Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 29 janvier 2026, n° 23/11535

TJ Paris 29 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Dissimulation d'un dégât des eaux
Le tribunal a constaté que le demandeur n'a pas prouvé que les désordres constatés étaient antérieurs à la vente ou connus de la société RIVOLI TEMPLE.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'information
Le tribunal a jugé qu'aucun élément ne prouve que la société RIVOLI TEMPLE avait connaissance de l'état dégradé du bien ou qu'elle a agi de mauvaise foi.
Rejeté
Demande d'indemnisation au titre de l'article 700
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que le demandeur a succombé dans ses demandes.

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1. Tribunal judiciaire de Paris, le 29 janvier 2026, n°23/11535

kohenavocats.com · 28 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 29 janv. 2026, n° 23/11535
Numéro(s) :	23/11535
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Raphaël MILCHBERGXavier NGUYEN
Parties :	S.N.C. RIVOLI TEMPLE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/11535 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2MV5

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Raphaël MILCHBERG de l’AARPI DESCLEVES & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R232

DÉFENDERESSE

S.N.C. RIVOLI TEMPLE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0901

Décision du 29 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/11535 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2MV5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de M^me Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 29 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique du 7 août 2018, la société RIVOLI TEMPLE a vendu à M. [Y] [S] un appartement d’une superficie de 17,64 m², sis [Adresse 2] à [Localité 9], pour un montant de 235 000 euros.

Estimant que la société venderesse lui avait dissimulé l’existence d’un important dégât des eaux, M. [Y] [S] a, par exploit d’huissier en date du 22 septembre 2023, fait assigner la société RIVOLI TEMPLE devant le tribunal judiciaire de [7] aux fins essentielles d’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2025, M. [Y] [S] demande au tribunal de :

« • DECLARER M. [Y] [S], recevable en ses demandes,

Et l’en disant bien fondé,

A titre principal :

Vu les articles 1130, 1137 et 1131 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu la présente assignation et les pièces versées aux débats,

Vu les articles 1104, 1112 et 1112-1 du Code civil,

• CONSTATER que la SNC RIVOLI TEMPLE a usé de manœuvres dolosives ayant amené Monsieur [S] à conclure avec elle un contrat de vente immobilière ;

En conséquence :

• CONDAMNER la SNC RIVOLI TEMPLE auteure du dol, à payer à Monsieur [S], 23 500 euros correspondant à la réduction du prix pour dol, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 4 mai 2023 ;

• CONDAMNER la SNC RIVOLI TEMPLE, au profit de Monsieur [S], au paiement de la somme de 16 590 euros au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 4 mai 2023 ;

• CONDAMNER la SNC RIVOLI TEMPLE, au profit de Monsieur [S], au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral subi du fait du dol, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire :

Vu les articles 1104 et 1112-1, du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil

Vu l’article L111-1 du Code de la consommation,

• CONSTATER que la SNC RIVOLI a manqué à ses obligations d’information, de loyauté et de bonne foi envers Monsieur [S] et qu’elle engage à ce titre sa responsabilité à l’égard de ce dernier ;

En conséquence :

• CONDAMNER la SNC RIVOLI TEMPLE, à payer à Monsieur [S], la somme de 20 000 euros, avec intérêts au taux légal capitalisé à compter du prononcé du jugement à intervenir;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

• CONDAMNER la SNC RIVOLI TEMPLE au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de Monsieur [S], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER la SNC RIVOLI TEMPLE aux entiers dépens de l’instance. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, la société RIVOLI TEMPLE demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1105, 1137, 1353, 2274 et 1641 et suivants du code civil et L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de :

«- DEBOUTER Monsieur [Y] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER Monsieur [Y] [S] à verser à la société RIVOLI TEMPLE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2025.

A l’audience du 10 novembre l’affaire a été mise en délibéré au

29 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Si la société RIVOLI TEMPLE soulève dans le corps de ses écritures l’irrecevabilité de la demande de M. [Y] [S] fondée sur le dol, force est de constater qu’elle ne forme aucune demande d’irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit le tribunal. Il ne sera donc pas répondu à ce moyen dans le présent jugement.

Sur les demandes indemnitaires formées par M. [Y] [S] contre la société RIVOLI TEMPLE

M. [Y] [S] réclame la condamnation de la société RIVOLI TEMPLE au paiement de diverses indemnités sur le fondement, d’une part, du dol, et d’autre part, du manquement de la venderesse à ses obligations de bonne foi et d’information.

Sur le dol

L’article 1137 du code civil énonce :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Aux termes de l’article 1138 du code civil, « Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence. »

L’article 9 du code de procédure civile énonce qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, pour soutenir que son consentement a été vicié, M. [Y] [S] fait valoir que la société venderesse lui aurait volontairement dissimulé l’existence d’un important dégât des eaux ayant généré de conséquents désordres qui, selon lui, préexistaient à la vente du 7 août 2018, et à raison desquels il n’aurait pas contracté au même prix s’il les avaient connus, ceux-ci étant substantiels et déterminants de son consentement.

En particulier, il invoque l’existence d’infiltrations des murs et du plancher de l’appartement dont il a découvert le très mauvais état postérieurement à l’acquisition à l’occasion de travaux de rénovation, et qui seraient consécutifs à un dégât des eaux survenu dans l’appartement de l’étage supérieur.

Il soutient en particulier que la société venderesse aurait recouvert les tomettes de l’appartement dégradées par le sinistre par des joncs de mer les masquant.

Pour établir l’existence d’une réticence dolosive de la société RIVOLI TEMPLE, M. [Y] [S] verse aux débats notamment :

— un procès-verbal de constat d’huissier en date du 4 février 2019 qui fait état, photographies à l’appui, de tomettes en mauvais état et d’un sol friable, poreux, humide « qui s’effrite entre ses doigts » ainsi que de présence au plafond de taches brunes d’humidité, outre la présente d’une coulure partant du plafond et longeant le mur;

— une attestation établie par l’entreprise LARGILLIERS le 10 janvier 2019 qui fait état, à la suite de son passage dans l’appartement de M. [Y] [S], « à plusieurs endroits des taux importants d’humidité démarrant de 30% pour les parties les plus éloignées et allant jusqu’à 100 % dans les zones les plus touchées. » ;

— les conclusions d’un expert amiable datées du 27 février 2019, M. [P] [U], mandaté par l’assureur de la copropriété , qui déclare avoir constaté des dommages chez M. [Y] [S] et indique que « ces dommages peuvent porter atteinte à la solidité de l’immeuble, en effet nous avons constaté un effondrement partiel de la date dû à un dégât des eaux de longues dates. ».

Il produit également un constat amiable de dégâts des eaux du 2 mai 2017 établi par la la SAS CEBE et Mme [D] [W], indiquant que la cause du sinistre se situe chez cette dernière ainsi qu’un rapport de reconnaissance établi par l’assureur le 7 juin 2017 qui évoque une « fuite renseignée sur une canalisation d’évacuation privative non accessible des wc (…) et des dommages dans les locaux de la société SAS CEBE » .

Par la production de ces pièces, M. [Y] [S] établit la survenance d’un dégât des eaux, postérieurement à la vente et le caractère dégradé du plancher du bien.

Toutefois, le tribunal ne peut que constater que M. [Y] [S] ne verse aux débats aucune expertise suffisamment précise, étayée et circonstanciée, judiciaire ou même simplement amiable, établie au contradictoire de la société RIVOLI TEMPLE par un homme de l’art permettant de constater l’ampleur objective des désordres affectant l’appartement, mais aussi de déterminer les causes précises de ces désordres, d’identifier leur origine et d’établir leur antériorité à la vente, de façon à rapporter la preuve de leur préexistence comme de leur connaissance par la société venderesse.

Si M. [Y] [S] prouve la survenance d’un dégât des eaux au mois de mai 2017, les pièces produites ne permettent toutefois nullement de prouver que les désordres constatés dans le bien litigieux au mois de février 2019, dans le cadre de travaux de rénovation, seraient la conséquence de ce dégât des eaux. A cet égard, il résulte du rapport définitif simplifié établi le 11 août 2017 par l’assureur de la société CEBE qui exploitait alors le bien vendu, que les causes du sinistre survenu en mai 2017 ont été supprimées par un professionnel, et qu’il avait été ainsi remédié au dégât des eaux un an avant la vente.

Le simple fait que le syndic de copropriété ait indiqué dans un mail du 2 mai 2019 et dans un courrier du 2 janvier 2020 que le sinistre remonterait au 2 mai 2017 et que « le vendeur la SNC RIVOLI n’a manifestement pas engagé les travaux de remise en état de l’appartement acheté par M. [S] suite au dégât des eaux » ne permet pas de démontrer que les désordres constatés par M. [Y] [S] en février 2019 seraient la conséquence du dégât des eaux survenu en mai 2017.

En outre, aucun élément ne permet de prouver, d’une part, que la société venderesse aurait eu connaissance de l’état dégradé du sol se situant en dessous des tomettes, celui-ci n’ayant été révélé qu’à l’occasion de travaux de rénovation entrepris par M. [Y] [S], ni, d’autre part, qu’elle aurait dissimulé l’état réel de l’appartement par la pose de jonc de mer sur le sol tel qu’il est allégué en demande.

Enfin, contrairement à ce qui est soutenu par M. [Y] [S], la société RIVOLI TEMPLE n’a pas indiqué au contrat que l’appartement n’aurait jamais subi de nuisances ou de désordres, la clause partiellement citée par M. [Y] [S] étant relative à d’éventuels dégâts des eaux ayant leur origine dans l’appartement acquis.

Ainsi, M. [Y] [S] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de la connaissance par la société venderesse de l’état particulièrement dégradé du plancher de l’appartement se situant sous les tomettes, d’un lien quelconque entre le sinistre réparé survenu en mai 2017 et celui subi par en février 2019, ou encore d’une humidité et d’infiltrations problématiques et antérieures à la vente.

II ne rapporte donc pas la preuve de manœuvres dolosives de la part de la société RIVOLI TEMPLE ayant vicié son consentement, ou même, d’une simple réticence dolosive de celle-ci, faute pour lui de démontrer l’existence de désordres préexistants, connus de la venderesse, d’une gravité telle qu’ils auraient été déterminants de son consentement.

Il sera donc débouté de ses demandes indemnitaires au titre du dol invoqué.

Sur le manquement aux obligations de bonne foi et d’information

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

En outre, l’article 1112-1 du code civil précise que « [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. ».

L’article L. 111-1 du code de la consommation dispose enfin que « Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fournitures de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes : 1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ; (…) »

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la société RIVOLI TEMPLE est un professionnel de l’immobilier, il ressort des développements qui précèdent qu’aucun élément ne permet de retenir que celle-ci aurait manqué à son obligation d’information à l’égard de M.[Y] [S] à l’occasion de la vente du bien immobilier litigieux. En particulier, il n’est nullement démontré la connaissance par la venderesse de l’état dégradé du plancher du bien litigieux et d’une volonté de cette dernière de le dissimuler. En outre, il ne peut être reproché à la société RIVOLI TEMPLE de n’avoir pas indiqué lors de la vente que le bien avait subi au mois de mai 2017 un dégât des eaux dès lors que celui-ci avait été réparé et qu’il n’est pas établi qu’il en serait résulté des conséquences dommageables durables pour le bien et potentiellement déterminantes du consentement d’un acquéreur.

De même, aucun élément versé aux débats ne permet de démontrer la mauvaise foi alléguée de la société venderesse.

Dans ces conditions, M. [Y] [S] ne pourra qu’être débouté de ses demandes indemnitaires de ce chef.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Y] [S], qui succombe, aux dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner M. [Y] [S] à payer,la somme de 4 000 euros à la société RIVOLI TEMPLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [Y] [S] sera en revanche rejetée.

Il sera rappelé conformément à l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [Y] [S] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société RIVOLI TEMPLE ;

Condamne M. [Y] [S] aux dépens ;

Condamne M.[Y] [S] à payer à la société RIVOLI TEMPLE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par M. [Y] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 29 Janvier 2026

La Greffière La Présidente