RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00451 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6GO

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : PERARO SYLVIE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de PERARO SYLVIE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2016, OPIEVOY, devenu VAL D’OISE HABITAT, a donné à bail à Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 429,68 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2563,03 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 février 2025, VAL D’OISE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et/ou la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, condamner solidairement Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2099,22 euros au titre de la dette locative, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 15 octobre 2025.

À l’audience du 16 décembre 2025, VAL D’OISE HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1077,36 euros arrêtée au 30 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

VAL D’OISE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 février 2025. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [L], comparante, expose avoir réglé l’intégralité de la dette avant l’audience.

Monsieur [R] [C], régulièrement assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré reçue le 26 décembre 2025, autorisée, VAL D’OISE HABITAT transmet un décompte actualisé au 17 décembre 2025.

Par note en délibéré reçue le 5 janvier 2025, autorisée, VAL D’OISE HABITAT transmet un décompte actualisé au 4 janvier 2026. Il indique que la dette est soldée et demande au Tribunal d’en prendre acte. Il précise maintenir ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [C], assigné à domicile, ne comparait pas et n’est sont pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

A titre liminaire, il sera relevé que dans sa note en délibéré en date du 5 janvier 2026, VAL D’OISE HABITAT n’indique pas expressément abandonner ses demandes au titre du solde locatif et du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’il doit être statué sur ces demandes.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, VAL D’OISE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de VAL [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 septembre 2016, du commandement de payer délivré le 13 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 janvier 2026 qu’aucun solde locatif ne subsiste.

Dans ces conditions, VAL D’OISE HABITAT sera débouté de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 février 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 avril 2025 à 24 heures.

Toutefois, il ressort des développements précédents que le solde du compte de Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] est nul. Ils se sont donc mis en mesure de régler la dette locative.

Le paiement intégral, avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, sans toutefois priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

De fait, les sommes ont été remboursées dans le délai de trente-six mois qui aurait pu être accordé par le juge des contentieux de la protection, le bailleur n’étant d’ailleurs pas opposé à l’octroi de tels délais de paiement. Dès lors, la clause résolutoire doit être réputée ne pas avoir joué.

En conséquence, il convient de rejeter la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, et les demandes y afférentes, à savoir la demande aux fins d’expulsion et d’indemnité d’occupation, formées par VAL D’OISE HABITAT.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX, la présente instance ayant été nécessaire au paiement de la dette.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 8] HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de VAL D’OISE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 septembre 2016 entre VAL D’OISE HABITAT d’une part, et Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande de condamnation à l’arriéré locatif et au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [L] et Monsieur [R] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 février 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande de VAL D’OISE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE