PREMIERE CHAMBRE

15 Janvier 2026

N° RG 25/04730 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OPVA

72A

S.D.C. RESIDENCE SIGNAC

C/

[M] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence SIGNAC, sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC,dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [O] [K] propriétaire d’un bien immobilier situé Résidence Signac, [Adresse 2].

Par jugement du 7 décembre 2023, le tribunal de proximité de Pontoise a condamné M. [K] au paiement de la somme de 1 850,10 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte en date du 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence Signac, [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Sergic, a fait assigner devant ce tribunal M. [K] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

—  10 797,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété et des frais,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [K] soit condamné e aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] a été assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice ayant vérifié l’adresse auprès des voisins, appelé téléphoniquement le défendeur, s’étant rendu sur son lieu de travail, et l’ayant recherché sur internet. Le commissaire de justice a adressé la lettre recommandée avec accusé de réception le 8 août 2025, revenue avec la mention « avis non réclamée », avec une date illisible.

L’ordonnance de clôture du 16 octobre a fixé l’affaire au 20 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [K] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 324,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2022, 26 février 2024 et 21 janvier 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 8 octobre 2024, présentée le 31 octobre 2024 et revenue avec la mention « avisé et non réclamé » pour le paiement de la somme de 6 386,98 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 485,84 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « renvoi dossier en procédure » seront rejetés.

En revanche, il sera fait droit à la demande relative aux frais de mise en demeure qui est justifiée à hauteur de 120 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts seront calculés à compter de la date du lendemain de la première présentation de la lettre au défendeur, soit le 1er novembre 2024.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 605,84 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2024 sur la somme de 6 386,98 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [K] a déjà été condamné par tribunal de proximité de Pontoise, et continue de pas régler les charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [K], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé Résidence Signac, [Adresse 2] la somme de 10 605,84 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2024 sur la somme de 6 386,98 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne M. [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne M. [K] aux dépens ;

Condamne M. [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 15 janvier 2026

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS