Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représenté par M^e Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [T]

Logement B002 Rez de Chaussée

8 Allée Jean Rostand

44470 CARQUEFOU

Non comparante, non représentée D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 24/03738 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NN7G

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Guillaume LENGLART

CCC à Madame [E] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 1er juillet 2016, prenant effet le 12 juillet 2016, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à Madame [E] [T], un local à usage d’habitation numéro B002 au rez-de-chaussée sis 8 allée Jean Rostand à Carquefou (44470) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 591.68 euros, outre une provision sur charges de 199.34 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 4 juillet 2024, la SA CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO a délivré à Madame [E] [T] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la SA CDC Habitat Social a assigné Madame [E] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal, constater à compter du 4 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 4 septembre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [E] [T] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Madame [E] [T] à lui payer :

— la somme de 3 627.71 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 4 août 2024 ou du 4 septembre 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

Assortir tous délais éventuels d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et juger que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de droit depuis le 4 septembre 2024,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [E] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Madame [E] [T] sera condamnée à verser à la société bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Condamner Madame [E] [T] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement ;

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant sa créance à la somme de 8 920.39 euros arrêtée au 22 avril 2025, selon décompte versé. Elle a précisé que le dernier règlement date du mois de février 2024.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [E] [T] n’a pas comparu et personne ne l’a représentée.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de l’intéressée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [E] [T] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 7 juin 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [E] [T] ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces produites que Madame [E] [T] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 8 920.39 euros au 22 avril 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 306.91 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de 22.86 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception.

La créance étant justifiée pour un montant 8 590.62 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [E] [T] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 1 594.14 euros, à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 3 627.71 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2024. Or, Madame [E] [T] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies le 5 août 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date et il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 5 août 2024, Madame [E] [T] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 5 août 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [E] [T] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance d’avril 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [E] [T], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse, les frais que cette dernière a dû exposer pour agir en justice et non compris dans les dépens. En conséquence, Madame [E] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er juillet 2016 entre la société anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) et Madame [E] [T] portant sur un local à usage d’habitation numéro B002 au rez-de-chaussée sis 8 allée Jean Rostand à Carquefou (44470) et ses accessoires, sont réunies à la date du 5 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Madame [E] [T] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [T] à payer à la SA CDC Habitat social la somme de 8 590.62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 22 avril 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 1 594.14 euros, à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 3 627.71 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la défenderesse ses obligations et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [E] [T] à verser à une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [E] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

A. PARES S. ZARIFFA