TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/11809 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YN7X

N° de MINUTE : 25/00286

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] – [Adresse 5],

représenté par son syndic ATM & GAILLARD

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L OLAM

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société SARL OLAM est propriétaire des lots n°1, n°70 et n°113 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] (93).

Par jugement réputé contradictoire du 21 novembre 2016 rendu par le Tribunal d’instance de BOBIGNY, la société SARL OLAM a été condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] les sommes suivantes arrêtées au 1er juillet 2016 :

—  7 522,63 euros au titre des charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement ;

—  80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Par jugement par défaut du 23 mars 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY, la société SARL OLAM a été condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] les sommes suivantes :

—  7 653,34 euros au titre des charges impayées au 1er trimestre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 08 décembre 2020 sur la somme de 3 655,94 euros et pour le surplus à compter du 29 octobre 2021 ;

—  30 euros au titre des frais nécessaires ;

—  600 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2023 ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] a assigné la société SARL OLAM devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— condamner la SARL OLAM en :

* 7 428,61 euros de charges de copropriété arrêtées au 4ème appel 2023 inclus avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

* 3 000 euros de dommages et intérêts ;

* 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SARL OLAM en tous les dépens.

La société SARL OLAM n’a pas constitué avocat.

Le 22 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 5] a notifié des conclusions dans lesquelles il modifie ses demandes. Ces conclusions n’ont pas été signifiées par acte de commissaire de justice au défendeur n’ayant pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé du litige en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 12 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, la société SARL OLAM ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2023 ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’ayant pas constitué avocat.

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5]

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des conclusions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] notifiées le 22 avril 2024 et la pièce nouvelle n°11

L’article 16 alinéa 1er et 2 du code de procédure civile dispose le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] a notifié par le RPVA le 22 avril 2024 des conclusions dans lesquelles il modifie le montantqu’il n’a pas signifié à la société SARL OLAM, défenderesse n’ayant pas constitué avocat.

En conséquence, ces conclusions et la pièce nouvelle n°11 qu’elles visent dans le bordereau de pièces seront déclarées irrecevables.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 5] verse aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2022, l’appel de fonds sur travaux du 09 mai 2022, les appels de fonds du 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2023, l’état de répartition des charges daté du 09 mai 2022 portant sur l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, l’état de répartition des charges daté du 17 mai 2023 portant sur l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2022 et 10 mai 2023 ayant approuvé respectivement les comptes des exercices du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;

— les jugements rendus le 21 novembre 2016 par le Tribunal d’instance de BOBIGNY et le 23 mars 2022 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY à l’encontre de la SARL OLAM à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5].

Il résulte de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] ne produit aucun décompte comptable du compte copropriétaire de la société SARL OLAM, en se limitant à inclure dans son assignation un tableau pourtant sur la période du 1er avril 2022 jusqu’au 1er octobre 2023, qui n’est corroboré par aucune pièce comptable versée aux débats.

Dès lors, le Tribunal n’est pas en mesure de vérifier la réalité des sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] et l’absence de paiement par la société SARL OLAM.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] ne produit pas le procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] ne rapporte la preuve ni du caractère exigible de la créance qu’il allègue ni du quantum de la créance dont il se prévaut à l’encontre de la société SARL OLAM.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] sera débouté de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 4ème appel 2023.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve de son préjudice en lien avec la mauvaise foi de la société SARL OLAM, distinct de l’absence ou du retard de paiement des charges de copropriété, d’autant qu’il résulte des pièces versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve d’une dette de la société SARL OLAM à son égard au titre des charges de copropriété.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il sera également débouté de sa demande de capitalisation des intérêts devenue sans objet, ayant été débouté de toutes ses demandes principales.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] étant tenu aux dépens, il est équitable de le débouter de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclare irrecevables les conclusions et la pièce n°11 notifiées par le RPVA le 22 avril 2024 par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] sans signification à la société SARL OLAM, défenderesse n’ayant pas constituué avocat;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème appel 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 5] de sa demande fondée sur de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 20 février 2025

LE GREFFIER LE JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART