PREMIERE CHAMBRE

04 Décembre 2025

N° RG 25/02734 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONBT

72A

S.D.C. [Adresse 4]

C/

[J] [P] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet S.G.A SAS, immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le numéro 598 200 582, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry Allain, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [P] [X], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [J] [P] [X] est propriétaire des lots n° 7 et 21 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 12], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Soisy-Sous-Montmorency ([Adresse 10]), représenté par son syndic le cabinet S.G.A, a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de:

—  34 414,11 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il demande également la condamnation du défendeur aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’inscription d’hypothèque, et au paiement de la somme de 2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X], a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres de son adresse, [Adresse 2] à [Localité 11]. Il n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 11 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 16 octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que M. [X] est propriétaire des lots n° 7 et 21 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un décompte pour la période du 1er janvier 2024 au 24 avril 2025

— le relevé de compte individuel pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 octobre 2023, 9 octobre 2024 et 21 mai 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif aux assemblées générales des 9 décembre 2021, 15 mars 2021, 30 janvier 2023, 15 décembre 2023 ;

— des mises en demeure des 10 septembre 2021, 3 février 2022, 8 février 2023 et 16 novembre 2023 ;

— une sommation de payer la somme de 3 512,77 euros en date du 26 novembre 2024 ;

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 34 414,11 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 24 avril 2025.

Toutefois, il convient de déduire du décompte la somme de 912,48 euros afférente aux écritures « MUTATION REGUL LOTS :21 CLE : A », « MUTATION REGUL LOTS :21 CLE :P, » MUTATION REGUL LOTS : 7 CLE : A « , » MUTATION REGUL LOTS : 7 CLE : C « , » MUTATION REGUL LOTS : 21 CLE : A « et » MUTATION REGUL LOTS : 7 CLE : A " qui ne constitue pas des charges de copropriété.

En outre, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune explication quant à l’imputation intégrale de ces frais au défendeur.

Il convient de déduire également la somme de 3 198,05 euros concernant une régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, qui n’est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires.

En effet, si le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 octobre 2024 ayant validé, dans sa résolution n°6, les comptes pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, force est de constater que le demandeur ne verse pas aux débats les documents comptables et le décompte de répartition de charges afin de permettre au tribunal d’apprécier le quantum de la régularisation des charges et l’imputation au défendeur.

Enfin, il convient également de déduire des sommes réclamées les frais de contentieux et de recouvrement, qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 384,26 euros.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais intitulés « SGA- Dossier impayé » pour un montant de 230 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant à la sommation de payer en date du 26 novembre 2024 pour la somme de 154.26 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [X] à verser au SDC [Adresse 4] la somme de 30 073,58 euros au titre de charges de copropriété, appel travaux et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [Adresse 4] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [X], partie perdante, supportera les dépens.

S’agissant des frais de commandement et d’inscription d’hypothèque légale, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [J] [P] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 30 073,58 euros au titre de charges de copropriété, appel travaux et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne M. [J] [P] [X] dépens de la présente instance, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne M. [J] [P] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 04 décembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS