RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00335 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5B7

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [A] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [S] [W]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] sont propriétaires indivis des lots n°148, 163 et 2583, s’agissant d’un appartement avec cave et parking, représentant 146 / 100 000 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 3], cadastré section AE n°[Cadastre 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 15 octobre 2024, le tribunal de proximité de Montmorency a notamment condamné solidairement Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 896,68 €, au titre des charges de copropriété et travaux arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêts légaux à compter du 19 avril 2024, débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de recouvrement et de dommages et intérêts, débouté Monsieur [F] [A] [Z] de sa demande de délais de paiement, et condamné in solidum les débiteurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, distribuée le 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 3], a, par l’intermédiaire de son syndic la SA A2BCD, mis en demeure Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] de payer sous huit jours la somme de 5 817,79 euros au titre des charges de copropriété postérieures au jugement du 15 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SA A2BCD, a fait assigner Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] devant le tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

—  7 687,61 euros en principal, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 5 817,79 € à compter du 26 juin 2025, puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  2 200 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens vu l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z], régulièrement cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société A2BCD justifie du contrat de syndic avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2024 et 3 juin 2025, approuvant les comptes des années 2024 et 2025, prévoyant les budgets prévisionnels jusqu’au 31 décembre 2026 et prévoyant un plan pluriannuel de travaux, notamment s’agissant de l’installation de caméras de surveillance, de la rénovation énergétique de l’immeuble et du calorifugeage des colonnes, que les comptes annuels pour cette période ont été approuvés. En outre le syndic A2BCD fournit une attestation de non-contestation de ces deux assemblées générales.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Il convient de tenir compte uniquement des sommes postérieures au 1er avril 2024, les sommes antérieures ayant déjà fait l’objet d’un premier jugement de condamnation.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Les frais de contentieux et de recouvrement, qui ne constituent pas des charges de copropriété, font l’objet d’une condamnation distincte.

Enfin, le contrat de syndic reprend le règlement de copropriété, lequel contient une clause de solidarité.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 696,91 euros, au titre des charges de copropriété dues du 1er juillet 2024 au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

Il n’est pas justifié de la demande de majoration des intérêts au taux légal depuis le 26 juin 2025, de sorte que cette condamnation fera courir les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, l’intégralité des frais de procédure sollicités consistent en des honoraires de « suivi dossier avocat », dont une partie a d’ores et déjà été rejetée au précédent jugement. En tout état de cause, ce type de frais n’entrent pas dans les frais nécessaires de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. Enfin les frais d’hypothèque du 1er octobre 2025 ne sont pas justifiés.

La demande de condamnation en paiement de frais nécessaires au recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues. Il est également constant que le non-paiement en temps et en heure des charges de copropriété entraîne des défauts de trésorerie pour l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

En l’espèce, Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] ont déjà fait l’objet d’une première condamnation en paiement en octobre 2024, et n’ont jamais repris le paiement des charges courantes, ce qui manifeste leur mauvaise foi. Ils seront donc solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], prise en la personne de son syndic la société CABINET A2BCD, la somme de 5 696,91 euros, au titre des charges de copropriété dues du 1er juillet 2024 au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], prise en la personne de son syndic la société CABINET A2BCD, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de condamnation de Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [S] [W] et Monsieur [F] [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], prise en la personne de son syndic la société CABINET A2BCD, la somme de

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 17 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE