Tribunal Judiciaire de Pontoise, Tpx montmorency, 10 février 2026, n° 25/00260

TJ Pontoise 10 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés par l'assemblée générale et que les copropriétaires n'avaient pas contesté leur obligation de paiement, rendant les charges exigibles.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi des copropriétaires
La cour a reconnu que le comportement des copropriétaires avait entraîné un préjudice certain pour le syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les copropriétaires à rembourser les frais de justice engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, tpx montmorency, 10 févr. 2026, n° 25/00260
Numéro(s) :	25/00260
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	20 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry LAISNE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00260 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3X3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— ------------------

JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] sont propriétaires des lots n°260 (un appartement) et n°372 (un parking), représentant 92 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 3] » situé [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 17 décembre 2024, le tribunal de proximité de Montmorency a solidairement condamné Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 5 258,16 € au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au 8 octobre 2024 pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024 (appel 4ème trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a engagé une procédure de saisie immobilière par commandement de payer valant saisie immobilière.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 juillet 2025, distribué le 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS SERGIC, mis en demeure seulement Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] de payer la somme de 9 252,71 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 17 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC, a fait assigner Monsieur [K] [B] devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  3 631,37 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement suivant décompte du 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  1 400 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

et rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il souligne qu’il s’agit de la deuxième procédure engagée contre Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W], pour non-paiement des charges de copropriété. Il expose que Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des lundi 13 mai 2024 et mardi 6 mai 2025 et approuvant les comptes entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice s’étendant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à son chapitre II article 10 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires. Monsieur [K] [B] était seul destinataire de la mise en demeure du 22 juillet 2025. Madame [E] [W] a cependant été mise en demeure par l’assignation.

En conséquence, Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 319,37 euros, au titre des charges de copropriété dues au 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 juillet 2025.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 312 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’extrait de compte fait apparaître des frais « renvoi dossier procédure » le 17 juillet 2025 imputés à hauteur de 192 euros ainsi que des frais « lettre comminatoire » le 12 août 2025 imputés à hauteur de 120 euros, correspondant aux honoraires d’avocats, qui n’entrent pas dans les frais de l’article 10-1 susvisé. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 17 décembre 2024, et n’ont continué à verser qu’irrégulièrement les charges de copropriété, de sorte qu’une procédure de saisie immobilière a été engagée. Le comportement et la résistance des copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC, la somme de 3 319,37 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [B] et Madame [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS SERGIC, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 10 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE