JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2025

Objet : Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [L]

né le 18 Juillet 1949 à LALBENQUE (46230)

381, route d’Auch

82600 VERDUN SUR GARONNE

représenté par Maître Jean lou LEVI de la SELARL CABINET LEVI-EGEA ET ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSES :

S.C.I. DORMEL RCS 539 134 965

409 TER Route d’Auch

82600 VERDUN SUR GARONNE

représentée par M^e Carmen COUDRIER, avocat au barreau de TOULOUSE

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES D’OC – GROUPAMA D’OC RCS 391 851 557

14, Rue de VIDAILHAN

31130 BALMA

représentée par Maître Catherine HOULL de la SELARL CATHERINE HOULL & ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00508 – N° Portalis DB3C-W-B7H-D5LD, a été plaidée à l’audience du 06 Mai 2025 où siégeait Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier lors des plaidoiries et de Madame Elisa CILLIERES, Greffier lors de la mise à disposition.

Madame Estelle JOUEN a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2012, la Sci Dormel a entrepris la construction d’une maison d’habitation équipée d’une piscine au 381 route d’Auch à Verdun-Sur-Garonne (82600).

Le gérant de la Sci a réalisé lui-même une partie des travaux.

Sont également intervenues à l’acte de construire :

— l’Eurl Barbey Nicolas, pour la mise en service de la climatisation,

— la société FDM Diffusion, exerçant sous l’enseigne “Décor et Flammes”, aujourd’hui liquidée, pour la fourniture et l’installation de l’insert.

Le permis de construire a été accordé le 18 juin 2012 et les travaux ont été achevés le 25 mars 2013.

Suivant acte notarié du 13 novembre 2019, la Sci Dormel a vendu le bien à M. [S] [L], au prix de 316.200 €.

Il a été fait mention dans l’acte de vente que la société Location Services, assurée auprès de la Sa Groupama d’Oc, avait participé à la construction du bien.

Postérieurement la vente, M. [L] s’est rapproché à plusieurs reprises de sa venderesse pour dénoncer l’apparition de désordres. Ces derniers ont été listés dans un courrier recommandé avec accusé de réception du 07 juillet 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juillet 2020, la Sci Dormel a par l’intermédiaire de son conseil, répondu que son gérant avait vécu durant 9 ans dans l’immeuble sans constater aucun des désordres invoqués, notamment les fuites au niveau de la piscine, que M. [L] avait acheté le bien en l’état et sans recours contre le vendeur et qu’elle n’entendait pas donner suite à ses réclamations.

S’en sont suivis d’autre courriers de doléance auxquels la Sci Dormel n’a pas donné suite.

C’est dans ces conditions que M. [L] a, par acte du 04 février 2021, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise au contradictoire de la Sci Dormel et de la compagnie Groupama d’Oc prise en sa qualité d’assureur de la société Location Services.

Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du 18 mars 2021 et M. [P] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Aux termes de cette même ordonnance, les opérations d’expertise ont été déclarées communes à l’Eurl Barbey et à la Sarl FDM Diffusion.

Le rapport d’expertise a été déposée le 26 décembre 2022.

Par actes des 12 et 13 juin 2023, M. [L] a fait assigner la Sci Dormel et la Sa Groupama d’Oc aux fins de réparation de ses préjudices.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction avec effet différé au 21 novembre 2024 et a dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 06 mai 2025.

A l’audience du 06 mai 2025, l’affaire a été examinée et mise en délibéré au 11 juillet 2025, prorogé au 17 octobre 2025.

PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées le 26 juin 2024, M. [L] demande au tribunal de :

— condamner solidairement la Sci Dormel et la société Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc -Groupama d’Oc à verser à M. [L] la somme de 45.087,56 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi,

— condamner solidairement la Sci Dormel et la société Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc -Groupama d’Oc à verser à M. [L] la somme de 3.000 € en réparation du préjudice de jouissance,

— condamner solidairement la Sci Dormel et la société Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc -Groupama d’Oc à verser à M. [L] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Sci Dormel et la société Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles d’Oc -Groupama d’Oc de l’ensemble de leurs demandes,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, aux termes de ses conclusions n°3 notifiées le 21 mai 2024, la Sci Dormel sollicite de voir débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de le condamner au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 04 septembre 2024, la compagnie Groupama d’Oc demande au tribunal de :

— débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la compagnie Groupama d’Oc prise en sa qualité d’assureur de la société Location Services,

— condamner M. [L] au règlement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux du référé, dont distraction au profit de Maître Houll, conformément à l’article 699 du même code.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité du constructeur

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit pendant une durée de dix ans envers le maître d’ouvrage des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et qu’une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage, par un contrat de louage d’ouvrage.

Est également réputée constructeur toute personne qui vend après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (2°).

L’action en responsabilité décennale contre les constructeurs se transmet avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs successifs.

Il est ainsi de principe que les intervenants à l’acte de construire avec lesquels le maître de l’ouvrage est contractuellement lié sont à son égard de plein droit responsables des désordres à caractère décennal. Le vendeur, maître de l’ouvrage initial l’ayant fait édifier, est également tenu de cette responsabilité de plein droit vis-à-vis de l’acquéreur.

La mise en oeuvre de cette responsabilité de plein droit suppose l’existence d’un ouvrage, une réception de l’ouvrage et l’existence d’un vice non apparent à la réception et présentant une gravité telle que prévue aux dispositions sus-visées.

Il a été jugé que les désordres trouvant leur siège dans un élément d’équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, qui ne constitue pas en lui-même un ouvrage, ne relèvent pas de la garantie décennale, ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs. (Cass, Civ 3ème 21 mars 2024, n°22-18.694).

C’est à l’aune de ces dispositions qu’ils convient d’examiner chacun des trois désordres invoqués par M. [M] pour rechercher la responsabilité de la Sci Dormel sur le fondement de la responsabilité décennale

1. Sur les désordres affectant la piscine

Il ressort du rapport établi par le sapiteur et du plan qui y est annexé qu’une recherche de fuites a été effectuée au moyen de tests de pression sur les canalisations des skimmers, de la prise balai, des deux refoulements présents dans le bassin (n°4 et 5 du plan), des deux refoulements présents sur les côtés dans l’escalier (n° 2 et 3) et du refoulement n°1. L’Eurl Aquareve a également procédé à un contrôle des brides des skimmers avec un colorant fluorescent, à un contrôle du liner avec un détecteur de fuite à ultrason et à un contrôle général du bassin et de la filltration.

Les investigations ainsi menées ont permis de matérialiser l’existence d’une fuite sur les canalisations des refoulements n° 4 et 5 et d’une autre fuite, légère, sur la bride du skimmer n°2. Elles ont également permis de détecter la présence d’un trou dans le liner dans un angle du bassin (point C du plan) à quelques centimètres du fond. Par ailleurs, l’Eurl Aquareve a constaté que le liner est plus court que le support sur lequel il est accroché, qu’il est décroché aux angles du bassin et qu’il n’est pas bien mis en place dans l’escalier.

La fuite sur les canalisation de refoulement n°4 et 5 n’a pas pu être précisément localisée. Si le sapiteur suppose qu’elle se situe au niveau du filetage des buses de refoulement n°4 et 5, il n’a pas pu vérifier la pertinence de cette hypothèse. En effet, des collages en T réalisés pour relier les deux refoulements ont rendu impossible le passage d’une caméra et l’autre solution consistant à procéder à la réfection de l’étanchéité des filetages pour vérifier si les fuites perdurent n’a pas été retenue, ladite opération nécessitant de vider la piscine et de décrocher le liner au risque de ne pas pouvoir reposer correctement ce dernier car il est trop vieux.

Il reste que la matérialité des fuites alléguées a été constatée. Les défauts d’étanchéité ont pour siège le liner, deux canalisations de refoulement et la bride d’un skimmer.

Le tribunal rejoint l‘expert quand il indique que compte-tenu de la permanence des fuites, il est impossible d’utiliser la piscine dans des conditions normales. En effet, lorsqu’une piscine est fuyarde, la déperdition d’eau et le remplissage régulier que cela implique excèdent nécessairement ce qui résulte du phénomène naturel d’évaporation. L’impropriété à destination est ainsi caractérisée.

La Sci Dormel affirme que le trou dans le liner n’existait pas au moment de la vente. Elle en veut pour preuve que pendant la phase pré-contentieuse du litige, M. [L] a réalisé plusieurs photographies des désordres affectant la piscine, mais qu’aucune d’entre elles ne montre un trou dans le liner. Cet argument est inopérant. En effet, on peut tout aussi bien avancer que si M. [L] n’a pas photographié le trou dans le liner, c’est qu’il ne l’a pas vu.

De son côté, M. [L] affirme sans qu’aucune dénégation ne lui soit opposée qu’il a signalé les fuites à la Sci Dormel dès le 24 novembre 2019 soit onze jours après l’acquisition de la maison. Il n’est pas davantage contredit quand il fait valoir que la société A.C Piscine est intervenue dès le 02 décembre 2019 à la demande de la Sci Dormel, que cette entreprise a fait un constat similaire à celui du sapiteur, à savoir que deux buses de refoulement étaient fuyardes, qu’elle les a colmatées mais que les fuites ont persisté.

Il est ainsi suffisamment démontré que l’ensemble des défauts d’étanchéité relevés par l’expert existaient au moment de la vente.

La Sci Dormel ne justifie ni même n’allègue que lors des visites qu’il a effectuées avant l’acquisition de la propriété, M. [L] a demandé à utiliser la piscine afin d’en vérifier le bon fonctionnement or selon l’expert, il est très difficile de relever des trous dans un liner si ce n’est par l’utilisation. Certes, la Sarl Aquareve considère que celui-ci est visible à l’oeil nu, mais il s’agit d’un pisciniste expert en la matière alors que M. [L] est un profane. A titre surabondant, il a été constaté contradictoirement lors des opérations d’expertise la présence de quatre rustines posées à d’autres endroits or pourquoi M. [L], qui a admis avoir posé ces rustines postérieurement à l’achat de la propriété, se serait-il abstenu d’en mettre une sur le trou litigieux s’il avait remarqué ce dernier ?

Dès lors, il sera retenu que le trou dans le liner de la piscine n’était pas apparent lors de la vente du bien immobilier. Le caractère non apparent des autres fuites n’est pas discuté.

La vétusté du liner n’est évoquée par le sapiteur que parce qu’elle fait obstable à sa dépose dans le cadre de la recherche de la localisation exacte des fuites sur les canalisations de refoulement. A aucun moment, la Sarl Aquareve n’indique que la vétusté de cet équipement est la cause de sa dégradation.

S’agissant de M. [P], il ressort du rapport d’expertise qu’appelé à donner son avis sur les responsabilités encourues, il indique que les désordres constatés (ceux affectant la piscine et les autres) relèvent d’une réalisation non conforme aux règles de l’art et DTU cités dans son rapport (pg 41). Or aucun DTU n’est cité dans son rapport concernant les désordres affectant la piscine, ce dont il convient de déduire que selon l’expert, les défauts d’étanchéité relevés ont pour origine un manquement aux règles de l’art imputables au constructeur.

Il s’évince de ces considérations que le désordre est de nature décennale.

Il est aquis que la Sci Dormel a la qualité de constructeur vendeur.

Sa responsabilité décennale est donc engagée.

2. Sur les dysfonctionnements de la cheminée

Il ressort du rapport d’expertise que l’installation est constituée des éléments suivants :

— un insert muni d’une arrivée d’air frais et d’une porte levante basculante pour le nettoyage de la vitre, dont l’état général est très dégradé : joints hors d’usage et inopérants, parements intérieurs usés, clapet de fumées rouillé, parois extérieures de la porte tapissée de goudron

— une hotte ou caisson de chaleur en placoplâtre doublée à l’intérieur par de la laine de roche, pourvue sur les flancs gauche et droit d’une ventilation basse à 51 cm du sol, et d’une ventilation haute à 38 cm du plafond,

— une gaine d’amenée d’air comburant en provenance des combles ventilés, traversant le plancher, connectée à une buse d’entrée d’air de l’insert et munie d’un registre à clapet permettant de fermer et d’ouvrir le flux d’air descendant,

— un conduit de raccordement composé d’un flexible double peau en inox diamètre 250 mm,

— un conduit de fumées métallique double paroi isolé de marque Poujoulat, comprenant un terminal sur le toit (souche métallique carrée).

— un moteur d’aspiration/redistribution d’air chaud situé dans les combles, raccordé par des gaines en aluminium isolé à la hotte et à quatre bouches de soufflage disposées au plafond de quatre pièces de la maison.

Un faux-plafond délimitant un caisson de décompression a été réalisé à 30 cm sous le plafond en placoplâtre de la pièce, conformément aux préconisations du DTU 24.2 faisant référence en la matière.

Indéniablement, l’installation ainsi décrite est constitutive d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

Si cet ouvrage n’a pas vocation à chauffer l’ensemble de la maison, il est acquis qu’il constitue un appoint en température à la climatisation réversible dans la pièce principale où l’insert est installé et dans les quatre chambres via le système de récupération et de diffusion de chaleur dont l’ouvrage est pourvu.

Ainsi, l’appoint concerne toutes les pièces de vie à l’exception de la cuisine.

Dès lors, c’est à juste titre que l’expert a qualifié l’ouvrage d’installation de chauffage.

Or la fonction de toute installation de chauffage, qu’elle soit principale ou secondaire, est de produire et de diffuser de la chaleur en quantité suffisante pour lui permettre de remplir son office.

A cet égard, il ressort du rapport d’expertise qu’après mise à feu de l’insert avec des bûches de bois de bonne qualité, le sapiteur a pu constater que la combustion et la montée en température dans le caisson de chaleur sont bridées lorsque la porte de l’insert est fermé.

Plus précisément, il est indiqué que l’insert fermé met 45 minutes à dégager de la chaleur dans la hotte, que les flammes sont un peu molles et qu’il n’est pas envisageable de baisser le débit d’air comburant, sinon la flamme est perdue, étant souligné que lorsqu’on ouvre la porte de 3 cm à nouveau, le feu se hâte considérablement.

S’agissant de la distribution d’air chaud dans les chambres, on peut lire qu’il faut plus d’une heure pour espérer avoir une température satisfaisante au niveau des bouches de soufflage, c’est-à-dire supérieure à 30 °C.

Par ailleurs, l’examen du conduit de fumées révèle que celui-ci n’est pas suffisamment distant de certains matériaux inflammables (laine de verre, BA 13 du plancher des combles, éléments bois de la charpente de la toiture), ce qui génère un risque d’incendie.

A l’origine de l’insuffisance de rendement de l’installation, l’expert pointe des non conformités aux préconisations du fabricant, mais surtout des incohérences dans la conception globale de l’ouvrage qui nuisent au tirage et génèrent des pertes de charges.

M. [P] relève également un défaut d’entretien et une vétusté de l’insert contribuant à un tirage insuffisant.

Ainsi que le fait justement observer l’expert, l’analyse de l’artisan chauffagiste Jgréalisation qui exclut toute difficulté autre que la vétusté et le défaut d’entretien de l’insert a été réalisée via un logiciel de calcul spécifique, sans aucune vérification contradictoire du fonctionnement de l’appareil, de sorte que la Sci Dormel ne peut utilement s’en prévaloir pour combattre la démonstration technique effectuée par le sapiteur à l’appui de ses conclusions.

Le degré d’usure de l’insert suffit à établir que le défaut d’entretien est antérieur à l’achat.

S’agissant d’un facteur aggravant, le défaut d’entretien et la vétusté ne sont pas de nature à exclure l’application de la garantie décennale.

Le caractère non apparent des désordres n’est pas discuté.

A lui seul le risque d’incendie suffit à établir l’impropriété de l’ouvrage en raison notamment du danger qu’il fait courir aux occupants des lieux.

L’impropriété à destination résulte également de l’incapacité de l’ouvrage à assurer la combustion normale du bois en circuit fermé et le bon acheminement de l’air chaud vers les chambres.

Il ressort de la réunion de ces éléments que la responsabilité décennale de la Sci Dormel est engagée.

3. Sur les désordres affectant le système de climatisation

Il ressort du rapport d’expertise que la climatisation est assurée par une pompe à chaleur Inverter gainable de marque Toshiba d’une puissance nominale de 10,00 kW/11,20 kW, qu’une bouche de soufflage raccordée à l’unité intérieure de la pompe est disposée au plafond de chacune des sept pièces de vie de la maison et que le volume d’air de la maison à traiter est de 386 m3/h.

Selon le sapiteur qui a procédé à la mise en route de l’installation, à la prise de température à chaque bouche de soufflage et au relevé des valeurs frigorifiques sur le groupe extérieur, l’installation de la PAC a été bien réalisée, les gaines de soufflage et de reprise sont bien dimensionnées, les valeurs frigorifiques sont correctes même si les valeurs relevées montrent un léger manque de gaz R410A qui pourrait influencer la puissance générale de l’appareil.

Il est précisé que compte-tenu de la superficie et du volume d’air à traiter, la puissance nécessaire pour couvrir les besoins totaux de la maison est de 10 kw à – 5°C extérieur.

A cet égard, le rapport de visite mentionne que lors de l’essai, [soit le 16 décembre 2021] il a été relevé une température ambiante de 21 °C alors qu’à l’extérieur, la température était de 10 ° C.

Le sapiteur considère ainsi que si le gainable n’est affecté d’aucun défauts structurels, sa puissance n’est pas suffisante au regard des besoins de l’habitation. Il estime qu’un gainable d’une taille supplémentaire ou deux aurait été nécessaire.

Le tribunal fait des termes du rapport ainsi rappelés la lecture suivante : avec un gainable d’une puissance de 10 kw fonctionnant à plein régime, une température ambiante de 21 °C ne peut être maintenue dans les sept pièces de vie si la température extérieure descend à – 5°C (soit 15 °C de moins que celle relevée lors de l’intervention du sapiteur).

La Sci Dormel fait valoir que dans des locaux à usage d’habitation, les limites supérieures de température de chauffage en période d’occupation sont fixées à 19 °C. Elle excipe à ce égard des dispositions de l’article R.241-26 du code de l’énergie. Cet argument est inopérant.

En effet, le texte invoqué fait état d’une moyenne pour l’ensemble des pièces du logement et à cet égard, l’article R. 241-25 précise que la température moyenne d’un logement est la moyenne des températures de chauffage mesurées dans chaque pièce, le calcul de la moyenne étant pondéré en fonction du volume de chaque pièce. Il en découle que dans une maison d’habitation la température peut être plus élevée que 19 °C dans les pièces les plus volumineuses dès lors qu’elle est inférieure à cette limite dans les pièces d’un volume moindre.

Or il ressort du rapport d’expertise (pg 18) qu’outre les pièces de vie, la maison comprend un hall de 5,48 m², deux WC de 2,18 m² et 1,66 m², un bureau de 15,26 m², un cellier de 9,77 m², une salle d’eau de 5,57 m², un garage avec mezzanine et un accès aux combles, le tout représentant une superficie d’un peu plus de 40 m².

Des lors que ces pièces ne sont pas desservies par la pompe à chaleur, la température ambiante y est nécessairement moindre. Il s’en déduit que lors du test réalisé par le sapiteur, la température moyenne dans la maison était à tout le moins inférieure à 21 °C avant pondération, et rien ne permet d’affirmer que si l’on pondère la température de chaque pièce par son volume, la limite supérieure de 19 °C n’est pas respectée.

E, tout état de cause, il ressort des conclusions du sapiteur que la limite inférieure de 18 °C prescrit par le texte précité ne peut être respectée lorsque la température extérieure est de – 5 °C.

La matérialité du désordre est ainsi établi.

Or il est spécifié sur la fiche technique de l’anonce de la vente de la maison que la climatisation réversible constitue le mode de chauffage de l’immeuble.

L‘expert n’avait pas connaissance de ce document quand il a écrit que le désordre n’était pas significatif, qu’il ne rendait pas l’installation impropre à sa destination et que les travaux proposés par le sapiteur représentaient une amélioration de l’installation.

Après communication de la fiche technique, il conclut à juste titre que bien qu’elle fonctionne correctement, l’installation n’est pas adaptée à sa destination, dès lors qu’elle est sous-dimensionnée.

L’impropriété à destination est ainsi caractérisée. Elle consiste dans l’incapacité de l’ouvrage à assurer une température de confort en période de grand froid.

Le sous-dimensionnement de l’ouvrage a pour origine un défaut de conception imputable au constructeur.

Il en découle que la responsabilité de la Sci Dormel est engagée.

Sur la délivrance conforme

L’article 1603 du code civil pose deux obligations pour le vendeur : celle de délivrer et celle de garantier la chose qu’il vend.

Les non-conformités relevant de l’obligation de délivrance se limitent aux cas où les spécifications convenues entre les parties n’ont pas été respectées.

Autrement dit, le défaut de conformité est caractérisé lorsqu’il existe une différence entre la chose convenue au contrat et celle livrée.

La non-conformité de la chose à sa destination normale ressortit à la garantie des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

En l’espèce, M. [L] ne peut rechercher la responsabilité de la Sci Dormel au titre du désordre affectant les toilettes, sur le fondement de l’article 1603 du code civil et de l’obligation de délivrance conforme du vendeur.

En effet, ce qui est discuté par le demandeur est la conformité des toilettes à leur destination normale.

La demande de M. [L] sera donc examinée sur le fondement qu’il invoque à titre subsidiaire, celui de la garantie des vices cachés.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts caché de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, il faut que quatre conditions soient réunies : la chose doit avoir un défaut, ce défaut doit la rendre impropre à l’usage auquel elle était destinée et donc revêtir une certaine gravité, il doit être caché et il doit être antérieur ou concomitant à la vente.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

En l’espèce, M. [P] indique que lors des opérations d’expertise, M. [M] a fait état d’un problème au niveau des WC, à l’origine d’odeurs nauséabondes.

M. [L] précise dans ses écritures qu’il a d’abord cru qu’une fuite au niveau de la cuvette des WC de l’entrée provoquait ces odeurs mais que les odeurs ont persisté après réparation de ladite fuite.

Les mauvaises odeurs alléguées ne constituent pas un vice affectant la structure d’une chose, mais une nuisance susceptible de résulter d’un vice structurel.

A cet égard, M. [L] indique qu’après réparation de la fuite, ses soupçons se sont orientés vers l’urinoir.

Dès lors, M. [P] a qui il a été donné mission de déterminer la réalité des désordres allégués y a parfaitement répondu en examinant l’urinoir incriminé. S’agissant d’un équipement relié au réseau des eaux usées et compte-tenu de la nature des troubles allégués, il ne peut être soutenu qu’en faisant appel à un sapiteur pour sonder ledit réseau, M. [P] a outrepassé sa mission.

En l’occurence, il ressort du rapport d’expertise que si les opérations d’expertise n’ont pas permis d’objectiver les nuisances olfactives invoquées, l’examen approfondi de l’évacuation de l’urinoir a révélé l’existence d’une fuite d’eau dans la cloison, à l’origine d’un ruissellement d’eau sur la faïence murale et sur le sol.

Il a également été relevé l’absence de bouchon de tringlage en tête du collecteur d’eaux usées et d’eaux vannes dans le vide sanitaire.

Par ailleurs, M. [P] a constaté que le niveau d’eau du siphon de l’urinoir est très bas et que le réseau des eaux usées n’est pas conforme au DTU 60.11 en ce qu’il n’est pas équipé d’une ventilation de chute, ce qui peut être à l’origine du phénomène de “désiphonnage” de l’urinoir.

Dès lors, c’est vainement que la Sci Dormel fait valoir que la matérialité des vices n’est pas établie.

S’agissant essentiellement d’anomalies liées à l’absence d’équipements (bouchon de tringlage, ventilation de chute), le tribunal rejoint l’expert quand celui-ci indique que les désordres sont antérieurs à l’achat (pg 45 et 48, réponse aux dires).

Toujours selon l’expert, les désordres ne portent pas atteinte à la solidité ou la stabilité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination.

De fait, il n’est pas justifié ni même allégué que le réseau des eaux usés ne remplit pas son office et que les écoulements d’eau dans les toilettes de l’entrée sont d’une ampleur telle qu’elle empêchent l’utilisation normale des sanitaires.

Dans ces conditions, il ne peut pas être retenu que les vices dont il s’agit présentent le degré de gravité exigé par l’article 1641 du code civil.

De sorte qu’aucune indemnité ne peut être allouée de ce chef à M. [M].

Sur la garantie de l’assureur

L’acte de vente du bien immobilier litigieux comporte en annexe l’attestation d’assurance décennale de la société Location Services établie par la Sa Groupama d’OC, remise par la Sci Dormel.

Il est fait mention dans l’acte que cette entreprise a participé à la construction de l’immeuble.

La Sa Groupama D’OC est d’autant plus malvenue à le contester que dans un dire adressé à l’expert, elle évoque “les ouvrages réalisés par l’entreprise Location Services” en demandant à M. [P] de lui confirmer qu’ils ne sont pas concernés par les désordres.

C’est tout aussi vainement que la Sa Groupama d’Oc fait valoir qu’il n‘est pas établi qu’elle était l’assureur de la société Location Services au moment de la déclaration d’ouverture de chantier.

En effet, la date de la déclaration d’ouverture de chantier est nécessairement postérieure au 18 juin 2012, date de délivrance du permis de construire.

Or l’attestation d’assurance produite aux débats fait mention d’une police “Construire” à effet du 28 mars 2012.

L’attestation indique que la société Location Services est couverte pour trois activités principales :

— une activité de maçonnerie et béton armé sauf précontrainte in situ comprenant les travaux de dallage et de chape ainsi que les travaux accessoires ou complémentaires de terrassement et de canalisations enterrées, à l’exclusion de la réalisation de maçonnerie de piscine,

— les travaux de fumisterie dont les conduits de fumée et de ventilation à usage domestique et individuel, la construction, la réparation et l’entretien d’âtres et foyers,

— une activité de charpentier bois hors traitement curatif des bois,

Parmi ces activités, seuls les travaux de fumisterie remplissent la double condition d’être garantis par l'‘assurance RCD souscrite auprès de la Sa Groupama D’OC, et d’être rattachables à l’un des désordres retenus, à savoir le dysfonctionnement de l’installation de chauffage au bois.

Encore faut-il que M. [L] à qui incombe la charge de la preuve de l’imputabilité des désordres, démontre que la société Locations Service a réalisé lesdits travaux.

Force est de constater que le demandeur est totalement défaillant dans l’administration de la preuve.

En effet, il n’est produit aucun document contractuel établissant que les travaux dont il s’agit ont été confiés à la société Location Services et l’acte de vente ne comporte aucune précision à cet égard.

Dans ces conditions, la garantie de la Sa Groupama D’OC n’est pas mobilisable.

La demande formée par M. [M] à l’encontre de cet assureur sera donc rejetée.

Sur le coût de la réparation

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

C’est à l’aune de ce principe qur’il convient d’examiner chacune des demandes indemnitaires formées par M. [L].

1. La piscine

L’expert estime que dans la mesure où M. [L] a acquis une piscine avec cinq buses de refoulement, il est nécessaire que l’ouvrage soit remis en état avec le même nombre de buses.

Il exclut en conséquence la solution visant à condamner les deux buses défectueuses.

Il écarte également la solution préconisée par le sapiteur pour réduire le coût des travaux de reprise, consistant à tirer une nouvelle canalisation à l’extérieur des plages afin d’éviter d’avoir à démonter ces dernières.

Il fait observer que le liner risque d’être dégradé lors de cette opération.

Il exclut enfin la solution consistant à colmater provisoirement le trou du liner avec du silicone au motif que cette solution n’est pas pérenne, le silicone risquant à terme de se décoller.

L’analyse faite par l’expert pour arrêter le principe réparatoire est tout à fait conforme au principe de réparation intégrale du préjudice ci-dessus rappelé. Dès lors, c’est vainement que la Sci Dormel la remet en cause.

Sur la base du devis établi le 02 juin 2022 par la Sarl Aquareve qu’il valide, M. [P] chiffre le coût de la réparation à la somme à 10.728 € TTC,

Le devis fait mention d’une somme supplémentaire de 500 € TTC par buse, soit 1.000 € TTC, au titre de travaux qui seront rendus nécessaires si les collages des canalisations sont trop justes ou si les traversées de parois ne permettent pas une reprise des tuyaux hydrauliques. S’agissant de travaux dont la réalisation est soumise à aléa, ils ne sont pas constitutifs d’un préjudice indemnisable.

Est également devisé la somme de 885 € TTC au tite de la modification pour mise aux normes de deux refoulements raccordés sur un seul tuyau hydraulique. Selon la Sarl Aquareve, ces travaux ne sont pas indispensables, mais fortement conseillés : il s’agit de profiter que les tranchées soient faites pour individualiser ces deux refoulements. Le principe de réparation intégrale conduite à écarter ce montant.

Il convient en revanche d’ajouter au montant ci-dessus retenu le coût du démontage et du remontage après travaux des plages en bois, d’un montant de 2.000 € TTC suivant devis établi par la société Aquareve le 13 juin 2022.

2. L’installation de chauffage

M. [P] préconise de procéder à la mise en conformité de l’installation et à l’installation d’une plaque de distance de sécurité au droit de la traversée de plafond et de l’isolant avec joint en remplacement du placo au plafond.

Sont validés :

— au titre de la mise en conformité de l’installation, le devis de la société Les Maîtres du Feu en date du 13 mai 2022 d’un montant de 14.438,76 € TTC

— au titre de la mise en sécurité de l’installation, le devis établi par la société FDM Diffusion le 25 juin 2022 d’un montant de 470 € TTT.

A cela il convient d’ajouter les frais de remise en état des plafonds et murs. M. [P] précise à cet égard que la réfection de la totalité de la surface du plafond de la pièce de vie est rendue nécessaire par les travaux de mise en conformité de la cheminée, dès lors qu’une reprise partielle présenterait un manque d’uniformité du plafond.

La surface à reprendre est de 90,27 m² pour le plafond, 13,20 m² pour le pan de mur de la cuisine sur lequel est adossée la cheminée (cf plan) et de 8,28 m² pour le haut de la cheminée, pour un coût de 7.391,46 € TTC selon devis établi le 13 juin 2022 par M. [R] [Z] et validé par l’expert.

3. La climatisation réversible

L’expert préconise de procéder à l’installation d’un gainable supplémentaire afin de remédier au sous-dimensionnement de l’installation.

Il retient le devis établi le 03 juin 2022 par la société CME relatif à la fourniture, l’installation et la mise en service d’une climatisation gainable DC Inverter R32 de marque Atlantic, gamme Confort Compact, pour un montant de 7.687,92 €

****

En conséquence, la Sci Dormel sera condamnée à payer à M. [L] la somme de (10.728 + 2.000 + 14.438,76 + 470 + 7.687,92 € + 7.391,46) 42.716,14 € TTC.

Sur le préjudice de jouissance

Il ressort du rapport d’expertise que la durée prévisible des travaux s’établit comme suit :

— Piscine : un mois

— Cheminée : 6 semaines

— Embellissement murs et plafonds : une semaine

L’une des interventions se déroulant à l’extérieur tandis que les deux autres se feront à l’intérieur, elles peuvent avoir lieu en même temps, permetttant ainsi de raccourcir la durée totale des travaux à 7 semaines.

Selon l’expert, l’exécution des travaux de reprise entraînera un préjudice de jouissance pendant la durée des travaux.

Ainsi que le suggère M. [P], les travaux peuvent être programmés en dehors des périodes estivale et hivernale afin de ne générer aucune perte de jouissance de la piscine et de la cheminée, mais simplement un trouble de jouissance résultant des travaux proprement dits (bruit, poussière, allers et venues).

Selon M. [L], la valeur locative de la maison est de 15.000 par an, soit (15.000/52) 288 € par semaine. Ce point n’est pas contesté.

La gêne ne concernant que deux pièces de vie sur sept ainsi que les extériers assimilables à une pièce de vie, il sera retenu une gêne de 25 % ne permettant pas à M. [L] de prétendre à une indemnité équivalente à la valeur locative de l’immeuble.

En considération de la valeur locative retenue, le préjudice s’établit à (288 x 7 x 0,25) 504 €.

La SCI Dormel sera condamné à régler cette somme à M. [L].

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Sci Dormel qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Ainsi qu’elle en fait la demande et en application de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Houll, avocat, sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [L] la charge des frais irrépétibles qu’il a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits en justice. En conséquence, la Sci Dormel sera condamnée à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédue civile.

Sa propre demande sur ce fondement sera rejetée.

M. [L] qui ne prospère pas en sa demande à l’encontre de la Sa Groupama d’Oc devra régler à cete dernière une indemnité de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne la Sci Dormel à payer à M. [S] [L] la somme de 42.716,14 € en réparation du préjudice matériel,

Condamne la Sci Dormel à payer à M. [S] [L] la somme de 504 € en réparation du préjudice de jouissance,

Condamne la Sci Dormel aux dépens, en ce compris les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaire,

Autorise M^e Catherine Houll, Avocat, à recouvrer directement auprès de ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne la Sci Dormel à payer à M. [S] [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sci Dormel de sa propre demande sur ce fondement.

Condamne M. [S] [L] à payer à la Sa Groupama d’Oc la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président