RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00261 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3X4

MINUTE N° :

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. OXYGENE TERRAIN SYNDIC FONCIA LVM

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [X]

IMMEUBLE [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] sont propriétaires des lots n°130 (un appartement) et n°115 (une place de parking), représentant 198 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble OXYGENE TERRAIN a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS FONCIA LVM, fait signifier à Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] une sommation de payer la somme de 3 813,82 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires OXYGENE TERRAIN, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, a fait assigner Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  7 241,14 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais nécessaires au recouvrement selon décompte arrêté au 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  800 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

et rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2023, 20 juin 2024 et 17 avril 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Ni l’état descriptif de division ni le règlement de copropriété ne sont fournis au dossier. Le contrat de syndic ne prévoit aucune clause contractuelle en matière de solidarité des copropriétaires. En l’absence de disposition légale ou de justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui se ne présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner conjointement Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 274,42 euros, au titre des charges de copropriété dues au 3 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 31 octobre 2024 sur la somme de 3 813,82 euros, en l’absence d’interpellation suffisante par le courrier de mise en demeure du 12 août 2024, dont il n’est pas démontré qu’il a touché ses destinataires.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, il y a lieu de retenir les frais de commissaire de commissaire de justice pour la signification d’une sommation de payer du 31 octobre 2024 à hauteur de 155,90, dont il est justifié.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de mise en demeure imputés le 12 août 2024 à hauteur de 55,20 euros et de la relance après mise en demeure le 3 septembre 2024 à hauteur de 42,50 euros, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

L’extrait de compte laisse apparaître des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » imputés le 24 octobre 2024 à hauteur de 350 euros ainsi que des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » imputés le 11 juin 2025 à hauteur de 350 euros, correspondant aux honoraires des huissiers de justice et des avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Enfin, la somme de 13,12 euros imputée au titre des intérêts de retard le 3 septembre 2024 doit être écartée, les intérêts ne commençant à courir qu’à compter du 31 octobre 2024, comme indiqué précédemment.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme restante de 155,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires OXYGENE TERRAIN de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la Société FONCIA LVM, la somme de 6 274,42 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 3 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 31 octobre 2024 sur la somme de 3 813,82 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires OXYGENE TERRAIN de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la Société FONCIA LVM, la somme de 155,90 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] et Madame [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires OXYGENE TERRAIN de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la Société FONCIA LVM, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 10 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE