PREMIERE CHAMBRE

20 Janvier 2026

N° RG 23/05807 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NJHL

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[I] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 25 novembre 2025 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS GIF CARRIERES, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Mélanie GAUTHIER, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDERESSE

Madame [I] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie PELLETIER, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Mme [I] [P] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 1].

Par acte en date du 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Gif Carrières, a fait assigner devant ce tribunal Mme [P] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Dans ses conclusions en date du 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande le rejet des demandes de Mme [P] et sa condamnation à payer les sommes de :

—  23 259,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  400 euros à titre de dommages-intérêts.

—  3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [P] n’a pas contesté les assemblées générales ayant adopté les budgets prévisionnels, si bien que les appels prévisionnels sont dus indépendamment de l’approbation ultérieure des comptes. Il soutient également que l’ensemble des charges et frais sont justifiés, la reprise de solde étant notamment justifiée par le grand livre comptable de l’ancien syndic. Pour s’opposer aux délais de paiement, il fait valoir que Mme [P] ne règle pas ses charges de manière récurrente depuis 2014, alors même que le syndicat composé de seulement 6 copropriétaires fait face à des difficultés de trésorerie importantes par sa seule faute.

Par conclusions notifiées le 20 mai 2025, Mme [P] sollicite du tribunal :

— le rejet de la demande du SDC Francis de Pressensé

A titre subsidiaire

— de déduire du montant des sommes dues la somme de 16 118,78 euros

— des délais de paiement sous la forme de 23 mensualités de 500 euros et un 24ème correspondant au solde,

En toute hypothèse

— le rejet des demandes à titre de dommages et intérêts ;

— le rejet des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation du SDC Francis de Pressensé aux dépens.

Mme [P] indique que, les comptes n’ont pas été approuvés, que le syndicat des copropriétaires a repris une somme manifestement erronée dans son décompte, que certains versements n’ont pas été pris en compte et qu’elle fait face à de graves difficultés financières.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [P] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 3, 12 et 17,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2014,16 mars 2016, 4 novembre 2019, 21 juillet 2021, 4 avril 2022, 26 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— des mises en demeure en date du 14 décembre 2021, 16 mars 2022, 22 juin 2022, 19 septembre 2022, 19 décembre 2022, 17 mars 2023, lesquelles ne sont pas accompagnées par des accusés de réception.

Sur le défaut d’approbation des comptes

Il est constant que le défaut d’approbation des comptes est sans effet sur l’exigibilité des appels provisionnels, mais empêche la régularisation des charges et engage la responsabilité du syndic, le cas échéant.

En conséquence, le défaut d’approbation des comptes n’a pas pour effet de rendre inopposables à Mme [P] les appels de charges et travaux.

Sur la reprise de solde

Le premier décompte versé en pièce n°5 mentionne une reprise de solde de 10 808,76 euros au 21 juillet 2021. Ce solde apparaît sur le grand livre du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires produit les appels de fonds du 1er janvier 2018 au 1er avril 2021, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales correspondants. Le solde des sommes appelées et des versements effectués sur la période s’élève à 3 936,76 euros.

Il convient donc de retenir que la créance justifiée du syndicat au 1er juillet 2021 est de 3 936,76 euros.

Sur l’appel de fonds exceptionnel

L’appel de fonds d’un montant de 5 310 euros en date du 9 février 2023 est contesté par Mme [P].

Cet appel de fonds résulte selon le syndicat des copropriétaires, du solde des travaux du au titre de la réfection des caves.

Ces travaux ont été votés avec la résolution 2.8 de l’assemblée générale du 4 avril 2022, qui prévoyait un appel de fonds d’un montant de 40 690 euros pour cette réfection des caves, dont devaient être déduits les fonds déjà votés en 2019 d’un montant de 13 029,49 euros, soit un solde de 27 660,51 euros à appeler, aux dates fixées par l’assemblée générale, c’est à dire le 1er mai 2022 et le 1er juin 2022. Mme [P] disposant de 177 tantièmes, la somme à recouvrer la concernant était de 4 895,91 euros, qui a été appelée sous la forme de deux appels de 2 447,95 euros les 1er mai et juin 2022.

Or aucune autre résolution de l’assemblée générale ne justifie qu’un solde reste à régler. L’appel de fonds correspondant du 17 février 2023 mentionne des « charges communes générales » d’un montant de 30 000 euros qui ne sont ni expliquées, ni justifiées par des pièces comptables. En conséquence, cet appel de fonds d’un montant de 5 310 euros ne sera pas retenu.

Sur l’actualisation des comptes

Le syndicat des copropriétaires demande l’actualisation de sa créance mais n’a pas produit les procès-verbaux des assemblées générales postérieures à l’assignation permettant de vérifier l’exigibilité des appels provisionnels. Ces demandes seront donc rejetées.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 911,43 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts seront calculés à compter de la date de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 911,43 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [P] justifie de l’existence d’une procédure d’expulsion des locataires de son bien qui avaient, à la date de la décision d’expulsion rendue par le tribunal de proximité de Sannois le 23 novembre 2023, une dette locative d’un montant de 10 375 euros. Ces locataires n’ont pu être expulsés que le 28 octobre 2024, et Mme [P] n’a pas perçu de revenus locatifs pendant cette période. Mme [P] démontre ainsi sa bonne foi.

Toutefois, elle justifie percevoir l’allocation adulte handicapé d’un montant de 930 euros, et ne démontre pas être en capacité de régler sa dette sous la forme de versements mensuels de 500 euros par mois, en plus des charges et appels travaux courants.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC Francis de Pressensé ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, lesquels ne peuvent être appliqués en raison de sa carence dans l’administration de la preuve. Il sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Mme [P], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 10 911,43 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande de délais de paiement formulée par Mme [P] ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne Mme [P] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 20 janvier 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS