RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01018 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2EH

MINUTE N° :

[W] [R]

c/

[D] [L], [I] [L]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Monsieur [D] [L] et Madame [I] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane CHANZY

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 3]

[Localité 5]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 22 janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Noémie GOURDON, Juge placée près le tribunal judiciaire de Pontoise en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de Chloé MALAN, Auditrice de Justice et de William COUVIDAT, Greffier, en présence de Nathalie ASSOR, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Monsieur [W] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Stéphane CHANZY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [I] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

— ----------

Le tribunal a été saisi le 21 octobre 2025, par Assignation du 10 juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 20 Novembre 2025, et jugée le 22 janvier 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2016 avec prise d’effet au 1er juin 2016, Monsieur [R] [W] a donné en location à Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] un appartement ainsi qu’un garage, situés au [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer initial mensuel de 1.350 euros avec dépôt de garantie du même montant, et 20 euros au titre des provisions sur charges.

Faisant valoir que les loyers sont impayés, Monsieur [R] [W] a fait délivrer assignation à Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] par exploit du 10 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de voir :

À titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 22 mai 2025 par suite du commandement resté infructueux en date du 21 mars 2025 ;

À titre subsidiaire,

— Prononcer la résolution judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] eu égard à l’ampleur de la dette locative et au caractère répété des impayés ;

En tout état de cause,

— Juger que Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] occupent sans droit ni titre la maison au [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] et de tous occupants de son chef, si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Assortir cette expulsion d’une astreinte forfaitaire et définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement prononçant l’expulsion ;

— Ordonner le séquestre d’éventuels meubles et effets mobiliers trouvés dans la maison n’appartenant pas au bailleur, dans un garde-meubles ou dépôt au choix du demandeur, aux frais risques et périls des expulsés ;

— Condamner Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] à lui payer la somme de 12.865 euros à actualiser majoré du taux légal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de septembre inclus, ladite somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] à lui payer la somme de 188.33 euros correspondant au coût du commandement de payer du 21 mars 2025 ;

— Condamner Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges tel qu’il aurait été si le bail d’habitation s’était poursuivi normalement, et ce à compter de la date de résiliation retenue par le tribunal selon qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire ou qu’il prononce la résolution judiciaire, ladite indemnité étant à parfaire au jour de la libération effective de la maison et de la remise des clés ;

— Condamner Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025 au cours de laquelle Monsieur [R] [W], représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 14.583 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Il s’interroge sur les frais de travaux avancés par les défendeurs et sollicite qu’il n’en soit pas tenu compte. Il s’en rapporte sur la proposition de délais de paiement.

Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] comparants en personne, indiquent que s’ils reconnaissent avoir réglé leur loyer de manière irrégulière, ils contestent le montant de 14.583 euros sollicité. Ils soulignent que le montant de la dette est inférieur car elle est compensée en partie par le financement de travaux qu’ils ont effectués dans l’appartement dont ils produisent des factures. Ils sollicitent pour le solde restant, des délais de paiement et proposent de verser 300 euros par mois en plus de la reprise du loyer courant. Ils soutiennent qu’ils vont verser 4.000 euros au mois de novembre 2025 dans le but de faire diminuer la dette.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, et le jugement rendu à cette date par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur personne physique, l’obligation préalable de saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation ne lui était pas applicable, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

Il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi précitée, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 pour se conformer aux dispositions contractuelles, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement :

— Un titre locatif portant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— Un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 mars 2025, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 dont les dispositions étaient reproduites.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 22 mai 2025.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Comme évoqué précédemment, il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, l’article 7 d) de cette même loi impose au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits qu’à la date du commandement de payer, délivré le 21 mars 2025, le montant de la dette locative s’élevait à la somme 6.162 euros mois de mars 2025 inclus ; que celui-ci s’élevait à la somme de 9.258,03euros au 10 juillet 2025, date de l’assignation, mois de juillet 2025 inclus.

Le décompte produit et actualisé lors de l’audience fait apparaitre une dette d’un montant de 12.714,03 euros, mois de novembre 2025 inclus, déduction faite des frais de commandement de payer, et d’honoraires d’avocat qui n’ont pas lieu à figurer dans un décompte locatif.

Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] soutiennent que s’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, la dette est tout de même inférieure au montant réclamé, en raison d’une compensation partielle avec le financement par leur part de travaux dans leur appartement.

Il résulte des pièces produites par Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] que les factures relatives à des travaux de plomberie-chauffage et peinture du 5 janvier 2021 sont bien antérieures à la date où ils ont cessé de régler en intégralité le loyer courant, à savoir octobre 2024, de sorte qu’elles ne sauraient venir diminuer la dette locative.

De même, les deux factures datées du 19 et 20 novembre 2025, relatives à des frais d’entretien de la chaudière et de la VMC correspondent à des frais d’entretiens courants qui sont donc par définition à la charge du locataire.

En conséquence, au regard de ces éléments, Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] ne démontrent pas l’existence d’autres paiements effectués qui pourraient s’imputer sur le montant de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I], en deniers et quittances, à verser à Monsieur [R] [W] la somme de 12.714,03 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de novembre 2025 incluse, et des indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 pour la somme de 6.162 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII du même texte, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique et personnelle des défendeurs telle qu’elle ressort du diagnostic social et des débats, des engagements de régularisation pris à l’audience et de l’absence d’opposition de la demanderesse à la demande de délais, il y a lieu d’autoriser Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] à s’acquitter de leur dette par règlements mensuels de 300 euros, en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la dette devant être intégralement soldée au plus tard lors de la 36e mensualité suivant la signification du jugement.

À l’issue des délais accordés, et si le règlement de la dette est intervenu, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut, en cas de non-paiement des sommes dues et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son entier effet, la résiliation du bail sera acquise et Monsieur [R] [W] pourra poursuivre l’expulsion des défendeurs, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement. Dans cette hypothèse, l’indemnité mensuelle pour l’occupation des locaux entre la date de résiliation du bail et la libération effective des lieux sera fixée à un montant égal à celui du loyer tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié. En outre, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de paiement sous astreinte n’est pas justifiée au regard de l’octroi des délais de paiement.

Sur les dépens

Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 21 mars 2025.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties l’intégralité des frais qu’elles ont exposés dans la présente procédure. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 22 mai 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 26 mai 2016 avec prise d’effet au 1er juin 2016 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] à payer à Monsieur [R] [W], en deniers et quittances, la somme de 12.714,03 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de novembre 2025 incluse, et des indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 pour la somme de 6.162 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] pourront régler cette somme en 35 mensualités de 300 euros, et une 36e soldant la dette, en sus du loyer courant, à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

Durant ce délai et en cas de respect de ces modalités de paiement, ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] se libèrent de leur dette selon les modalités accordées ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance et du loyer courant, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Dans cette hypothèse :

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] et de tous occupants de son chef des lieux occupés [Adresse 2] à [Localité 8] et ce au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] à payer à Monsieur [R] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux ;

— DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [L] [I] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait à [Localité 7] le 22 janvier 2026, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE