des sommes dues.

Le texte susvisé exige que les débiteurs de bonne foi produisent des pièces permettant de justifier d’une situation financière dégradée. Force est de constater que les défendeurs ne produisent aux débats aucune pièce permettant de justifier leur demande de délais de paiement. Cette dernière sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S] en lien direct avec un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Sa demande en paiement de dommages et intérêt sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S], partie qui succombent supporteront in solidum les dépens de la présente instance. Leur propre demande formulée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :

—  15 694,58 correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2015 au 1er octobre 2024, hors charges de l’année 2023, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2022 ;

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343 -2 du Code civil ;

Surseoit à statuer sur la demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’exercice de l’année 2023, dans l’attente du jugement de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise tranchant la contestation formulée à l’encontre de l’assemblée générale du 7 mars 2024 formulée par les époux [S] (RG 24/3515),

Rejette la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande formulée au titre des frais irrépétibles par les époux [S] ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [S] et Madame [V] [C] épouse [S] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS