TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Novembre 2025

N° RG 24/09073 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZI7R

N° Minute :

AFFAIRE

Syndcat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis14[Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[M] [X], [Y] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis14[Adresse 1] représenté par son syndic :

Cabinet CEGESTIM

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Monsieur [M] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillant

Madame [Y] [W]

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Tiffen Coge, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit des 29 octobre 2024 aux fins de :

Assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. et Mme [X] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 13.782,20 euros au titre des charges, échéance du 4e trimestre 2024 incluse.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 12.393,23 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.388,97 euros, seront examinés en application de

l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12.393,23 euros au titre des charges, échéance du 4e trimestre 2024 incluse, avec capitalisation des intérêts.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. et Mme [X] sont propriétaires des lots n°215 et 282 de l’état descriptif de division,

— un décompte des charges et frais de M. et Mme [X] arrêté au 7 octobre 2024,

— un extrait du grand livre comptable de la copropriété pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 28 janvier 2021, 7 juillet 2021, 12 septembre 2022 et 23 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019 à 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021 à 2024 ainsi que divers travaux.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au 7 octobre 2024 d’un montant de 12.393,23 euros.

En conséquence, M. et Mme [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.393,23 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 7 octobre 2024, échéance du 4e trimestre 2024 incluse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les intérêts courront à compter de l’assignation du 29 octobre 2024 qui vaut mise en demeure.

Par ailleurs l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.388,97 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un relevé du compte de M. et Mme [X] pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier

2024,

— un relevé du compte de M. et Mme [X] pour la période du 1er janvier au 1er avril 2024,

— un décompte de frais et charges de M. et Mme [X] arrêté au 7 octobre 2024,

— une note d’honoraires d’avocat pour « préparation et rédaction d’une mise en demeure », datée du 7 novembre 2023, pour un montant de 120,00 euros,

— le courrier du 7 novembre 2023 afférent (avis de réception non produit),

— une note d’honoraires d’avocat pour « suivi de dossier, préparation et rédaction d’une assignation, préparation du dossier de plaidoirie, représentation aux audiences et frais de secrétariat », datée du 17 janvier 2024, pour un montant de 1.200,00 euros,

— la facture de l’huissier de justice pour délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024, à hauteur de 287,91 euros,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de mise en demeure en date du 7 novembre 2023 (120 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse n’est pas produit,

— honoraires de l’huissier pour la délivrance de l’assignation (287, 91 euros) dans la mesure où ces frais relèvent des dépens, tel que prévu par l’article 696 du code de procédure civile,

— honoraires d’avocat pour la procédure de recouvrement de créance (1.200 euros), ceux-ci devant être arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— frais d’huissier de justice « commandement de payer » du 7 février 2022 dont il n’est pas justifié,

— frais de mise en demeure du 1er juillet 2022 dont il n’est pas justifié,

— frais de « constitution dossier avocat » du 24 octobre 2023 et de « constitution dossier assignation » qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et dont il n’est en tout état de cause pas justifié,

— frais de prise d’hypothèque dont il n’est pas justifié.

Débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.388,97 euros sur le compte de M. et Mme [X].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. et Mme [X] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, que M. et Mme [X] seront condamnés à lui payer.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. et Mme [X] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

II Sur les demandes accessoires

M. et Mme [X], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. et Mme [X] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) représenté par son syndic la somme de 12.393,23 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 7 octobre 2024, échéance du 4e trimestre 2024 incluse ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges allouées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic les sommes de :

1.000 euros à titre de dommages et intérêts,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.388,97 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [X] aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) représenté par son syndic du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT