TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/04509 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XCKE

JUGEMENT DU 11 MARS 2025

DEMANDEUR :

Mme [B] [G]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Michaël MOKROWIECKI, avocat au barreau de LILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/13943 du 22/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

DEFENDERESSES :

La société PULPIMO, intervenante volontaire, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

Mme [X] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Janvier 2024.

A l’audience publique du 09 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2025.

Ulysse PIERANDREI, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 avril 2022, Mme [B] [G] s’est engagée à vendre à Mme [X] [S] un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant la somme de 190.000 euros. Les négociations ont été menées par l’intermédiaire de la société Pulpimo, dont les honoraires de 11.000 euros étaient laissés à la charge de la vendeuse.

Le compromis de vente conditionnait la transaction à l’obtention par Mme [X] [S] d’un prêt d’un montant global de 204.500 euros sur une durée de 25 années, au taux d’intérêt maximum de 2,5% l’année hors assurance. Mme [X] [S] devait initialement justifier de l’accomplissement de cette condition au plus tard le 18 juillet 2022, et la date de régularisation en la forme authentique de la vente était fixée au 20 août 2022.

Par avenant signé les 28 et 30 juillet 2022, Mme [B] [G] et Mme [X] [S] ont convenu de reporter le terme de la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier au 31 août 2022.

Par acte d’huissier de justice du 04 octobre 2022, Mme [X] [S] a été sommée d’assister à la signature de l’acte de vente à la date du 10 octobre 2022. À cette date, le notaire a dressé un procès-verbal de carence compte tenu de l’absence de Mme [X] [S].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 10 février 2023, Mme [B] [G] a mise en demeure Mme [X] [S] de justifier d’une demande de prêt conforme au compromis de vente. Ce courrier lui a été retourné « pli avisé et non réclamé ».

Par un nouveau courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 03 avril 2023, Mme [B] [G] a notifié à Mme [X] [S] la résolution du compromis de vente et l’a mise en demeure de lui régler la somme de 30.000 euros au titre de la clause pénale. Ce courrier lui a été retourné « pli avisé et non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, Mme [B] [G] a fait assigner Mme [X] [S] devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir le paiement de la clause pénale. Cet acte a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile.

La société Pulpimo est intervenue volontairement à l’instance.

Au terme de son assignation, Mme [B] [G] demande au Tribunal de :

• dire et juger que la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas été levée en raison de la faute de Mme [X] [S], la réputer accomplie ;

• constater, et à défaut prononcer la résolution de la vente ;

• condamner Mme [X] [S] à lui payer la somme de 30.000,00 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente ;

• condamner Mme [X] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

• condamner Mme [X] [S] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, la société Pulpimo sollicite du Tribunal qu’il :

• dise et juge que son intervention volontaire est recevable et bien fondée;

• dise et juge que Mme [X] [S] engage sa responsabilité délictuelle à son égard de la SAS ;

• en conséquence condamne Mme [X] [S] à lui payer la somme de 11.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses entiers préjudices ;

• condamne Mme [X] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

• condamner Mme [X] [S] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [S] n’a pas constitué avocat.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le Tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « donner acte » qui ne constituent pas de réelles prétentions mais de simples moyens, à moins que la loi ne prévoie explicitement cette formulation ou qu’elle ne comporte une réelle demande susceptible d’emporter des conséquences juridiques (Cass. civ. 2ème, 13 avril 2023, n°08-15.203).

De plus, il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction. Enfin, le silence opposé par une partie à l’affirmation d’un fait n’en vaut pas à lui seul reconnaissance (Cass. civ. 1ère, 18 avril 2000, n°97-22.421).

— Sur la demande de résolution du compromis de vente

En vertu des articles 1101 à 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destinés à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ; les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; la liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Il résulte des articles 1304 et 1304-3 du code civil que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ; elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les articles 1224 et 1229 du code civil disposent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Elle met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1226 du code civil dispose que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution ; le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

Les articles 1227 à 1228 du code civil prévoient que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le compromis de vente du 29 avril 2022 contient des clauses ainsi rédigées :

• page 8 : « CONDITION(S) PARTICULIÈRE(S) : La possession des lieux se fera au plus tard le 1er octobre 2022 après signature de l’acte de vente chez le notaire. »

• page 10 : « Le présent acte est donc conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts. »

• page 11 : « L’acquéreur s’oblige à déposer sa demande de prêt dans le délai de DIX JOURS à compter de l’expiration du délai SRU. Ce prêt, ou chacun de ces prêts s’il y en a plusieurs, sera réputé obtenu dès réception de l’offre par l’acquéreur, ce qui devra intervenir dans le délai de SOIXANTE JOURS à compter de l’expiration du délai SRU. Cette condition est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur. En conséquence, en cas de non-réalisation de celle-ci, il aura seul qualité pour s’en prévaloir. »

• page 11 : « Les parties conviennent expressément que si ce défaut de réalisation résulte d’une faute commise par l’ACQUÉREUR (dossier de prêt non déposé, dossiers demeurés incomplets malgré la demande des organismes prêteurs ou du RÉDACTEUR…), la présente condition suspensive sera considérée comme levée, conformément à l’article 1178 du code civil, le VENDEUR et le RÉDACTEUR se réservant en outre le droit de saisir le Tribunal afin de se voir attribuer des dommages et intérêts pour immobilisation abusive de biens à vendre. »

• page 14 : RÉITÉRATION PAR ACTE AUTHENTIQUE : […] Le présent contrat constitue dès sa signature un accord définitif sur la chose et le prix. Il sera réitéré par acte authentique […] au plus tard dans les trois mois de l’expiration du délai de rétraction."

Il ressort des pièces versées au débat que Mme [X] [S] n’a pas répondu aux courriers et emails que lui ont adressés Mme [B] [G] et la société Pulpimo pour s’informer de l’avancée de ses démarches destinées à obtenir un prêt en vue de financer son achat immobilier. Cette attitude est notamment confirmée par un email du 06 septembre 2022 par lequel le courtier en prêts immobiliers écrit à la société Pulpimo qu’il n’est pas parvenu à la joindre, par un email du 09 septembre 2022 dans lequel l’étude notariale lui reproche de ne pas être joignable et par les deux courriers retournés assortis de la mention « pli avisé et non réclamé ».

Mme [X] [S] a par ailleurs adressé le 12 septembre 2022 un unique email à l’étude notariale par lequel elle indique qu’elle obtiendra une répondre « cette semaine » concernant sa demande de prêt et que ses retards sont dus "au fait que la personne qui devait s’en charger n’a rien fait et ne [lui] a pas dit les choses concrètement".

Mme [X] [S] n’a donc pas exercé son droit de rétractation dans le délai légal, n’a jamais justifié de ses démarches en vue d’obtenir un prêt lui permettant de réaliser son achat, n’a apporté la preuve d’aucune décision d’octroi ou de refus de prêt et ne s’est pas présentée pour ce faire devant le notaire le 10 octobre 2022.

Il s’en déduit que la non réalisation de la condition suspensive résulte du comportement fautif de Mme [X] [S] qui s’est manifestement désintéressée de la vente et a souhaité s’en désengager.

Il convient également de constater, en premier lieu, que le compromis de vente ne contient pas de clause résolutoire, en deuxième lieu, que le courrier recommandé de mise en demeure du 10 février 2023 ne mentionne pas son intention de procéder à la résolution du contrat, et, en dernier lieu, qu’il n’est pas démontré que les deux courriers recommandés de mise en demeure ont été effectivement portés à la connaissance de Mme [X] [S] en ce qu’ils ont été retournés à leur expéditrice avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Dès lors, Mme [B] [G] n’a pas valablement procédé à la résolution du contrat par voie de notification.

Les manquements de Mme [X] [S] apparaissent cependant suffisamment graves pour justifier de mettre fin au contrat, dans la mesure où ils ont fait obstacle à la conclusion de la vente : il sera par conséquent prononcé la résolution du compromis de vente du 29 avril 2022.

— Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale

L’article 1230 du code civil énonce que la résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le compromis de vente du 29 avril 2022 contient une clause ainsi rédigée pages 14-15 :

« CLAUSE PÉNALE : Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de réitérer les présentes conventions (à l’exception du droit de rétractation), elle y sera contrainte par tous les moyens, voies et amendes, et devra en outre payer à l’autre partie dix pour cent du prix de vente augmenté des honoraires de négociation dus au rédacteur des présentes à titre de dommages et intérêts. »

S’il y a lieu de considérer que les conditions de la clause pénale sont réunies au regard des manquements précédemment exposés, la sanction prévue au contrat apparaît manifestement excessive dans la mesure où Mme [B] [G] n’a pas eu à régler d’honoraires à l’agence immobilière, d’autant que la prise en compte de cette somme dans l’évaluation de son préjudice conduirait à lui accorder une indemnité équivalente à 15,78% de la valeur d’un bien dont elle n’a pas été dépourvue.

Mme [X] [S] sera par conséquent condamnée à payer à Mme [B] [G] la somme de 19.000 euros à ce titre, avec intérêts au taux légal au jour du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur la demande de dommages et intérêts de la société Pulpimo

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, la société Pulpimo soutient que le comportement de Mme [X] [S], qui n’a jamais justifié de ses démarches en vue d’obtenir un prêt lui permettant de réaliser son achat immobilier, est constitutif d’une faute l’ayant directement privée de la rémunération qui lui était promise alors qu’elle a fourni un travail de négociation, de rédaction d’un compromis de vente, de mise en relation et d’envoi de multiples courriers de relance pour permettre à la vente de se tenir. Elle s’appuie ce sens sur une décision rendue le 09 mai 2008 par la Cour de cassation en assemblée plénière (pourvoi n°07-12.449).

Il faut d’abord souligner que les faits de l’arrêt invoqué par la société Pulpimo diffèrent sensiblement de ceux de la présente espèce, en ce que la décision rendue par la Cour de cassation porte sur une vente immobilière conclue à l’insu de l’agent immobilier qui a assuré les visites du bien concerné et mis en relation les parties, lesquelles ont usé de manœuvres frauduleuses destinées à priver l’intermédiaire de sa rémunération.

Ensuite, si Mme [X] [S] a manqué à ses obligations contractuelles et adopté un comportement fautif ayant fait obstacle à la vente pour laquelle la société Pulpimo espérait tirer une rémunération, celle-ci ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité certain entre ces carences et la privation des gains espérés. Il n’est en effet pas démontré que les démarches que devaient initier Mme [X] [S] aurait débouché sur l’obtention d’un prêt, quand bien même le compromis contient page 11 une déclaration de l’acquéreur au terme de laquelle « rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s’oppose aux demandes de prêts qu’il se doit de solliciter », ceux-ci ayant pu lui être refusés pour des raisons échappant à sa seule volonté.

Dès lors, il n’y a pas lieu de considérer que les manquements contractuelles de Mme [X] [S] soient à l’origine du dommage allégué par la société Pulpimo : elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit en son alinéa 1er que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Mme [X] [S], partie perdante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à Mme [B] [G] une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal au jour de prononcé conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La demande de condamnation de la société Pulpimo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures engagées à compter du 1er janvier 2020, énonce que les décisions de première instance en matière civile sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire rendu publiquement et en premier ressort par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

PRONONCE la résolution de la promesse de vente conclue le 29 avril 2022 entre Mme [B] [G] et Mme [X] [S] ;

CONDAMNE Mme [X] [S] à verser à Mme [B] [G] la somme de 19.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

DÉBOUTE la société Pulpimo de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [X] [S] à verser Mme [B] [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

RAPPELLE qu’il peut être interjeté appel du présent jugement dans le délai d’un mois à compter de sa signification ;

Le Greffier, La Présidente,