03 Décembre 2024

AFFAIRE :

S.C.I. LA ROSE DES SABLES

C/

S.A.S. [T]

N° RG 23/02841 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HMNS

Assignation :14 Décembre 2023

Ordonnance de Clôture : 20 Août 2024

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA ROSE DES SABLES

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Hugues TURQUET, Magistrat honoraire

Séverine MOIRÉ, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Septembre 2024, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Décembre 2024.

JUGEMENT du 03 Décembre 2024

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

La SCI LA ROSE DES SABLES a confié à la société [T] exerçant sous le nom commercial [Localité 6] [W] [T] la réalisation d’une maison d’habitation sur une parcelle dont elle est propriétaire sur la commune de Doué-en-Anjou (49), dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle en date du 04 mars 2021, pour un montant forfaitaire et définitif de 203.328 Euros TTC outre le coût de l’assurance dommages-ouvrage de 3.253,25 Euros.

Le contrat stipulait plusieurs conditions suspensives devant être réalisées dans un délai de cinq mois à compter de sa signature, parmi lesquelles l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison à prix et délai convenus prévue à l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation auprès de l’organisme garant la société CEGC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2022, la SCI LA ROSE DES SABLES a mis en demeure la société [T] de construire la maison au prix convenu.

En l’absence de réponse, une nouvelle mise en demeure a été envoyée à la société [T] par le conseil de la SCI LA ROSE DES SABLES par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 décembre 2022.

Après échanges de courriers entre les conseils des parties, le conseil de la société [T] a par lettre officielle du 20 janvier 2023, informé le conseil de la SCI LA ROSE DES SABLES du refus du garant, la société CEGC en date du 13 janvier 2023, de délivrer une attestation de garantie de livraison à prix et délai convenus pour la construction.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 janvier 2023, la société [T] a informé directement la SCI LA ROSE DES SABLES du refus de garantie à prix et délai convenus et par suite, de la caducité du contrat faute de réalisation de la condition suspensive.

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la SCI LA ROSE DES SABLES a fait assigner la société [T], SAS exerçant sous le nom commercial [Localité 6] [W] [T] devant la juridiction de céans, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, dire et juger que la société [T] a engagé sa responsabilité contractuelle et la condamner au paiement des sommes suivantes :

une indemnité de 137.408,41 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au surcoût du chantier de construction, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;une indemnité de 12.000 Euros au titre du préjudice locatif outre 1.000 Euros par mois à compter du 1er décembre 2023 jusqu’au jugement à intervenir ;une indemnité de 1.550 Euros au titre du préjudice fiscal outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;3.253,25 Euros outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;1.000 Euros au titre des honoraires de la société ALTIMEDE STRATEGIE outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;5.000 Euros au titre du préjudice moral ;ordonner la capitalisation des intérêts ;8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEXCAP selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La société [T] exerçant sous le nom commercial [Localité 6] [W] [T] a constitué avocat le 29 janvier 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, la SCI LA ROSE DES SABLES a conclu au débouté de la société [T] en toutes ses demandes et a sollicité sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1304-3 du Code civil, de dire et juger que la société [T] a engagé sa responsabilité contractuelle et de la condamner au paiement des sommes suivantes :

une indemnité de 137.408,41 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation au préjudice lié au surcoût du chantier de construction, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;une indemnité de17.000 Euros au titre du préjudice locatif, outre 1.000 Euros par mois à compter du 1er mai 2024 jusqu’au jugement à intervenir ;une indemnité de 1.550 Euros au titre du préjudice fiscal outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;3.253,25 Euros outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;1.000 Euros au titre des honoraires de la société ALTIMEDE STRATEGIE outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;5.000 Euros au titre du préjudice moral ;ordonner la capitalisation des intérêts ;8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEXCAP selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, la SCI LA ROSE DES SABLES fait valoir que le constructeur a été défaillant et n’a pas fait les démarches nécessaires dans les délais prévus par le contrat pour l’obtention de la garantie de livraison. Elle précise que la société [T] n’explique pas les raisons d’un tel retard dans la réponse apportée par le garant et ne communique pas les justificatifs de sa demande de garantie.

Elle soutient que la mauvaise foi du constructeur est établie au regard de l’absence de toute information sur l’avancement du contrat ainsi que des délais pour informer sa cliente.

Elle argue que la caducité du contrat est directement et essentiellement imputable à l’inexécution fautive par la société [T] de ses obligations tenant à son absence totale de diligences pendant deux ans et à son incapacité à mener le projet commandé.

La SCI LA ROSE DES SABLES sollicite l’indemnisation des préjudices qu’elle estime directement causés par la faute du constructeur :

— un préjudice financier lié à la différence entre le coût initial de la construction chiffré par la société [T] et son coût actuel du fait de l’augmentation du prix de construction, pour un projet strictement identique à celui prévu avec la société [T], chiffré sur la base du dossier [Localité 6] [W] [T] uniquement, l’augmentation étant liée à l’inflation et à la modification des normes en vigueur ;

— un préjudice locatif lié à l’absence de perception des loyers par la mise en location de l’immeuble jamais construit,

— un préjudice fiscal lié aux charges afférentes à l’obtention du permis de construire devenu caduc faute de commencement d’exécution,

— le remboursement des frais exposés pour la réalisation du chantier qui n’a jamais vu le jour,

— un préjudice moral lié aux tracas causés par le silence de la société [T] et les démarches liées aux diligences effectuées en urgence en fin d’année 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société [T], SAS exerçant sous le nom commercial [Localité 6] [W] [T], a conclu au débouté de la SCI LA ROSE DES SABLES en toutes ses demandes et à la condamnation de la SCI LA ROSE DES SABLES à lui payer la somme de 6.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société [T] argue que la SCI LA ROSE DES SABLES ne démontre pas que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison résulterait d’une faute du constructeur.

Elle indique que les dispositions de l’article 1304-3 du code civil réputant la condition accomplie lorsque le débiteur en a empêché l’accomplissement, ne peuvent pas s’appliquer à la condition litigieuse, car l’obtention par le constructeur d’une garantie de livraison à prix et délai convenus est une obligation légale d’ordre public, à laquelle les parties ne peuvent renoncer.

La société [T] fait valoir que la SCI LA ROSE DES SABLES n’apporte pas la preuve de la carence du constructeur à solliciter le garant dans le délai de cinq mois de la signature du contrat.

Elle précise que la société CEGC n’a jamais indiqué qu’elle refusait sa garantie en raison d’une saisine tardive, ni en raison d’une opération non viable économiquement et que le seul élément objectif est que le garant a refusé de délivrer sa garantie sans s’expliquer sur les raisons, ce qu’il n’avait pas l’obligation de faire.

La société [T] considère que le simple fait qu’elle ne soit pas en mesure de donner la date précise à laquelle le garant a été saisi du dossier dès lors que les prises de contact se font par téléphone, ne change rien à l’affaire, et que le non respect du délai de cinq mois ne peut faire l’objet d’aucune sanction sauf à justifier que l’absence de garantie procéderait d’une absence de saisine ou d’une saisine tardive, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Elle ajoute que s’il est justifié que la condition suspensive n’aurait pas été obtenue en tout état de cause, quelle que soit l’attitude de celui qui s’oblige, le défaut de réalisation ne peut alors lui être imputé. Elle soutient en l’espèce que quelle que soit la date de la saisine de la société CEGC par la société [T], il lui aurait été tout aussi bien opposé un refus de délivrance de la garantie de livraison.

Elle conteste l’ensemble des préjudices invoqués, arguant que la SCI LA ROSE DES SABLES savait lors de la signature du contrat que sa réalisation effective était conditionnée à l’obtention d’une garantie de livraison et qu’elle ne saurait se prévaloir d’un quelconque préjudice résultant de la caducité du contrat.

Elle estime que la SCI LA ROSE DES SABLES pouvait tirer toutes les conséquences du défaut de réalisation des conditions suspensives à la date du 04 août 2021, ce qu’elle n’a pas cru devoir faire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2024.

Après débats à l’audience du 03 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle de la société [T]

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En vertu de l’article L231-2 k) du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les justificatifs des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

En application de l’article L. 231-4 e) du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle peut être conclu sous la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison.

L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation précise que la garantie de livraison prévue au k) de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

Ces dispositions sont d’ordre public en application de l’article L. 230-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, suivant l’article 5-1 des conditions générales, le contrat de construction de maison individuelle conclu par les parties le 04 mars 2021 est soumis aux conditions suspensives suivantes:

— acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels permettant de construire ;

— obtention des prêts ;

— obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ;

— obtention de l’assurance “dommage-ouvrage” ;

— obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Le contrat stipule : “en conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées.”

Les conditions particulières du contrat précisent :

— concernant les caractéristiques et le montant du prêt sollicité par le maître de l’ouvrage : prêt bancaire principal de 183.328 Euros d’une durée de 20 ans ;

— concernant l’obtention de la garantie de livraison par le constructeur : organisme garant : CEGC 298. Une attestation de cette garantie sera adressée au maître de l’ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives.

— s’agissant des délais : les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 5 mois après la signature du contrat.

En application de ce délai de cinq mois, la date limite de réalisation des conditions suspensives intervenait le 04 août 2021.

Les parties s’opposent sur la question de la charge de la preuve de l’événement à l’origine de la défaillance de la condition relative à l’obtention de la garantie de livraison par le constructeur.

Il convient de rappeler que la charge de la preuve se décline en deux temps.

Il appartient en premier lieu au constructeur de démontrer qu’il a effectué les diligences nécessaires pour l’obtention de la garantie de livraison dans les délais stipulés au contrat.

En second lieu, il revient au maître de l’ouvrage de prouver que le constructeur a empêché par sa faute la réalisation de la condition suspensive.

S’agissant des diligences de la société [T] :

La société [T] produit à son dossier une attestation générale de la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) du 02 janvier 2023 dont il ressort qu’elle a conclu avec ce garant“une convention de partenariat n°298 lui permettant de demander des garanties de livraison conformément à la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990 et ses décrets d’application.”

Cette attestation précise qu’elle “n’est pas constitutive d’une garantie au profit des maîtres d’ouvrage acquéreurs d’une maison individuelle.

L’existence de la convention précitée n’implique aucune reconnaissance ou présomption de garantie au profit des clients du constructeur.

La garantie lorsqu’elle est accordée par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions est matérialisée par une attestation nominative délivrée au nom du maître d’ouvrage.”

La preuve de l’existence d’une convention de partenariat entre la société [T] et la CEGC ne suffit donc pas à démontrer que la société [T] a satisfait à son obligation particulière à l’égard de la SCI LA ROSE DES SABLES, dès lors que cette convention générale n’implique aucune reconnaissance ou présomption de garantie au profit des clients du constructeur.

En l’espèce, la société [T] ne produit aucune pièce permettant de déterminer la date à laquelle elle s’est rapprochée de la société CEGC pour souscrire la garantie de livraison relative au contrat de construction conclu avec la SCI LA ROSE DES SABLES.

Pour justifier de ses diligences, la société [T] communique comme seule pièce, une lettre datée du 13 janvier 2023 de la société CEGC indiquant de manière laconique, ne pas donner une suite favorable à sa demande de garantie.

Ce courrier ne précise ni la date de la saisine de la société [T], ni les motifs de refus de la garantie.

Il est insuffisant pour la société [T] d’indiquer que les prises de contact avec la société CEGC se font habituellement par téléphone. La société [T] n’apporte d’ailleurs aucun commencement de preuve de cette allégation.

Il appartient à la société [T] de rapporter la preuve de diligences effectives se rapportant au contrat litigieux, dans le délai de cinq mois.

Si le courrier de la société CEGC du 13 janvier 2023 prouve que la société [T] a bien saisi le garant d’une demande de garantie, il n’établit pas en revanche que cette demande ait été effectuée dans le délai contractuel, et ne permet pas non plus de le présumer, au regard la date du courrier de la société CEGC, postérieur de près de dix-huit mois à la date de réalisation des conditions suspensives fixée au 04 août 2021.

Il y a lieu de constater en outre que ce courrier du 13 janvier 2023 intervient après la réception par le constructeur de deux mises en demeure de la SCI LA ROSE DES SABLES en novembre 2022 et décembre 2022 ; ces circonstances ne vont pas non plus dans le sens de démarches accomplies par la société [T] dans le délai de cinq mois prévu au contrat.

En l’absence de tout élément probant apporté par le constructeur, il y a lieu de retenir que la société [T] n’a accompli aucune diligence dans le délai de cinq mois pour obtenir la garantie de livraison à prix et délai convenus.

Sur l’existence d’une faute :

L’absence de preuve de toute diligence de la part de la société [T] pour obtenir la garantie de livraison dans le délai contractuel de cinq mois constitue une faute.

En sa qualité de professionnel, le constructeur doit en effet tout mettre en oeuvre pour la réalisation d’une condition essentielle du contrat relative à l’obtention d’une garantie d’ordre public.

En l’occurrence, il existe non seulement un défaut de diligence de la société [T] à demander la garantie de livraison dans le délai de cinq mois suivant la signature du contrat, mais également une absence totale d’information donnée à la SCI LA ROSE DES SABLES quant à l’obtention ou au refus de cette garantie, lorsque la date du 04 août 2021 a été dépassée.

Il y a lieu de constater que ce n’est qu’après deux mises en demeure adressées par la SCI LA ROSE DES SABLES en novembre 2022 et décembre 2022 que la société [T] a fini par informer son co-contractant du refus de garantie de la société CEGC selon courrier du 19 janvier 2023.

La société [T] n’est pas fondée à se prévaloir du fait que la société CEGC ne précise pas le motif du refus de garantie.

Si ce courrier n’établit pas effectivement que le refus garantie résulte d’une saisine tardive de l’organisme garant, il ne permet pas non plus de l’écarter dès lors qu’il n’indique aucun motif.

S’il est exact que le refus de la société CEGC n’avait pas à être motivé, cela ne dispensait pas la société [T] de son obligation d’accomplir toutes les diligences utiles dans les délais impartis.

Or, ces diligences ne sont pas démontrées en l’espèce, ni de manière directe par la preuve de la date de saisine de l’organisme garant et ni de manière indirecte, par la date de réponse du garant.

La société [T] prétend en page 9 de ses conclusions que quelle que soit la date de la saisine de la société CEGC, il lui aurait été opposé un refus de délivrance de la garantie de livraison.

Cependant, la société [T] n’explicite pas cette affirmation et n’apporte aucune preuve de ce qu’un refus de garantie lui aurait été opposé quelle que soit la date de saisine du garant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il existe un manquement fautif de la société [T] à son obligation de diligence dans la demande de garantie, mais également à son obligation d’informer son co-contractant du refus de garantie dans le délai contractuel de cinq mois ou même dans un délai raisonnable.

Sur le lien de causalité avec les préjudices invoqués :

Si la SCI LA ROSE DES SABLES vise l’article 1304-3 du code civil dans ses conclusions, elle ne se prévaut pas toutefois de l’accomplissement de la condition à titre de sanction, comme le permet cette disposition légale ; cela serait en tout état de cause impossible comme le rappelle la société [T] s’agissant d’une garantie d’ordre public sans laquelle le chantier ne peut être engagé.

La SCI LA ROSE DES SABLES se prévaut de la caducité du contrat et sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

L’article 1304-6 du code civil dispose que la défaillance de la condition entraîne la caducité du contrat.

La SCI LA ROSE DES SABLES soutient que la caducité du contrat est directement et essentiellement imputable à la carence fautive de la société [T] et qu’elle est à l’origine de ses préjudices.

Or, en indiquant expressément dans ses écritures que la caducité du contrat est “essentiellement” imputable à la faute de la société [T], la SCI LA ROSE DES SABLES admet par là-même que la faute du constructeur n’en est pas la cause exclusive.

Il convient de constater en effet à la seule lecture de l’exposé des faits rappelé par la société demanderesse dans ses conclusions, que les autres conditions suspensives stipulées au contrat litigieux, également soumises au délai de cinq mois, n’ont pas non plus été réalisées à la date du 04 août 2021 :

— s’agissant du financement : la SCI LA ROSE DES SABLES indique avoir obtenu un accord de prêt du CIC OUEST le 22 décembre 2021, soit bien au-delà du délai contractuel, étant observé que le contrat de prêt immobilier qu’elle produit à son dossier ne comporte aucune date ;

— s’agissant du permis de construire : il est justifié de son obtention par décision de la Mairie de [Localité 5] du 22 septembre 2021, soit plus d’un mois après l’expiration du délai relatif aux conditions suspensives ;

— il en va de même de la garantie dommages-ouvrage réglée par la SCI LA ROSE DES SABLES selon facture du 02 février 2022.

S’agissant du permis de construire, l’article 2-1-2 des conditions générales stipule que le maître de l’ouvrage constitue le constructeur mandataire pour l’accomplissement des démarches et formalités nécessaires à l’obtention du permis de construire. Les conditions particulières précisent que le constructeur déposera la demande de permis de construire 2 mois au plus suivant la transmission par le maître de l’ouvrage de tous les documents visés à l’article 1-4 des conditions générales.

Il résulte de ces dispositions contractuelles que le dépôt de la demande de permis de construire par le constructeur dépendait de la transmission de documents par le maître de l’ouvrage.

En l’occurrence, il n’est produit aucune pièce permettant de vérifier la date de dépôt de la demande de permis de construire. La SCI LA ROSE DES SABLES indique dans ses écritures, sans être contestée par la partie adverse, que la demande a été déposée le 06 août 2021 en raison de la nécessité de corriger les plans après le passage du géomètre.

Il apparaît ainsi que la réalisation de la condition relative au permis de construire dépendait à la fois de diligences du constructeur et du maître de l’ouvrage, et qu’en l’absence d’allégation ou de donnée factuelle permettant de déterminer une défaillance fautive de part ou d’autre, il y a lieu de considérer que la défaillance de la condition relative au permis de construire est imputable à la fois au maître de l’ouvrage et au constructeur.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCI LA ROSE DES SABLES n’est pas fondée à soutenir que la caducité du contrat résulte essentiellement de la carence de la société [T] alors qu’elle-même a fait défaillir l’une des conditions essentielles relative à l’obtention du prêt et que la défaillance de la condition relative au permis de construire lui apparaît au moins partiellement imputable.

Le fait qu’aucune partie ne se soit prévalue de la caducité à la date du 04 août 2021 ne fait pas échec à la caducité, étant rappelé qu’en application de l’article 1304-6 du code civil, la caducité du contrat est automatique.

En l’espèce, le contrat ne subordonnait le constat de la caducité à aucune formalité particulière.

Il s’ensuit que toutes les démarches faites après l’expiration du délai de cinq mois par la SCI LA ROSE DES SABLES pour satisfaire aux conditions suspensives dont elle avait la charge, ne prorogent pas ces conditions.

L’attestation d’absence de révision du prix jusqu’au 31 décembre 2022 établie par la société [T] le 04 mars 2021, concomitamment à la signature du contrat, est indépendante des conditions suspensives et n’a aucune incidence sur leur délai et sur les conséquences résultant de leur défaillance. La SCI LA ROSE DES SABLES n’est pas fondée à s’en prévaloir.

Il convient de rappeler que la faute contractuelle retenue contre la société [T] s’agissant de la défaillance de la condition relative à la garantie à prix et délais convenus, n’implique pas nécessairement par elle-même l’existence d’un dommage en relation de cause à effet avec cette faute.

Il convient d’examiner les différents préjudices allégués par la SCI LA ROSE DES SABLES.

Sur le préjudice financier :

La SCI LA ROSE DES SABLES allègue un préjudice financier de 137.408,41 Euros lié à la différence entre le coût initial de la construction chiffré par la société [T] et son coût actuel, du fait de l’augmentation du prix de construction.

Ce préjudice n’est tout d’abord pas démontré dans son quantum, en ce que le chiffrage proposé par la demanderesse repose sur une estimation non contractuelle de la société ALTIMEDE STRATEGIE, dont le projet n’apparaît pas strictement identique à celui prévu avec la société [T], ne serait-ce que parce qu’il implique le recours à un maître d’oeuvre.

Ensuite, le préjudice allégué constitue en réalité une perte de chance de contracter au prix proposé par la société [T] du fait de la caducité du contrat, à laquelle ont également concouru la société [T] et la SCI LA ROSE DES SABLES, pour les motifs précédemment exposés.

Il s’avère par conséquent que la caducité serait intervenue indépendamment de la défaillance de la société [T], faute de réalisation des autres conditions suspensives.

Dans ces circonstances, la perte de chance ne présente pas une probabilité directe et certaine et il convient de débouter la SCI LA ROSE DES SABLES de sa demande au titre du préjudice financier.

Sur le préjudice locatif :

La SCI LA ROSE DES SABLES invoque un préjudice lié à l’absence de perception des loyers par la mise en location de l’immeuble jamais construit.

Ce préjudice s’analyse là encore comme une perte de chance et pour les mêmes motifs que ceux précédemment développés pour le préjudice financier, il ne présente pas un caractère direct et certain avec la faute retenue contre la société [T]. Il convient en conséquence de débouter la SCI LA ROSE DES SABLES de sa demande.

Sur le préjudice fiscal

La SCI LA ROSE DES SABLES invoque un préjudice lié aux charges afférentes à l’obtention du permis de construire devenu caduc faute de commencement d’exécution.

Elle justifie de deux titres de perception du 15 décembre 2022, l’un pour la taxe d’aménagement d’un montant de 1.316 Euros, le second pour la redevance d’archéologie préventive de 234 Euros.

Cependant, il résulte de l’article R424-17 du code de l’urbanisme que le permis de construire a une durée de validité de trois ans à compter de la notification de la décision mentionnée à l’article R424-10, laquelle date en l’espèce du 22 septembre 2021.

Contrairement à ce que prétend la SCI LA ROSE DES SABLES, le permis de construire n’était donc pas caduc à la date du 19 janvier 2023 à laquelle la société [T] l’a informée de la caducité du contrat.

La caducité du permis de construire n’intervenant que le 22 septembre 2024, n’est donc pas imputable au manquement de la société [T], d’autant moins que d’une part, la SCI LA ROSE DES SABLES aurait pu demander une prorogation de l’autorisation de permis de construire avant la fin du délai de validité initial conformément à l’article R424-21 du code de l’urbanisme, étant en outre rappelé qu’elle avait sollicité une étude de la société ALTIMEDE STRATEGIE économiste de la construction pour un nouveau projet dès le 28 avril 2023, et que d’autre part, la SCI LA ROSE DES SABLES a attendu plus d’une année pour assigner la société [T] le 14 décembre 2024, après réception de l’information sur le refus de garantie le 19 janvier 2023.

En conséquence, la SCI LA ROSE DES SABLES sera déboutée de sa demande.

Sur le remboursement des frais exposés au titre de l’assurance dommages-ouvrage:

La SCI LA ROSE DES SABLES demande le remboursement de la somme de 3.253,25 Euros, correspondant au coût de l’assurance dommages-ouvrage réglé à la société [T].

Elle produit une facture de garantie dommages-ouvrage établie le 2 février 2022 par la société [T] d’un “montant à nous régler” de 3.253,25 Euros, accompagnée d’un RIB de la société [T].

Pour s’opposer à ce remboursement, la société [T] soutient qu’il appartient à la SCI LA ROSE DES SABLES de demander directement le remboursement auprès de l’assureur dommages-ouvrage.

Cependant, il résulte du contrat de construction de maison individuelle que le maître de l’ouvrage a mandaté le constructeur pour l’accomplissement des démarches et formalités nécessaires à l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage.

En exécution de ce mandat, le règlement a bien été réclamé par la société [T] sur la base d’une facture émise le 02 février 2022, et acquitté par le maître de l’ouvrage entre les mains de la société [T], de sorte que la SCI LA ROSE DES SABLES est contractuellement fondée à en réclamer le remboursement au constructeur, comme le prévoit expressément l’article 5-1 des conditions générales qui rappelle qu’en cas de caducité, “les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées.”

En outre, c’est à tort que ce règlement a été demandé et accepté par la société [T] le 02 février 2022, alors que la caducité du contrat était intervenue depuis le 04 août 2021, et que la société [T] ne pouvait l’ignorer pour avoir fait défaillir par son défaut de diligence fautif la condition relative à l’obtention de la garantie de livraison.

La SCI LA ROSE DES SABLES est donc bien fondée à réclamer le remboursement de cette somme indûment perçue par la société [T], avec intérêt au taux légal à compter du 19 janvier 2023, date à laquelle la société [T] a informé effectivement par lettre recommandée avec accusé de réception son co-contractant de la caducité du contrat, dont elle aurait dû en toute bonne foi, tirer les conséquences en remboursant à la SCI LA ROSE DES SABLES le montant de la garantie dommages-ouvrage indûment perçu du fait de la caducité antérieure du contrat de construction.

La mauvaise foi de la société [T] est établie à compter du 19 janvier 2023 et justifie de retenir ce point de départ pour les intérêts et non celui de la demande, en application de l’article 1352-7 du code civil.

Sur le remboursement des frais exposés au titre de l’étude estimative de la société ALTIMEDE STRATEGIE :

La SCI LA ROSE DES SABLES justifie avoir sollicité le concours de la société ALTIMEDE STRATEGIE, économiste de la construction, afin de réaliser une étude préalable pour une nouvelle construction, suite à la caducité du contrat de construction avec la société [T].

Cependant, il résulte de ce qui précède que ces frais ne présentent pas un lien de causalité direct et certain avec le manquement de la société [T], en ce que la caducité du contrat serait intervenue indépendamment de la faute de la société [T], par l’effet du défaut d’accomplissement des autres conditions suspensives également imputable à la SCI LA ROSE DES SABLES.

La demande sera rejetée.

Sur le préjudice moral

La SCI LA ROSE DES SABLES démontre un préjudice moral certain résultant directement des tracas causés par l’absence totale d’information donnée par la société [T] avant le 13 janvier 2023, conduisant le maître de l’ouvrage à poursuivre inutilement ses démarches mais aussi à devoir procéder à des mises en demeure pour obtenir des informations sur l’avancement de l’opération de construction.

Au vu de l’ensemble des éléments de la cause, il est justifié de condamner la société [T] à verser à la SCI LA ROSE DES SABLES la somme de 1.500 Euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour au moins une année entière.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune demande tendant à écarter l’exécution provisoire n’est présentée.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la société [T], partie perdante à l’instance, sera condamnée aux dépens.

De plus, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais qu’elle a dû exposer pour ester en justice et non compris dans les dépens. En conséquence il convient de condamner, la société [T] à payer à la SCI LA ROSE DES SABLES la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société [T] à payer à la SCI LA ROSE DES SABLES la somme de 3.253,25 Euros (Trois-mille-deux-cent-cinquante-trois Euros vingt-cinq cents) en remboursement du coût de l’assurance dommages-ouvrage, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 ;

Condamne la société [T] à payer à la SCI LA ROSE DES SABLES la somme de 1.500 Euros (Mille-cinq-cents Euros) en réparation de son préjudice moral.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Déboute la SCI LA ROSE DES SABLES de ses demandes relatives au préjudice financier, au préjudice locatif, au préjudice fiscal et au remboursement d’honoraires de la société ALTIMEDE STRATEGIE.

Déboute la société [T] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne la société [T] à payer à la SCI LA ROSE DES SABLES la somme de 3.000 Euros (Trois mille Euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la société [T] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEXCAP (Maître Philippe RANGE) selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT