RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00236 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OT7Y

MINUTE N° : 26/00025

Syndic. de copro. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SITUE [Adresse 2]

c/

[P] [T]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 8]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 02 JANVIER 2026 ;

Sous la Présidence de Ludovic THELY, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire de Pontoise chargé du service du tribunal de proximité de Gonesse, assisté(e) de Cendrine ESTEBAN, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Syndic. de copro. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SITUE [Adresse 2]

Representé par son syndic la société 2 ASC IMMOBILIER SAS

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

DEMANDEUR

ET

Monsieur [P] [T]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

DÉFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [T] est propriétaire des lots n° 2, 5 et 6 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à GONESSE (95500), pris en la personne de son syndic, la société par actions simplifiées 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GONESSE aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4 410,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation180 euros au titre des frais de recouvrement1 200 euros à titre de dommages et intérêts1 944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025. Le demandeur, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [P] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [P] [T], assigné à domicile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux ;les relevés individuels de charges ;le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 4 juin 2024 et celui du 16 avril 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;le décompte de la créance arrêté au 27 mai 2025 ;le contrat de syndic ;le précédent jugement rendu le 10 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9].

Le précédent jugement en date du 10 mai 2024 a condamné Monsieur [P] [T] à payer la somme de 3 800,16 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 26 février 2024.

En conséquence, seules les charges impayées postérieures à cette date peuvent prises en compte.

Il ressort de ces documents que Monsieur [P] [T] reste ainsi devoir la somme de 4 410,78 euros à titre de charges de copropriété impayées suivant arrêté du compte au 1er octobre 2025, après versements effectués postérieurement à l’assignation.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du prononcé du présent jugement.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La demande de condamnation à hauteur de 180 euros est justifiée par la constitution d’un dossier d’avocat en date du 26 mai 2025, ce qui n’entre pas dans les frais de recouvrement mais relève des diligences normales qui incombent au syndic des copropriétaires.

Par conséquent, le SYNDIC DES COPROPRIETAIRES sera débouté de sa demande de condamnation de ce chef.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En manquant sans raison valable et de façon répétée à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement ses charges de copropriété, Monsieur [P] [T] a commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui est justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts.

Il convient de souligner que cette procédure judiciaire fait suite à un premier jugement, ce qui tend à prouver que les défauts de paiement et de régularisation ne sont pas un incident isolé.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Monsieur [P] [T], condamné aux dépens, devra verser au SYNDIC DE COPROPRIETAIRES une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera ainsi rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société par actions simplifiées 2 ASC IMMOBILIER, les sommes de :

—  4 410,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025

—  600 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société par actions simplifiées 2 ASC IMMOBILIER de sa demande en paiement de la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société par actions simplifiées 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 2 janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,