RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00255 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3TO

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [I] est propriétaire des lots n°179 (un appartement), n°130 (un parking) et n°137 (un garage), représentant 977 / 50 000 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 3] » situé [Adresse 2] à [Localité 2]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal de proximité de Montmorency a notamment condamné Monsieur [C] [I] à payer la somme de 2 624,87 € au syndicat des copropriétaires [D] [S] au titre des charges de copropriété impayées au 1er trimestre 2023 inclus.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [D] [S] a, par l’intermédiaire de son syndic la SARL A2I, mis en demeure Monsieur [C] [I] de payer la somme de 5 735,81 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte du 7 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL A2I, a fait assigner Monsieur [C] [I] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  7 538,66 euros au titre des de l’arriéré des charges de copropriétés et des frais nécessaires au recouvrement selon décompte au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  800 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

et rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il souligne qu’il s’agit de la deuxième procédure engagée contre Monsieur [C] [I], pour non-paiement des charges de copropriété. Il expose que ce dernier, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [C] [I], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2022, 6 mars 2023, 22 avril 2024 et 24 mars 2025 approuvant les comptes entre le 1er octobre 2020 et le 30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 6 806,66 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 octobre 2025, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 12 juin 2025, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché ses destinataires.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 732 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de déduire les frais de « suivi procédure » imputés le 7 juin 2025 à hauteur de 432 euros, et les frais « dossier avocat » imputés le 16 juin 2025 à hauteur de 180 euros, les sommes correspondent aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat le 12 juin 2025 à hauteur de 120 euros, cette somme entre dans les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de condamnation en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [C] [I] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 16 mai 2023, que cette première dette a été soldée mais qu’il n’a continué à verser qu’irrégulièrement les charges de copropriété. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [C] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [I] aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du même code, étant rappelé qu’il serait parfaitement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour sa représentation en justice, Monsieur [C] [I] sera condamné à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL A2I, la somme de 6 806,66 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 octobre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SARL A2I, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL A2I, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL A2I, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 5], le 10 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE