RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00266 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PEDI

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 27 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.P.A. RÉSIDENCE [Etablissement 1]

Syndic FONCIA LVM

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [R]

[Adresse 2]

Groupe de propriété n°[Adresse 3]

[Localité 2] – ALGERIE

comparant en personne

Madame [C] [O] épouse [R]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON, juge placée

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] épouse [R] sont propriétaires des lots numéro 24 (un appartement n°A204) et numéro 80 (un emplacement de stationnement n°2031), au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1] à [Localité 4], a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS FONCIA LVM, fait signifier à Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] épouse [R] une sommation de payer la somme de 2.085,64 € en principal au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] épouse [R] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 10 mars 2026, aux fins de :

— condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] épouse [R] à lui verser la somme de 3.644,15 € se décomposant comme suit :

* 2.703,24 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété ;

* 940,91 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] épouse [R] à lui verser la somme de 1.400 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] épouse [R] à lui verser la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et s’en rapporte à la justice pour le bénéfice de délais de paiement. Il indique que Monsieur [M] [R] est divorcé depuis le 9 mai 2025 et précise que ce dernier ne vit plus dans les lieux.

Il expose que Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] épouse [R], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article

10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Madame [C] [O] épouse [R], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

Monsieur [M] [R], comparant en personne, reconnaît être redevable des sommes réclamées au titre des charges de copropriété. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 € par mois. Il conteste tant le montant des frais réclamés que la demande de dommages et intérêts.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [R] expose que le bien est une résidence secondaire. Il précise être divorcé de Madame [C] [O], laquelle réside à [Localité 5], et soutient que cette dernière était informée de la tenue de l’audience. Il indique que le bien est détenu en indivision, chacun pour moitié avec Madame [C] [O], conformément à l’acte de propriété. Il affirme avoir sollicité le syndic afin que la dette soit répartie à parts égales entre les deux indivisaires. S’agissant de sa situation personnelle, il déclare verser une pension alimentaire pour ses cinq enfants résidant à [Localité 5], à hauteur de 100 € par enfant, soit un total mensuel de 500 €. Enfin, il indique percevoir un revenu mensuel de 1.200 € au titre de son activité de commerçant à [Localité 5] et précise que Madame [C] [O] exerce la même profession.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la qualité de propriétaires de Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] est justifiée par la production de l’extrait de matrice cadastrale.

De plus, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblée générale des 15 novembre 2023 et 17 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice des années 2025 et 2026, de l’exercice du budget prévisionnel et d’adoption des travaux ; des appels de charges pour la période du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2026 inclus ; du décompte produit que Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] que sont redevables de la somme de 2.703,24 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 février 2026.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.703,24 € arrêtée au 4 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus).

Sur les intérêts :

Le syndicat des copropriétaires justifiant de la sommation de payer les charges de copropriété datée 24 juillet 2025, la condamnation portera intérêt à taux légal sur la somme de 2.085,64 € en principal à compter de cette date, et à compter de la décision sur le surplus.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 940,91 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 24 juillet 2025, à hauteur de 139,90 €, dont il est justifié.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de mise en demeure imputés le 10 février 2025 à hauteur de 55,2 € ainsi que des frais de relance après mise en demeure facturés le 5 mars 2025 à hauteur de 42,5 €, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Concernant les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat et à l’huissier tels que visés par le décompte produit, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais ont vocation à être inclus dans les dépens ou indemnisés dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et n’entrent donc pas dans les frais des dispositions susvisées.

Enfin, les intérêts de retard imputés à hauteur de 3,31 € le 4 mars 2025 doivent être écartés, les intérêts ne commençant à courir qu’à compter du 24 juillet 2025, comme indiqué précédemment.

En conséquence, il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 139,90 € au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, le défendeur sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de verser la somme de 200 euros par mois en plus du règlement régulier des appels de fonds.

Compte tenu du montant de la dette et du montant des charges courantes, des engagements de régularisation pris à l’audience, et de l’absence d’opposition du demandeur sur le principe de l’octroi de délais de paiement, il y a lieu d’autoriser Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] à s’acquitter de leur dette par règlement mensuels de 200 euros, en sus du paiement des charges de copropriété courantes, la dette devant être intégralement soldée au plus tard lors de la 14ème mensualité suivant la signification du jugement.

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement d’une échéance ou charges de copropriétés courantes, le montant de la dette redeviendra intégralement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la mauvaise foi des défendeurs et il n’est pas non plus justifié d’un préjudice distinct de celui du retard de paiement qui sera réparé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice :

la somme de 2.703,24 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 4 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 juillet 2025 sur la somme de 2 085,64 € en principal, et à compter de la décision sur le surplus ;la somme de 139,90 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DIT que Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] pourront régler cette somme en 13 mensualités de 200 euros, et une 14e soldant la dette, en sus des charges de copropriété courantes, à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance et des charges de copropriétés courantes, le montant de la dette redeviendra intégralement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], sise [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 6], le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT