PREMIERE CHAMBRE

08 Avril 2026

N° RG 24/01085 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NSQF

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[A] [T] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 8 avril 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 février 2026 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par :Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à [Adresse 2] [Localité 1][Adresse 3], « [Adresse 1] », agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA VBDS, nom commercial FONCIA VEXIN. administrateur de biens, S.A.S, dont le siège social est sis [Adresse 4],

représenté par M^e Pascal PIBAULT, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître isabelle HUGONIE, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [T] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nina LEBARQUE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître GHIAMAMA MOUELET, avocat plaidant au barreau de Montpellier

— -==o0§0o==--

Par exploit du 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 6] « [Adresse 1] », représenté par son syndic la société FONCIA VBDS et Me [Q], a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [A] [T] [V] afin d’obtenir sa condamnation à payer les charges de copropriété, les frais, outre des dommages et intérêts et les frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a sollicité le paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  14 517,42 € au titre des charges échues au 3ème trimestre 2025 inclus en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en ce non compris les intérêts de retard conformément à l’article 1231-6 du Code Civil, à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2022,

—  492 euros au titre des frais,

—  2500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  4000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’ensemble des paiements a été retranché du montant de la dette et que le défendeur est de mauvaise foi, ce qui a engendré un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [A] [T] [V], représenté par Me [S], suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2026, a sollicité :

— la réduction de la créance à la somme de 12437,42 euros, et à titre subsidiaire, la fixation du montant après avoir retranché tous les paiements,

— le débouté des demandes s’agissant des dommages et intérêts et des frais irrépétibles,

— dire que toute poursuite ou engagement de saisie immobilière fondée sur la créance est prématuré et dire que le jugement devra être pris en compte par le juge de l’exécution,

— l’octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois avec imputation des paiements en priorité sur le capital, avec sursis de toute mesure d’exécution,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer les frais irrépétibles (sans indication de montant).

Au soutien de ses demandes, le défendeur fait valoir que tous ses paiements n’ont pas été pris en compte, que des incohérences apparaissent sur les décomptes, qu’il est de bonne foi et doit donc se voir octroyer des délais de paiement.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions pour un exposé plus ample des faits de la cause et des moyens des parties.

L’ordonnance de clôture rendue le 5 février 2026 a fixé la date des plaidoiries au 17 février 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 8 mars 2026.

MOTIFS

Les demandes consistant à dire et juger ne peuvent s’analyser en des demandes telles qu’entendues par l’article 4 du code de procédure civile. En l’absence de demande et de litige à trancher, le juge ne peut se prononcer dans le dispositif. En conséquence, les demandes de Monsieur [T] visant à dire que toute poursuite ou engagement de saisie immobilière fondée sur la créance est prématuré et à dire que le jugement devra être pris en compte par le juge de l’exécution ne seront pas traitées.

Il en sera de même pour toutes les autres demandes visant à « dire et juger ».

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [A] [T] [V] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 2061,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— des jugements condamnant Monsieur [T] [V] au paiement des charges de copropriété : juridiction de proximité (ou tribunal d’instance) de Pontoise du 1er mars 2017, du 11 septembre 2018, 8 octobre 2020, tribunal judiciaire de Pontoise du 15 septembre 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2019, 31 mars 2022, 9 mars 2023, 28 mars 2024, 24 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé, les relevés généraux de dépense,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure recommandée du 28 septembre 2022 sur la somme de 2775,68 euros.

Sur les paiements effectués par Monsieur [A] [T] [V]

Monsieur [A] [T] [V] fait valoir qu’il a procédé à plusieurs règlements qui n’ont pas été déduits de sa créance pour un montant de 6843,93 euros.

Le tribunal a examiné toutes les pièces versées au débat et notamment les différents décomptes produits, les tableaux Excel de la société Foncia édités sur des périodes différentes, les décomptes des huissiers édités sur des périodes différentes, le décompte se trouvant dans les dernières conclusions des parties.

Il résulte de l’examen de ces pièces que :

— les versements effectués jusqu’au 23 janvier 2017 ont été pris en compte par le jugement rendu le 1er mars 2017 ayant condamné le défendeur au paiement des charges, premier trimestre 2017 inclus,

— les virements effectués directement au commissaire de justice du 26 avril 2017 au 24 mai 2018 ont été imputés sur les causes du jugement du 1er mars 2017 ,

— le versement du 3 juillet 2018 a été pris en compte par le jugement du 11 septembre 2018 condamnant le défendeur au paiement des charges, 2ème trimestre 2018 inclus,

— les versements effectués du 17 janvier 2019 au 25 février 2020, celui du 27 avril 2021 ont été imputés sur les causes du jugement du 11 septembre 2018,

— les versements effectués directement au commissaire de justice du 2 octobre 2018 au 17 décembre 2018 ont été pris en compte par le jugement du 8 octobre 2020, condamnant le défendeur au paiement des charges, premier trimestre 2020 inclus,

— les versements effectués du 10 avril 2020 au 12 août 2021 (hormis celui du 27 avril 2021) ont été imputés sur les causes du jugement du 8 octobre 2020,

— les versements effectués directement au commissaire de justice du 1er octobre 2021 au 2 novembre 2021 ont été pris en compte par le jugement du 15 septembre 2022, condamnant le défendeur au paiement des charges, premier trimestre 2022 inclus,

— les versements effectués directement au commissaire de justice du 28 novembre 2022 au 19 février 2025 ont été imputés sur les causes du jugement du 15 septembre 2022,

— les virements pris en compte dans le dernier décompte du demandeur sont les suivants : 300 euros le 13 mars 2025, 500 euros le 14 avril 2025, 300 euros le 12 mai 2025, 300 euros le 12 juin 2025, 300 euros le 9 juillet 2025 , 300 euros le 11 août 2025.

Force est de constater que Monsieur [T] fait valoir qu’il a effectué deux versements de 1400 euros et 3000 euros à l’huissier de justice sans en rapporter la preuve. Il n’en sera donc pas tenu compte dans le présent jugement. Néanmoins, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances valables.

En outre, les virements postérieurs au 11 août 2025 ne seront pas pris en compte puisque le décompte de la partie demanderesse s’arrête à cette date et que le tribunal ne peut donc statuer sur une période postérieure.

En conséquence, il apparaît que les seuls virements qui n’ont pas été déduits de la créance du syndicat des copropriétaires (puisque n’apparaissant pas dans les décomptes du SDC et de l’huissier) sont les suivants : 284, 89 euros le 19 mars 2025, 284, 89 euros le 16 avril 2025, 284, 89 euros le 20 mai 2025, 284, 89 euros le 19 juin 2025, 284, 89 euros le 22 juillet 2025.

Il convient donc de retrancher la somme supplémentaire de 1424,45 euros.

Les décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 092,97 euros correspondant aux charges impayées hors frais, une fois déduits les versements omis à hauteur de 1424,45 euros.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, en ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges : les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire, doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Le syndicat des copropriétaires sollicite 492 euros à ce titre sans expliciter sa demande, cette somme ne se trouvant pas dans son décompte. Cette demande sera donc rejetée.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [A] [T] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 092,97 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022 sur la somme de 2775,68 euros et du 7 février 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Pour fonder sa demande, le syndicat des copropriétaires précise que le défendeur ne paie pas régulièrement ses charges.

Monsieur [A] [T] [V] sollicite le rejet de la demande, dans la mesure où la preuve n’est pas rapportée d’une quelconque mauvaise foi de sa part.

Néanmoins, les manquements systématiques et répétés de Monsieur [A] [T] [V] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce, d’autant plus qu’il a fait l’objet de multiples condamnations pour les mêmes causes.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [A] [T] [V] à verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [A] [T] [V] fait valoir qu’il est de bonne foi et demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande.

Monsieur [A] [T] [V] ne produit au débat aucun justificatif de ses revenus, ne permettant pas au tribunal d’examiner sa situation financière.

Par ailleurs, le texte précité évoque non seulement la situation du débiteur mais également les besoins du créancier. En effet, le syndicat des copropriétaires n’a pas pour vocation de faire crédit aux copropriétaires devant faire face aux charges courantes et exceptionnelles. Or, en l’espèce, le défaut systématique de paiement à terme de la part de Monsieur [T] [V] ne peut que déséquilibrer les comptes de celui-ci.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur ne chiffrant pas sa demande au titre des frais irrépétibles et étant la partie succombante, celle-ci sera rejetée.

Monsieur [A] [T] [V], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance, dont distraction au profit de me [Q] conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Monsieur [A] [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 7]», en deniers ou quittances valables, la somme de 13 092,97 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022 sur la somme de 2775,68 euros et du 7 février 2024 pour le surplus;

Condamne Monsieur [A] [T] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [A] [T] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne Monsieur [A] [T] [V] aux dépens, dont distraction au profit de me [Q],

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 8 avril 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS